Einschneidendste Änderungen bringt das WEMoG hinsichtlich der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die derzeit noch als Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung bezeichnet werden.
Einzelfallregelung
§ 16 Abs. 4 WEG a. F. erlaubt bislang eine Kostenverteilungsänderung lediglich im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein Beschluss über eine dauerhafte Änderung der Verteilung von Kosten derartiger Maßnahmen ist nicht möglich, ein entsprechender Beschluss wäre nichtig.
Fensterinstandsetzung
Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen an den Außenfenstern zu tragen haben, die sich im Bereich ihrer Sondereigentumseinheit befinden.
Nach derzeit noch geltender Rechtslage wäre ein solcher Beschluss per se nichtig, da er keinen Einzelfall zum Inhalt hat, sondern eine Dauerregelung. Auf Grundlage des WEMoG ist ein solcher Beschluss in Zukunft allerdings möglich.
Neu: Beschluss über dauerhafte Änderung der Verteilung von Erhaltungskosten ist möglich
Künftig werden die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. mit einfacher Mehrheit beschließen können, dass die Kosten z. B. für Reparaturen ihrer Fenster oder eines Fensteraustauschs oder auch entsprechende Maßnahmen wie an den Wohnungseingangstüren bzw. den Zugangstüren zum Sondereigentum, allein von den betreffenden Sondereigentümern zu tragen sind.
Beschlussmuster: Änderung der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen (dauerhaft)
TOP XX: Änderung des Verteilungsschlüssels bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen
Gemäß § _____ der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _________ (Name und Kanzleisitz) vom _______ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums unter den Wohnungseigentümern nach Objekten, also Sondereigentumseinheiten (Alternative: Fläche/Personen).
Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, Erhaltungsmaßnahmen mit einer Kostenverteilung gemäß § 21 Abs. 2 WEG unter allen Wohnungseigentümern künftig ab der Wirtschaftsperiode ____ nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Derzeit auch kein Ausgleichsanspruch
In vielen Gemeinschaften wurden derartige Beschlüsse auch im Nachgang zur Entscheidung des BGH[1] über die Nichtigkeit sog. "Zitterbeschlüsse" nicht nur weiter gelebt, sondern sogar gefasst und von den Wohnungseigentümern befolgt, obwohl nicht nur die Erhaltungslast, sondern auch die Pflicht zur Kostentragung bei der Gemeinschaft lag. Auch wenn insoweit die Wohnungseigentümer eigentlich Kosten für Maßnahmen übernommen haben, die die Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen gehabt hätte, haben sie keinerlei Ersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies gilt nicht nur unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag, sondern auch mit Blick auf eine ungerechtfertigte Bereicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümer haben auch dann keinen Ersatzanspruch, wenn die Maßnahme ohnehin hätte durchgeführt werden müssen.[2] An dieser Rechtslage ändert sich freilich auf Grundlage des WEMoG erst recht nichts, da das Gesetz künftig die exklusive Kostenbelastung gerade zulässt. Lediglich im Ausnahmefall der Notgeschäftsführung besteht ein entsprechender Kostenersatz. Allerdings setzt ein Ersatzanspruch aus Notgeschäftsführung voraus, dass Gemeinschaftseigentum unmittelbar akut gefährdet ist und weder seitens des Verwalters einzuleitende Maßnahmen abgewartet werden können, noch die Einberufung einer Eigentümerversammlung auch unter deutlicher Abkürzung der Einberufungsfrist.
Gebrauch/Möglichkeit des Gebrauchs
Eine exklusive Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer oder einer Gruppe von ihnen, ist nach derzeit geltender Rechtslage gemäß § 16 Abs. 4 WEG a. F. nur dann möglich, wenn diese Wohnungseigentümer zumindest eine eigennützige Gebrauchsmöglichkeit der von der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme betroffenen Bereiche des Gemeinschafseigentums haben.[3]
Gebrauchsmöglichkeit
Da nur die Eigentümer von Wohnungen mit Balkon diesen nutzen, können ihnen die Kosten einer Balkonsanierung auch allein auferlegt werden, während Wohnungseigentümer, die über keinen Balkon verfügen, davon ausgenommen werden. Nicht möglich ist es dagegen, dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung die Kosten der Instandhaltung des Daches aufzuerlegen. Auch wenn er dem Dach am nächsten ist, hat er keine eigennützige Gebrauchsmöglichkeit an dem Dach.[4]
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. verzichtet zwar auf das Kriterium des Gebrauchs bzw. der eigennützigen Gebrauchsmöglichkeit, denn der Gesetzgeber möchte das Entscheidungsermessen der Wohnun...
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