Grundsteuer für Grundvermögen (Bundesmodell) / 4.1 Bewertung von Wohngrundstücken im Ertragswertverfahren

Den überwiegenden Teil des inländischen Grundvermögens machen die Wohngrundstücke aus. In § 250 Abs. 2 BewG ist normiert, dass der Grundsteuerwert von Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist. Das Ertragswertverfahren basiert auf der Ermittlung des für das Grundstück marktüblich erzielbaren Ertrags. Dabei wird auf den Bewertungsstichtag der Barwert der in der Zukunft erwarteten Erträge des Gebäudes berechnet.

Für das Ertragswertverfahren hat sich der Gesetzgeber aus Gründen der Verfahrensökonomie standardisierter und typisierter Bewertungsparameter, wie den statistisch ermittelten monatlichen Nettokaltmieten in Anlage 39 zu § 254 BewG (basierend auf den vom Statistischen Bundesamt erhobenen Daten des Mikrozensus 2018) oder der sich aus pauschalierten Erfahrungssätzen abgeleiteten Bewirtschaftungskosten in Anlage 40 zu § 255 BewG, bedient. Eine detaillierte, auf den Einzelfall angepasste Wertermittlung ist bei einem Masseverfahren wie der Grundsteuerfestsetzung nicht umsetzbar und deshalb kommen keine tatsächlichen Werte (z. B. die tatsächlich vereinbarte oder sich aus einem Mietspiegel ergebende ortsübliche Miete) zum Ansatz.

Im Ertragswertverfahren setzt sich der Grundsteuerwert aus den 2 Komponenten "kapitalisierter Reinertrag"^[2] und "abgezinster Bodenwert"^[3] zusammen. Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass die zukünftigen Erträge bzw. Ertragsanteile des Grundstücks, die auf das Gebäude entfallen, auf die im Bewertungsstichtag verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes als Zeitrente kapitalisiert werden, wohingegen die Erträge bzw. Ertragsanteile, die dem Grund und Boden zuzurechnen sind, wegen seiner unbeschränkten Nutzungsdauer als unendliche Rente zu kapitalisieren sind.

[1] §§ 25...