LG Köln Urteil vom 10.01.1995 - 12 S 185/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Ausgestaltung der Pflicht des Mieters zur Gartenpflege. Wohnraummiete: Beeinträchtigung des Gebrauchsrechts am Garten

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Die Übernahme der Pflege des zur Wohnung mitvermieteten Gartens ist keine Hauptpflicht des Mieters. Die Ausführung der Pflege im einzelnen unterliegt grundsätzlich keinem Direktionsrecht des Vermieters.

2. Wird das Gebrauchsrecht am Garten vom Vermieter beeinträchtigt, ist der Mieter zur Zurückbehaltung der Pflegeleistung berechtigt. Eine Beeinträchtigung ist gegeben, wenn der mietvertraglich dem Vermieter vorbehaltene Mitgebrauch des Gartens zum Zwecke eines "Hundeauslaufs" in eine Nutzung als "Hundeklo" umschlägt.

Tatbestand

(Aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Beklagten sind Mieter der Erdgeschoßwohnung der Klägerin im Haus gemäß Mietvertrag v. 23. 9. 1991. Nach § 1 des Mietvertrages i.V.m. Ziffer 1 der Anlage 1 zum Mietvertrag wurde den Beklagten eine Teilfläche der Terrasse sowie der zum Haus gehörige Garten mitvermietet. In Ziffer 1 der Anlage 1 zum Mietvertrag heißt es unter anderem:

"Die Vermieterin ist berechtigt, den Garten mitzubenutzen. Es ist ihr insbesondere daran gelegen, den Garten als Auslauf für ihren Hund zu benutzen. Im übrigen verbleibt es bei § 23 des Mietvertrages. Änderungen der derzeitigen Gartengestaltung bedürfen der Zustimmung des Vermieters."

In § 23 des Mietvertrages heißt es:

"Ist ein Garten nach § 1 mitvermietet, so ist der Mieter zur sorgfältigen (Pflege) der gärtnerisch angelegten Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen ... verpflichtet."

Die Beklagten führten zunächst die von ihnen übernommenen Gartenpflegearbeiten zur Zufriedenheit der Klägerin aus. Im Frühling/Sommer 1993 kam es dann allerdings zu Streitigkeiten zwischen den Parteien über die Gartenpflege. Die Beklagten erklärten gegenüber der Klägerin, sie seien nicht mehr bereit, die Verkotung des Gartens durch den Hund der Klägerin hinzunehmen, und zwar insbesondere im Hinblick auf von dem Hundekot ausgehende erhebliche gesundheitliche Gefährdungen für ihr am 19. 4. 1992 geborenes Kind. Mit Schreiben v. 24. 6. 1993 wandte sich die Klägerin schriftlich an die Beklagten. Sie forderte die Beklagten auf, im einzelnen genannte Arbeiten bis zum 15. 7. 1993 zu erledigen und "in Zukunft diese Arbeiten regelmäßig beizubehalten". Zu der von den Beklagten angesprochenen Frage der Verkotung des Gartens durch den Hund der Klägerin erklärte die Klägerin:

"Des weiteren teile ich Ihnen mit, daß evtl. vereinzelter Hundekot Sie nicht von der Pflicht der Gartenpflege entbindet."

Die Beklagten kamen der Aufforderung der Klägerin nicht nach. Mit Schreiben des Mietervereins v. 8. 7. 1993 ließen sie der Klägerin mitteilen, daß sie die ihnen vertraglich obliegende Pflicht zur Gartenpflege wegen Unzumutbarkeit bei Fortdauer der bestehenden Verhältnisse einstellen würden. Zur Begründung gaben sie an, die Klägerin führe ihren Hund nicht in regelmäßigen Abständen aus, sondern lasse zu, daß dieser sein "Geschäft" im gemeinsam genutzten Garten verrichte, weshalb es wegen der Verunreinigung unzumutbar sei, den Garten zu pflegen. Zugleich forderten die Beklagten die Klägerin auf, dafür Sorge zu tragen, daß derartige Vorfälle in Zukunft unterbleiben.

Zu einem von der Klägerin nicht mehr dargelegten Zeitpunkt im Juli 1993 mähte sie den Rasen. Dafür berechnete sie den Beklagten mit Schreiben v. 20. 7. 1993 einen Betrag von 50,00 DM. Zugleich drohte sie den Beklagten für den Fall, daß diese nicht ab sofort regelmäßig ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen würden, an, die Arbeiten von einem anderen ausführen zu lassen und die Kosten dafür den Beklagten in Rechnung zu stellen. Die Beklagten, die den Garten seit Anfang Juli 1993 nicht mehr betreten hatten, kamen dieser Aufforderung nicht nach.

Mit Schreiben v. 7. 8. 1993 forderte die Klägerin die Beklagten daraufhin auf, den Rasen zu mähen. Weiterhin heißt es in dem Schreiben: "Ich weise Sie nun letztmalig darauf hin, daß, wenn Sie nicht bis 10. 8. 1993 allen Ihren Verpflichtungen bezüglich der Gartenpflege ordnungsgemäß nachkommen, ich Ihre evtl. späteren Arbeiten ablehne. Die dann entstehenden Kosten sind von Ihnen zu entrichten."

Die Beklagten taten nichts. Am 12. 8. 1993 verrichtete die Klägerin daraufhin selbst Arbeiten im Garten, deren Umfang umstritten ist.

Am 25. 8. 1993 beauftragte die Klägerin dann ein Fachunternehmen damit, diverse Arbeiten im Garten durchzuführen. Die Firma stellte die durchgeführten Arbeiten mit einen Betrag von 1311,00 DM in Rechnung. Die Klägerin bezahlte die Rechnung. Im Auftrag der Klägerin führte die Firma am 7. und 27. 9. 1993 weitere Gartenarbeiten durch, für die sie 546,25 DM berechnete. Die Klägerin bezahlte auch diese Rechnung. Im Auftrag der Klägerin führte die Firma schließlich am 25. 10. 1993 weitere Arbeiten im Garten aus, die sie mit einem Betrag von 247,25 DM in Rechnung stellte. Die Klägerin bezahlte auch ...