Leerstand: Auswirkungen auf Umlageschlüssel

Leitsatz

Auch bei hohen Wohnungsleerständen hat es grundsätzlich bei der anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.

Normenkette

§§ 241 Abs. 2, 242 BGB; §§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 4 HeizkostenV

Das Problem

1. B ist Mieterin einer 47,46 m² großen Wohnung in einem 28-Familien-Haus. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden soll, sind Ende 2011 von den im Haus befindlichen Wohnungen nur noch wenige belegt. Für die Erwärmung des Wassers im Zuge der Entnahme von Warmwasser fielen im Jahr 2011 für das gesamte Haus, das über eine verbundene Anlage mit Wärme und Warmwasser versorgt wird, bei einem Energieverbrauch von 61.130 kWh Kosten in Höhe von 7.848,61 EUR an. 50 % dieser Kosten legt Vermieterin K nach Wohnflächenanteilen um. Die restlichen 50 % der Kosten (3.924,31 EUR) berechnet K nach Verbrauch, der im Jahr 2011 für das gesamte Haus 78,22 m³ betrug. Hiervon entfielen 23,82 m³ auf B. Daraus errechnet K einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 EUR (3.924,31 EUR: 78,22 m³ x 23,82 m³). Von diesem Betrag stellt K "aus Kulanz" lediglich 50 % (597,53 EUR) in Rechnung.
2. B weigert sich aufgrund des hohen Leerstands, Nachzahlungen zu erbringen. Die im Haus für die Warmwasseraufbereitung (laut Wärmezähler) aufgewendete Energiemenge von 61.130 kWh betrage ein Vielfaches der Energiemenge, die nach der Berechnungsformel des § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV für die Erwärmung des im gesamten Haus verbrauchten Wassers (78,22 m³) zu erwarten gewesen wäre (8.800 kWh). Der tatsächliche Energieverbrauch betrage etwa das 7-fache des an sich für die Erwärmung von 78,22 m³ zu erwartenden Energieverbrauchs.

Die Entscheidung

1. K's Berechnung des Warmwasserverbrauchs auf der Grundlage von § 9 Abs. 4 HeizkostenV i.V.m. § 8 Abs. 1 HeizkostenV sei nicht zu beanstanden, da K lediglich 50 % des auf B entfallenden Kostenanteils von 1.195,06 EUR verlange. Mit dieser freiwilligen Anspruchskürzung habe K dem berechtigten Interesse der B an einer angemessenen Kostenverteilung in hinreichender Weise Rechnung getragen.

   § 8 Abs. 1 HeizkostenV

   Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen. […]

   § 9 Abs. 4 HeizkostenV

   Der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Wärme ist nach § 7 Abs. 1, der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach § 8 Abs. 1 zu verteilen, soweit diese Verordnung nichts anderes bestimmt oder zulässt.

2. §§ 6 ff. HeizkostenV verlangten eine bestimmte (anteilige) Verbrauchserfassung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach dem gemessenen Verbrauch. Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, seien die einheitlich entstandenen Kosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV aufzuteilen. Der Anteil an den Kosten der Wärmeversorgung sei sodann nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV, der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach § 8 Abs. 1 HeizkostenV zu verteilen, soweit die HeizkostenV nichts anderes bestimme oder zulasse (§ 9 Abs. 4 HeizkostenV). Gem. § 8 Abs. 1 HeizkostenV seien mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen. Wie der Verteilungsschlüssel innerhalb dieses Rahmens im konkreten Einzelfall zu bemessen ist, obliege nach § 315 BGB dem billigen Ermessen des Vermieters. Zweck dieses vom Verordnungsgeber vorgeschriebenen Verteilungsschlüssels wie auch der gesamten HeizkostenV sei es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen (BGH v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, NZM 2006 S. 652 Rn. 14).
3. Das Berufungsgericht sei der Auffassung, dass der Zweck der HeizkostenV dann nicht mehr zum Tragen kommen könne, wenn die von der HeizkostenV vorgeschriebene Kostenverteilung zu unzumutbaren Belastungen der verbleibenden Mieter/Nutzer führe. Der in § 8 Abs. 1 HeizkostenV enthaltene Grundsatz der verbrauchsabhängigen Abrechnung müsse dort seine Grenze finden, wo die verbrauchsabhängige Umlage zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten führe, die auf leer stehende Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden könnten, weil dort kein Verbrauch stattfinde.
4. Diese Auffassung teile der Senat nicht. Auch wenn die allein auf den Vorschriften der HeizkostenV beruhende verbrauchsbezogene Abrechnung im Einzelfall zu als unangemessen empfundenen Ergebnissen führen könne, werde dadurch der über die Einzelfallgerechtigkeit hinausreichende Zweck der HeizkostenV, dem jeweiligen Nutzer den Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst zu machen und dadurch Energiespareffekte zu erzielen, nicht infrage gestellt. Denn die Frage der Sinnhaftigkeit der Vorschriften der HeizkostenV einerseits und andererseits die Frage, ob die von der Heizkostenverordnung vorgeschriebene verbrauchsbezogene ...