Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 18 WEG – Verwaltung ... / B. Anspruch auf Verwaltung, § 18 II Nr 1.

I. Sinn und Zweck.

Rn 12

Sinn und Zweck des § 18 II Nr 1 ist es zum einen, einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung zu geben. Zum anderen ist § 18 II Nr 1 Maßstab für jegliches Verwaltungshandeln. Jede Verwaltungsentscheidung und jede Verwaltungsmaßnahme muss danach ordnungsmäßig sein, darf also nicht gegen das Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Ermessen verstoßen, und muss den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschl entspr.

II. Anwendungsbereich.

Rn 13

§ 18 II Nr 1 ist anwendbar, wenn es um den Verwaltungsgegenstand (Rn 6) geht. Die GdW kann allerdings eine Maßnahme im SonderE einklagen.

III. Berechtigter und Verpflichteter.

Rn 14

Nach § 18 II Nr 1 ist (nur) jeder WEigtümer anspruchsberechtigt – auch in einer Gemeinschaft mit nur 2 WEigtümern (BGH NJW 20, 42 [BGH 05.07.2019 - V ZR 149/18] Rz 16). Verpflichtet ist grds die GdW. Für diese handelt ihr zuständiges Organ. Ein einzelner WEigtümer ist verpflichtet, wenn ihm durch eine Vereinbarung Verwaltungskompetenz übertragen ist. Bedarf es eines Beschl, sind die WEigtümer berufen, ihn in Umsetzung der Verpflichtung der GdW nach § 19 I zu fassen. Es kann aber auch sein, dass es nach § 27 I, II keines Beschl bedarf.

IV. Tatbestandsvoraussetzungen.

1. Ordnungsmäßige Verwaltung.

Rn 15

Nach § 18 II Nr 1 kann eine Verwaltung des gemE und des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a III) verlangt werden, die dem Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung) entspricht. Ferner kann eine Verwaltung verlangt werden, die, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschl entspricht. Ob die Verwaltung dem Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Ermessen entspricht (zum alten Recht BGH NJW-RR 19, 401 Rz 16; NJW 15, 613 Rz 10), lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen WEigtümer feststellen (BGH NJW-RR 19, 401 [BGH 07.12.2018 - V ZR 273/17] Rz 16; NJW 15, 613 [BGH 17.10.2014 - V ZR 9/14] Rz 18). Im Interesse der Gesamtheit der WEigtümer liegt eine Verwaltung va, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls nützlich ist. Eine Maßnahme ist nützlich, wenn sie dem geordneten Zusammenleben der WEigtümer als Eigentümer dient. Eine ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahme oder -entscheidung muss einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen aller WEigtümer an einem reibungslosen Zusammenleben einerseits und den Individualinteressen des einzelnen WEigtümers andererseits finden. Maßnahmen, die Kosten auslösen, müssen nach Maßgabe einer an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten ausgerichteten Kosten-Nutzen-Analyse unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der WEigtümer sowie nach Maßgabe des Wirtschaftlichkeitsgebots (Rn 11) als vertretbar erscheinen (Dresd ZMR 09, 301; München ZMR 06, 311).

2. Prüfung.

Rn 16

Bei der gerichtlichen Prüfung der Ordnungsmäßigkeit ist auf den Kenntnisstand der beschließenden WEigtümer abzustellen (§ 44 Rn 13). Stimmen sämtliche WEigtümer einem Beschl zu, ist dieser grds ordnungsmäßig (München ZWE 16, 256 Rz 19).

V. Anspruchsinhalt.

Rn 17

§ 18 II Nr 1 gibt jedem WEigtümer einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung. Ferner kann jeder WEigtümer eine Verwaltung verlangen, die, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschl entspricht.

Rn 18

Fehlt es an einem die Verwaltung regelnden Verwaltungsbeschl nach § 19 I (§ 19 Rn 2 ff), kann jeder WEigtümer von der GdW nach § 18 II Nr 1 als Ziel einer ordnungsmäßigen Verwaltung diesen Verwaltungsbeschl verlangen. Ein Verwaltungsbeschl ›fehlt‹ idS, wenn die WEigtümer keinen fassen, obwohl sich das Ermessen (Rn 7), irgendeinen oder einen bestimmten Verwaltungsbeschl zu fassen, bereits auf null reduziert hat. Ist es ausnw so, handelt ein WEigtümer im Übrigen rechtsmissbräuchlich, wenn er dennoch nicht mit ›ja‹ stimmt. Ein Verwaltungsbeschl ›fehlt‹ ausnw auch dann, wenn außergewöhnliche und/oder schwerwiegende Umstände ein Festhalten an einem bereits bestehenden Beschl als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (BGH NJW 16, 1310 Rz 17; 13, 3089 Rz 22). Ein solcher Anspruch auf Eingriff in bereits bestehende Regelungen ist möglich, wenn sich die Umstände tatsächlich geändert haben (BGH NJW 16, 1310 [BGH 25.09.2015 - V ZR 246/14] Rz 17; NZM 12, 835 [BGH 13.06.2012 - XII ZR 49/10] Rz 17). Entsprechendes muss gelten, wenn sich die rechtlichen Umstände oder die höchstrichterliche Rspr geändert haben (s.a. BGH V ZR 69/21 Rz 16; NJW 11, 2512 [BGH 08.06.2011 - XII ZR 17/09] Rz 18; 10, 3582 Rz 16). Anders liegt es, wenn es sich unterhalb des aufgezeigten strengen Maßstabs bloß um eine nicht ordnungsmäßige Regelung handelt. Eine vorhandene, ordnungswidrige Regelung sperrt aus Gründen der Rechtssicherheit und des Rechtsfriedens den Anspruch aus § 18 II Nr 1 (aA LG München I ZMR 17, 925). Es gibt grds keinen Anspruch auf einen Zweitbeschl (s.a. Vor §§ 23–25 Rn 10).

VI. Grenze.

Rn 19

Die Grenze des A...