§ 4 WoBindG regelt die wichtigste Verpflichtung, die dem Verfügungsberechtigten aufgrund der öffentlichen Förderung auferlegt ist: die Überlassung von Sozialwohnungen an Wohnberechtigte. Der begünstigte Personenkreis ist durch Einkommensgrenzen und ggf. die Zugehörigkeit zu bestimmten Personengruppen abgegrenzt.
Die Überlassung an Wohnberechtigte ist in § 4 WoBindG und § 27 WoFG geregelt. Der Verfügungsberechtigte darf die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur dann zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Wohnberechtigungsbescheinigung übergibt und wenn die in der Bescheinigung angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten wird.[1] Ist die Wohnung für Angehörige eines bestimmten Personenkreises vorbehalten worden, darf der Berechtigte sie auf Dauer des Vorbehalts nur an einen Wohnberechtigten überlassen, der diesem Personenkreis angehört, was sich aus der Bescheinigung ergeben muss.[2]
Die Wohnberechtigungsbescheinigung wird von der zuständigen Stelle erteilt. Sie ist zu erteilen, wenn die Einkommensgrenzen gemäß § 9 WoFG i. V. m. § 27 WoFG, § 5 WoBindG nicht überschritten sind. In der Bescheinigung ist die für den Wohnberechtigten angemessene Wohnungsgröße anzugeben.
Freie Mieterwahl
Innerhalb des berechtigten Personenkreises ist der Verfügungsberechtigte in der Mieterwahl grundsätzlich frei. Als Folge des Auswahlrechts ist die Vermietung von Sozialwohnungen Angelegenheit des Verfügungsberechtigen. Mieter von Sozialwohnungen werden also nicht behördlich zugewiesen. Die zuständige Stelle kann dem Verfügungsberechtigten allerdings Wohnungssuchende vermitteln oder unverbindlich vorschlagen.
Ausnahmen vom Auswahlrecht ergeben sich aus einem Wohnungsbesetzungsrecht für eine Gemeinde oder für Angehörige des öffentlichen Dienstes.[3]
Sonderregelung für Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf
Eine Sonderregelung gilt für Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf. Hier kann durch Verordnung der Landesregierung bestimmt werden, dass die Wohnung nur einem von der zuständigen Stelle benannten Bewerber überlassen werden darf, um sog. Dringlichkeitsfälle in frei werdenden Sozialwohnungen unterzubringen.[4]
Wenn ein Benennungsrecht an der Wohnung besteht, hat die zuständige Stelle mindestens 3 Bewerber zu benennen. Wenn keiner der Benannten die Wohnung nimmt, ist die Überlassung an andere Wohnberechtigte zu genehmigen. Der Vermieter hat grundsätzlich einen von der zuständigen Stelle benannten Bewerber zu akzeptieren. Nur unter ganz engen Voraussetzungen kann er einen Bewerber ablehnen, nämlich dann, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Bewerber nicht mietfähig ist.[5]
Merkmal Mietfähigkeit
Die Mietfähigkeit ist nicht gegeben, wenn der Bewerber zahlungsunfähig ist oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt, z. B., wenn gegen ihn bereits vor nicht allzu langer Zeit ein Räumungsurteil wegen schwerer Störungen des Hausfriedens ergangen ist.
Den Nachweis muss allerdings der Vermieter in jedem Einzelfall eines abgelehnten Bewerbers führen, was in der Praxis oft nicht möglich sein wird. Allerdings gilt auch im öffentlichen Recht der Grundsatz von Treu und Glauben. Mit diesem Grundsatz ist es nicht zu vereinbaren, wenn die zuständige Behörde einen Wohnungssuchenden benennt, der unzumutbar ist, weil er etwa nicht willens oder in der Lage ist, seine mietvertraglichen Pflichten zu erfüllen.[6]
Mitteilungspflicht
Nach § 4 Abs. 6 WoBindG hat der Vermieter nach Überlassung der Wohnung eine Mitteilungspflicht und der zuständigen Stelle den ihm übergebenen Wohnberechtigungsschein vorzulegen.
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