Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung: Ermessen

1 Leitsatz

Wollen die Eigentümer von einem Rückbau einer von einem Eigentümer vorgenommenen unzulässigen baulichen Veränderung absehen, kann dies zwar von ihrem Ermessensspielraum erfasst sein. Erforderlich ist dann aber, dass die Wohnungseigentümer konkrete Alternativen zum Rückbau in eine Abwägungsentscheidung einbeziehen und dahingehende Maßnahmen in die Wege leiten.

2 Normenkette

§ 18 Abs. 2 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen im Jahr 2018, nicht gegen eine im Jahr 1977 unrechtmäßig von einem Wohnungseigentümer errichtete Garage und einen Garagenanbau – eine Gartenhütte – vorzugehen. Gegen diesen Negativbeschluss wendet sich Wohnungseigentümer K. Das AG weist die Klage ab. Die Garage und der Anbau seien zwar rechtswidrig. Dies allein zwinge nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung aber nicht zu einer Beseitigung. Vielmehr sei im Einzelfall zu prüfen, ob die jeweiligen Umstände für eine Beseitigung sprächen oder nicht. Im Fall entspreche es ordnungsmäßiger Verwaltung, Garage und Gartenhaus nicht zu beseitigen. Gegen diese Entscheidung wendet sich K. Er trägt vor, die Nutzung einer Einzelgarage sei denknotwendig nicht gemeinschaftlich möglich. Unstreitig sei auch unbekannt, wer derzeit einen Schlüssel zur Garage besitze. Wegen der Garage sei unstreitig weniger Hoffläche zum Abstellen von Fahrzeugen vorhanden. Das gemeinschaftliche Eigentum sei damit massiv eingeschränkt. Ohne die Garage könnte jeder Eigentümer sein Fahrzeug im Hof abstellen. Die Beklagten hätten schließlich das ihnen zustehende Ermessen nicht ausgeübt.

4 Die Entscheidung

Die Berufung hat Erfolg! Das LG ist der Ansicht, der Beschluss widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Begehrt werde die Ungültigerklärung eines Negativbeschlusses. Eine derartige Anfechtungsklage habe in aller Regel zwar nur dann Erfolg, wenn lediglich eine positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also der Fall einer Ermessensreduzierung auf null vorliege. Ebenso müsse die Anfechtung eines Negativbeschlusses aber Erfolg haben, wenn die Wohnungseigentümer ein ihnen zustehendes Ermessen nicht ausgeübt hätten. Im Fall seien die Errichtung der Garage und der Gartenhütte rechtswidrig gewesen. Der Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung entspreche daher im Regelfall ordnungsmäßiger Verwaltung, da er der Wiederherstellung des ordnungsmäßigen Zustandes entspreche. Im Einzelfall könne es aber auch einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen, von einem Rückbau abzusehen. Eine Entscheidung setze aber in beiden Fällen voraus, dass die Wohnungseigentümer ihr Ermessen ausüben, sich also Alternativen zum Rückbau bewusst machen und diese in eine Abwägungsentscheidung miteinbeziehen. Dies sei nicht geschehen. Vielmehr hätten die Wohnungseigentümer ohne Abwägung entschieden, den rechtswidrigen Zustand beizubehalten.

Hinweis

1. Im alten wie im neuen Recht ist eine bauliche Veränderung nur zulässig, wenn sie durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer legitimiert ist. Im Fall fehlte es sowohl für die Errichtung der Garage auf dem gemeinschaftlichen Eigentum als auch für die Errichtung des Gartenhauses an einem solchen Beschluss. Selbst wenn es diesen gegeben hätte, wäre er aber – jedenfalls in Bezug auf die Garage – nichtig gewesen, da in der Errichtung der Sache nach ein Sondernutzungsrecht liegt, diese Fläche unter Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer allein zu gebrauchen, und es für einen solchen Beschluss keine Beschlusskompetenz gibt.
2. Will ein Wohnungseigentümer gegen eine unzulässige bauliche Veränderung vorgehen, so ist ihm dies im aktuellen Recht nur dann möglich, wenn die bauliche Veränderung sein Sondereigentum stört. Fehlt es hieran, was in aller Regel der Fall sein wird, ist es nur der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer möglich, gegen den Störer einzuschreiten. Dadurch haben sich die Pflichten des Verwalters geändert. Er ist nämlich im neuen Recht als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die Wohnungseigentümer über unzulässige bauliche Veränderungen zu informieren und ihnen ein angemessenes Vorgehen gegen diese vorzuschlagen. Ein Vorschlag kann darin bestehen, die bauliche Veränderung zu genehmigen. Im Fall wäre dies aber in Bezug auf die Errichtung der Garage nicht ratsam, da auch im neuen Recht keine Beschlusskompetenz besteht, einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht einzuräumen.
3. Der Fall weist darauf hin, dass die Wohnungseigentümer nicht nur ein Ermessen haben, wie sie die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gestalten, sondern dieses auch immer angemessen ausüben müssen. Dazu muss ihnen der Verwalter die entsprechenden Informationen besorgen und ferner muss er organisieren, dass die Wohnungseigentümer das Für und Wider miteinander abwägen. Im Fall mag gegen eine Beseitigung der Garage sprechen, dass dadurch Kosten ausgelöst werden. Für ihre Beseitigung sprechen aber auch Gründe. Zum einen wird durch die Garage ein Stellplatz blockiert und stehen damit nicht ausreichend Stellplätze für alle Wohnungseigentümer zur Verfügung. Zum and...