Zwangsverwalter: Mindestvergütung

Leitsatz

Eine "Eigentumswohnung" und Tiefgaragenstellplätze sind, jedenfalls soweit es sich um eine übliche Zahl von 1 bis 2 Stellplätzen handelt, als wirtschaftliche Einheit anzusehen; die dem Zwangsverwalter gemäß § 20 Abs. 1 ZwVwV zustehende Mindestvergütung ist deshalb nur einmal festzusetzen, und zwar unabhängig davon, ob der Stellplatz im Teileigentum des Schuldners steht oder ob diesem insoweit nur ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist

Normenkette

§ 20 Abs. 1 ZwVwV

Das Problem

1. Auf Antrag von Gläubiger G ordnet das Amtsgericht die Zwangsverwaltung des Sonder- und Teileigentums von S an, das aus einer Eigentumswohnung nebst Tiefgaragenstellplatz besteht, und bestellt Z zum Zwangsverwalter. Z nimmt den Stellplatz am 7. Februar 2013 und die Eigentumswohnung am 10. Mai 2013 in Besitz. Wohnung und Stellplatz sind nicht vermietet. Nach Antragsrücknahme hebt das Amtsgericht die Zwangsverwaltung auf.

2. Z beantragt, für die Eigentumswohnung und für den Tiefgaragenstellplatz jeweils die Mindestvergütung gemäß § 20 Abs. 1 ZwVwV in Höhe von 600 EUR festzusetzen, nebst Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer jeweils 785,40 EUR (insgesamt 1.570,80 EUR).

   § 20 ZwVwV (Mindestvergütung)

   (1) Ist das Zwangsverwaltungsobjekt von dem Verwalter in Besitz genommen, so beträgt die Vergütung des Verwalters mindestens 600 Euro.

   (2) Ist das Verfahren der Zwangsverwaltung aufgehoben worden, bevor der Verwalter das Grundstück in Besitz genommen hat, so erhält er eine Vergütung von 200 Euro, sofern er bereits tätig geworden ist.

3. Das Amtsgericht setzt die Vergütung antragsgemäß fest. Auf G's Beschwerde ändert das Landgericht den Beschluss und setzt die Vergütung auf 785,40 EUR fest. Das Landgericht meint, die Mindestvergütung sei nur einmal anzusetzen, weil die Eigentumswohnung und der Tiefgaragenstellplatz eine wirtschaftliche Einheit bildeten. Entscheidend seien die tatsächlichen Verhältnisse. Die einheitliche Inbesitznahme sei nur deshalb gescheitert, weil die Öffnung der Wohnung nicht gelungen sei. Anhaltspunkte dafür, dass der Stellplatz gesondert von der Eigentumswohnung vermietet oder verpachtet werden sollte, gebe es nicht. Mit Rechtsbeschwerde will Z die Zurückweisung der Beschwerde erreichen.

Die Entscheidung

1. Ohne Erfolg! Die Vergütung des Zwangsverwalters (§§ 17 ff. ZwVwV) sei grundsätzlich für jedes Objekt festzusetzen, mit dessen Verwaltung der Zwangsverwalter betraut ist. Das finde seinen Grund in der Aufgabe des Zwangsverwalters, jedes Objekt, zu dessen Verwaltung er bestellt ist, unabhängig von seiner Bestellung zur Verwaltung weiterer Objekte nutzbringend zu verwalten, d.h. in der Regel zu vermieten oder zu verpachten (Hinweis auf BGH v. 25.1.2007, V ZB 150/06, ZfIR 2007 S. 501 Rn. 11 und BGH v. 24.11.2005, V ZB 133/05, ZfIR 2006 S. 342 Rn. 6).
2. Eine Ausnahme sei zu machen, wenn mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet sind oder werden, ohne dass auf die Einzelobjekte bezogene Verträge abgeschlossen oder getrennte Miet- oder Pachtzinsanteile ausgewiesen werden. In diesem Fall führe die wirtschaftliche Zusammenfassung dazu, dass von einem einheitlichen Zwangsverwaltungsobjekt auszugehen sei, dessen Gesamtertrag für die Bemessung der Verwaltervergütung maßgeblich ist (Hinweis u.a. auf BGH v. 25.1.2007, V ZB 150/06, ZfIR 2007 S. 501 Rn. 12 und BGH v. 24.11.2005, V ZB 133/05, ZfIR 2006 S. 342 Rn. 7).
3. Eine Eigentumswohnung und Stellplätze seien, jedenfalls soweit es sich um eine übliche Zahl von 1 bis 2 Stellplätzen handele, als wirtschaftliche Einheit in diesem Sinne anzusehen; die dem Zwangsverwalter gemäß § 20 Abs. 1 ZwVwV zustehende Mindestvergütung sei deshalb nur einmal festzusetzen, und zwar unabhängig davon, ob der Stellplatz im Teileigentum des Schuldners stehe oder ob diesem insoweit nur ein Sondernutzungsrecht eingeräumt sei. Unerheblich sei es insoweit auch, wenn die Wohnung und der Stellplatz separat vermietet sind bzw. werden.
4. Gegen eine separate Mindestvergütung spreche u.a., dass die Höhe der Zwangsverwaltervergütung von der rechtlichen Ausgestaltung der Teilungserklärung im Einzelfall abhinge. Stehe nämlich eine Tiefgarage – wie es häufig der Fall sei – im gemeinschaftlichen Eigentum und ist dem Wohnungseigentümer nur ein Sondernutzungsrecht zugeordnet, könne dieses – ebenso wie ein im Teileigentum stehender Stellplatz – zwar durch separate Vermietung genutzt werden. Wohnung und Sondernutzungsrecht stellten aber ein einheitliches Zwangsverwaltungsobjekt dar, für das zweifelsfrei nur die einfache Mindestvergütung anfalle.

Kommentar

Anmerkung

Die Entscheidung wird hier nicht nur berichtet, weil im Einzelfall auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer "Gläubigerin" sein kann und für sie erfreulich ist, dass die Mindestvergütung nicht das Doppelte beträgt, wenn einem Wohnungseigentümer ein Stellplatz zusteht, der in Teileigentum steht. Wichtig ist auch, dass der Bundesgerichtshof mit der Entscheidung wenigstens mittelbar anerkennt, dass der Wohnungs...