Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen und ihre Begründung

Leitsatz

Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen – über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten 3 Vergleichswohnungen hinaus – weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 558a Abs. 2 Nr. 2

Kommentar

In dem Ausgangsverfahren hat der Vermieter den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung von 472,33 EUR auf 507,73 EUR in Anspruch genommen. In der Erhöhungserklärung sind insgesamt 7 Vergleichswohnungen aufgelistet. Für 6 Wohnungen wird ein höherer Mietpreis als 507,73 EUR gezahlt. Die Miete für die 7. Wohnung beträgt dagegen nur 490 EUR; sie liegt damit unter der vom Vermieter verlangten Miete. Der BGH hatte zu entscheiden, ob eine Erhöhungserklärung auch dann formell wirksam ist, wenn für eine der benannten Wohnungen eine geringere als die verlangte Miete bezahlt wird.

Die Frage beantwortet sich nach § 558a BGB. Danach ist das Mieterhöhungsverlangen zu begründen. U. a. kann der Vermieter Bezug nehmen auf "entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von 3 Wohnungen". Benennt der Vermieter 3 Wohnungen, ist das Mieterhöhungsverlangen formell bis zum niedrigsten Wert begründet. Der Vermieter ist von Rechts wegen nicht gehindert, mehr als 3 Wohnungen zu benennen. Liegt der Mietpreis für eine Vergleichswohnung unter dem vom Vermieter benannten Wert, so stellt sich die Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen nur bis zu diesem Wert wirksam ist (so z.B. Börstinghaus, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 558a BGB Rdn. 144) oder ob es genügt, wenn für mindestens 3 Wohnungen die verlangte Miete gezahlt wird (so Emmerich, in Staudinger (2011), § 558a BGB Rdn. 51).

Der BGH folgt dieser Ansicht. Zwar sei denkbar, dass die Benennung von Wohnungen mit einer geringeren als der vom Vermieter verlangten Miete Zweifel an der Ortsüblichkeit begründet. Dies betreffe aber nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materiellrechtliche Begründetheit der Mieterhöhung.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 28.3.2012, VIII ZR 79/11, WuM 2012 S. 283