Da die HeizKV auch auf das Wohnungseigentum Anwendung findet (§ 3 HeizKV), kann sich der einzelne Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE auf die Einhaltung dieser Bestimmungen berufen. Beschließen die Wohnungseigentümer, auf das Anbringen von Heizkostenverteilern in den einzelnen Einheiten beispielsweise aus Kostengründen zu verzichten, verstößt das gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG).[1]
Beschlussfassung über die Ausgestaltung
§ 3 HeizKV regelt die zwingende Anwendung der HeizKV auch auf das Wohnungseigentum. Die Ausgestaltung der HeizKV, sofern ein Entscheidungsspielraum besteht – zum Beispiel welche Erfassungsgeräte verwendet werden oder welcher Verteilerschlüssel angewendet wird –, müssen die Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) bestimmen. Entsprechende Beschlüsse können mehrheitlich gefasst werden.
Ansprüche der Gemeinschaft bzw. eines einzelnen Eigentümers in Bezug auf die Heizkostenverordnung können sich auf folgende Tatbestände beziehen:
- Anschaffung von Erfassungsgeräten,
- Auswahl der Erfassungsgeräte,
- Entscheidung, ob Geräte gekauft, gemietet oder geleast werden,
- Entscheidung, ob beim Austausch der Geräte auf Miete/Leasing oder Kauf umgestellt wird,
- erstmalige Bestimmung des Abrechnungszeitraums,
- Änderung des Abrechnungszeitraums,
- erstmalige Bestimmung des Verteilerschlüssels (Verbrauchs- und Grundkostenanteil),
- Änderung des Verteilerschlüssels.
Mit diesen Forderungen muss sich die GdWE mehr oder weniger auseinandersetzen. Anders als bei einem einzelnen Gebäudeeigentümer, der selbst über die oben aufgeführten Fragen entscheiden kann, sind bei der Gemeinschaft die Verfahrensvorschriften über die Meinungsbildung der Wohnungseigentümer zu beachten, zum Beispiel Einberufung der Versammlung, Beschlussfassung oder Vereinbarungen. § 3 Satz 2 HeizKV verweist insoweit auf die Bestimmungen des Wohnungseigentumsrechts, die zu beachten sind, um die Verpflichtungen aus der HeizKV erfüllen zu können. Die Entscheidungen der Wohnungseigentümer hierzu sind im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 18 WEG) grundsätzlich durch einen Mehrheitsbeschluss zu fällen.
Jeder Wohnungseigentümer hat gegenüber der GdWE aus § 18 Abs. 1 Nr. 1 WEG einen Anspruch darauf, dass die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nach den Vorgaben der HeizKV erfolgt. Verstößt eine Abrechnung gegen diese Bestimmungen, ist sie jedoch nicht nichtig.[2]
2.1 Verteilerschlüssel
Für die Wahl des Verteilerschlüssels sieht § 3 Satz 2 HeizKV vor, dass diejenigen Regelungen anzuwenden sind, die gesetzlich für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gelten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen wurden.
Anderer Verteilerschlüssel als in Heizkostenverordnung vorgegeben
Denkbar ist, dass die Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser bisher nicht verbrauchsabhängig aufgeteilt und abgerechnet wurden, weil die Wohnungseigentümer dies (bisher) nicht geregelt hatten. In diesem Fall werden die Kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG im Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt.
Es ist ebenso möglich, dass die Gemeinschaft diese Kosten bisher nach einem anderen Schlüssel als in der Heizkostenverordnung oder in § 16 Abs. 2 WEG angegeben abgerechnet hat; zum Beispiel nach dem Verhältnis der Wohnfläche, des umbauten Raums oder nach der Personenzahl.
Kostenverteilungsänderung
Die Verteilung der Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG sind im Wesentlichen die in § 2 BetrKV aufgezählten Kosten, zu denen zum Beispiel auch diejenigen für den Betrieb zentraler Heizungs- und Warmwasseranlagen gehören (§ 2 Nr. 4, 5 und 6 BetrKV).
Eine Änderung des Verteilerschlüssels durch Mehrheitsbeschluss ist auch dann möglich, wenn anderslautende Vereinbarungen in Gemeinschaftsordnungen oder Teilungserklärungen existieren. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen können.
Beschluss vs. Gemeinschaftsordnung
Sieht eine Gemeinschaftsordnung jedoch vor, dass die Änderung von Verteilerschlüsseln nur durch einen einstimmigen Beschluss (alternativ durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss) geändert werden kann, schränkt dies die durch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eingeräumte Beschlusskompetenz zulässigerweise ein. Nach der WEG-Reform 2020 enthält das Gesetz – anders als in § 16 Abs. 5 WEG a. F. – keine Regelung mehr, wonach die Beschlusskompetenz durch Vereinbarung nicht beschränkt oder ausgeschlossen werden kann.[1]
Sollen also künftig erstmalig die Bestimmungen der HeizKV für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung angewendet werden, ist zur Bestimmu...
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