Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 2.9 Modernisierungsmieterhöhung im vereinfachten Verfahren

Für Modernisierungsmaßnahmen die mit einem Kostenaufwand von maximal 10.000 EUR für die Wohnung verbunden sind, sieht § 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren vor. Der Vermieter muss dabei den Umstand, dass er das vereinfachte Verfahren wählt, in der Modernisierungsankündigung mitteilen. Eine weitere Mitteilung über die voraussichtlich künftigen Betriebskosten ist nicht erforderlich. Im Übrigen aber sind auch beim einfachen Verfahren die Mitteilungen des § 555c Abs. 1 BGB erforderlich (siehe hierzu Kap. 1.3).

Gegenüber der allgemeinen Regelung des § 559 BGB über die Modernisierungsmieterhöhung werden die in der Modernisierungsmaßnahme enthaltenen Erhaltungskosten nicht möglichst genau ermittelt, vielmehr erfolgt nach § 559c Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit ein pauschaler Abzug in Höhe von 30 %. Dieser Abzug erfolgt auch dann, wenn durch die Modernisierungsmaßnahme ggf. gar keine Erhaltungskosten erspart werden. Der Pauschalabzug erfolgt von den Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahme.

Praxis-Beispiel

30 %-Abzug

Kosten der Modernisierungsmaßnahme für die betreffende Wohnung sind in Höhe von 9.000 EUR entstanden. Von diesem Betrag sind nun 30 %, mithin 2.700 EUR, in Abzug zu bringen. Tatsächlich also kann die Miete daher nur auf einer Basis von 6.300 EUR erhöht werden.

Für Mieterhöhungen auf Grundlage von § 559 BGB regelt § 559a BGB einen Abzug für Zinsersparnisse infolge einer Inanspruchnahme zinsgünstiger Darlehen aus öffentlichen Mitteln. Diese Abzugspflicht besteht nicht im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung im einfachen Verfahren.

Eine weitere Besonderheit des vereinfachten Verfahrens ist, dass die Härtefallregelung des § 559 Abs. 4 BGB nicht zur Anwendung kommt. Der Mieter kann also gegen die Erhöhungserklärung nicht geltend machen, diese stelle für ihn eine besondere Härte dar.

Heizungsaustausch zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG

Etwas anderes gilt aber für die Fälle, wenn die Modernisierungsmaßnahme auch die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a BGB erfüllt und mittels Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wurde. Der Mieter kann sich dann durchaus darauf berufen, dass die Mieterhöhung eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.