2.7.1 Rechtslage bis 2022
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Dieses entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch.
Bei Erbbaurechten bzw. einem Erbbaugrundstück sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks/Erbbaugrundstücks gesondert zu ermitteln.
Der Wert des Erbbaurechts ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn für das Erbbaurecht/Erbbaugrundstück Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für entsprechend vergleichbare Erbbaurechte/Erbbaugrundstücke vorliegen[1].
Ansonsten bestimmt sich der Wert u. a. nach dem Boden- und Gebäudewert, den vertraglich vereinbarten Erbbauzinsen, der Restlaufzeit des Erbbaurechts und der Entschädigungsregelung. Das belastete Grundstück ist hingegen das Grundstück, an dem das Erbbaurecht bestellt ist. Der Wert des Erbbaugrundstücks ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn für das Erbbaugrundstück Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für entsprechende Vergleichsgrundstücke vorliegen. Kann das Vergleichswertverfahren dagegen nicht angewandt werden, so setzt sich der Wert des Erbbaugrundstücks aus dem Bodenwertanteil nach § 194 Abs. 3 BewG und gegebenenfalls dem Gebäudewertanteil nach § 194 Abs. 4 BewG zusammen[2]. Angaben zum Erbbaurechtsverhältnis sind in den Zeilen 93 bis 100 zu machen.
Die Angaben zum Grund und Bodens bzw. zum Gebäude sind ab Zeile 9 im Vordruck zu machen. Bei Erbbaugrundstücken sind nur dann Angaben zum Gebäude zu machen, wenn bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf dem Erbbaurechtsgeber das Gebäude ganz oder teilweise entschädigungslos zufällt.
In Zeile 94 ist anzugeben, ob es sich um ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück handelt oder um ein Erbbaurecht.
In Zeile 95 sind Erbbaurechte einzutragen, die noch nicht ausgeübt werden. Anzugeben ist die geplante Bebauung.
In Zeile 96 ist einzutragen, wann das Erbbaurecht endet.
In Zeile 97 ist die Höhe des vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzinses (am Bewertungsstichtag) einzutragen.
Ob beim Erlöschen des Erbbaurechts eine Entschädigung gezahlt werden muss, ist in den Zeilen 98 und 99 anzugeben. Ist dies der Fall, ist der Anteil der Entschädigung im Verhältnis zum Verkehrswert einzutragen.
Liegt ein vom Gutachterausschuss ermittelter Liegenschaftszins vor, ist dieser in Zeile 100 einzutragen. Entsprechende Unterlagen (z. B. ein Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht) sind beizufügen.
2.7.2 Rechtslage ab 2023
Ab 2023 sind die Änderungen des Bewertungsgesetzes aufgrund des Jahressteuergesetz 2022 zu beachten.
Die gleichlautenden Erlasse v. 20.3.2023[1] handeln die Bewertung des Erbbaurechts in den Rz. 65 – 76 und die Bewertung des Erbbaugrundstücks in den Rz. 77 – 84 ab.
a) Bewertung des Erbbaurechts
Ab 2023 wird die Bewertung in Erbbaurechtsfällen in Anlehnung an die Regelungen nach §§ 48 ff. ImmoWertV ausgestaltet.
Allgemeines
Hierbei gelten die folgenden Grundsätze:[2]
Der Wert des Erbbaurechts wird vorrangig durch Anwendung der von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten ermittelt.
Nachrangig kann der Wert des Erbbaurechts auch im Wege der finanzmathematischen Methode unter Heranziehung der von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaurechtsfaktoren ermittelt werden.
Vergleichspreise ab 2023 nicht mehr anwendbar
Dagegen ist eine Ermittlung des Werts des Erbbaurechts aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaurechte für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 ausgeschlossen.
Ermittlung des Werts des Erbbaurechts durch Anwendung der von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten
Die Ermittlung des Werts des Erbbaurechts erfolgt durch Multiplikation des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks mit einem Erbbaurechtskoeffizienten. Hierbei finden die von den Gutachterausschüssen i. S. der §§ 192 ff. BauGB ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG Anwendung.
Der Wert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert des Grundstücks, der nach § 179 BewG festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde, d. h. er ermittelt sich durch Multiplikation der Fläche mit dem Bodenrichtwert.
Ermittlung des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts
Für die Fälle, das kein Erbbaurechtskoeffizient vorliegt, ist der Wert des Erbbaurechts durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts mit einem Erbbaurechtsfaktor zu ermitteln (sog. finanzmathematische Methode). Hierbei sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbau...
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