Grundlagen der Immobilien-Investitionsrechnung / 4.4.2 Entwicklung der Wohnraummieten

Die Schätzung des anfänglichen Mietpreises für die Zwecke einer Investitionsrechnung ist eindeutig das kleinere Problem. Hier kann man sich auf Marktdaten, Mietspiegel und ggf. auf die aktuell mit dem Objekt erzielten Mieten stützen. Weit schwieriger ist die Annahmesetzung über die Entwicklung der Mieteinnahmen im Planungszeitraum (Dynamisierung der Miete).

Die durchschnittliche Bruttokaltmiete für Wohnraum hat sich nach den Mikrozensusdaten des Statistischen Bundesamtes in den letzten 20 Jahren recht verhalten entwickelt. Man kommt für den Zeitraum 1995-2015 auf eine durchschnittliche jährliche Zuwachsrate der Mieten von 1,33 Prozent. Diese Zuwachsrate relativiert sich allerdings, wenn man die Inflationsentwicklung mit in die Betrachtung einbezieht. Gemessen an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex beträgt die durchschnittliche Inflationsrate im selben Zeitraum 1,43 Prozent pro Jahr. Daraus ergibt sich für diesen Zeitraum eine reale durchschnittliche Mietsteigerung von -0,1 Prozent.

Bild 5.9: Entwicklung der Wohnungsmieten 1996-2015; Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen

Festzuhalten ist, dass die Mietsteigerungen im betrachteten Zeitraum meistens die Inflationsentwicklung nicht vollständig kompensiert haben. Größere reale Mietsteigerungen wurden zuletzt in der angespannten Wohnungsmarksituation der Jahre 1982-1993 erzielt. Am aktuellen Rand deutet sich allerdings an, dass sich für die nächsten Jahre wieder spürbare reale Mietsteigerungen ergeben könnten. Eine zunehmende Anspannung der Märkte trifft auf eine ausgesprochen verhaltene Inflationsentwicklung.

Die durchschnittliche Bruttokaltmiete lag im Jahr 2013 bei 6,70 EUR. Hinzu kamen warme Betriebskosten von 1,33 EUR pro m² und Monat.^[1]

Die Daten aus dem BBSR-Wohnungsmarktbeobachtungssytem weisen für das Jahr 2012 eine erhebliche regionale Streuung der Neu- und Wiedervermietungsmieten (Angebotsmieten) aus. Während im Rhein-Main-Gebiet, in den Metropolregion Stuttgart, im Großraum München und in Hamburg Mieten zwischen 7 und 9 EUR pro m² gefordert werden (München, Hamburg und Frankfurt liegen zum Teil noch darüber), liegen die Preise in den dünner besiedelten Räumen Nord-, Mittel- und Ostdeutschlands überwiegend unter 5 EUR.

Für die Prognose der Mieteinnahmen ergeben sich daraus folgende allgemeine Schlussfolgerungen: Bei einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt (Leerstandsquote ≤ 3 Prozent) mit stabiler Haushaltsprognose kann man als Grundvermutung annehmen, dass die Miete zumindest im Einklang mit der prognostizierten Inflationsrate steigt. Höhere Zuwachsraten oberhalb der im Modell angenommenen Inflationsrate sollten nur bei besonders günstigen Ausgangsbedingungen am regionalen Markt angesetzt werden (z. B. erhebliches Wohnungsdefizit in der Ausgangssituation und Prognose eines kräftigen Bevölkerungszuwachses). Wenn der Markt dagegen von hohen Leerständen und rückläufiger Nachfrage geprägt ist, bildet die Inflationsrate keinen Prognosemaßstab mehr.

Zur Einschätzung des zukünftigen Mieterhöhungspotenzials (sowie von Kalkulationszins und Leerstand im Modell) ist zunächst die derzeitige Wohnungsmarktsituation zu prüfen. Eine Leerstandsquote unter 2 Prozent deutet auf einen angespannten Wohnungsmarkt hin. Unter 1 Prozent Leerstand kann man von einem sehr angespannten Markt sprechen (z. B. München mit 0,4 oder Ingolstadt mit 0,6 Prozent Leerstandsquote). Wenn der Leerstand in den letzten Jahren rapide gefallen ist, hat der Wohnungsneubau mit der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung nicht schrittgehalten. Ein zusätzlicher Anspannungsindikator ist die Entwicklung der Differenz zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten. Liegen die Neuvertragsmieten um mehr als 20 Prozent über den Bestandsmieten^[2], so deutet dies ebenfalls auf einen angespannten Wohnungsmarkt hin.

Auf der Nachfrageseite sind besonders die Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen wichtig für die Einschätzung der zukünftigen Mietenentwicklung. So wird für München auch weiterhin ein kräftiges Bevölkerungswachstum bis 2030 prognostiziert, während die gesamtdeutsche Bevölkerung nach der der 13. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung nur noch langsam wachsen und ab 2020 schrumpfen soll. Außerdem wird für Deutschland insgesamt kein Wachstum der Haushaltszahlen mehr erwartet. Für München dagegen wird im Zeitraum 2015-2030 eine Zunahme der Privathaushalte um 10,2 Prozent oder 75.000 Haushalte prognostiziert.^[3]

Abgesehen von der demographischen Entwicklung sollten die allgemeinen wirtschaftlichen Wachstumsperspektiven des jeweiligen Makrostandortes eruiert werden, um die zukünftige Entwicklung der Haushaltseinkommen abschätzen zu können.

Auf der Angebotsseite sollten die Fertigstellungen der Vergangenheit betrachtet und ins Verhältnis zur Haushaltsentwicklung und zum Abrissgeschehen gesetzt werden. Wenn Wohnungsbedarfsprognosen vorliegen, können die Fertigstellungen mit dem jährlichen Baubedarf verglichen werden (Bild 5.10). Für München lautet der Befund, dass die Bauleistung bei weitem nicht...