Betriebskosten – Heizkosten: Neues vom BGH zur Berechnung und Umlage

Leitsatz

1. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden. (amtlicher Leitsatz des BGH)

2. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und v. 23.5.2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). (amtlicher Leitsatz des BGH)

3. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499). (amtlicher Leitsatz des BGH)

4. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten. (amtlicher Leitsatz des BGH)

5. Werden die Gesamtkosten nach Wirtschaftseinheiten erfasst, so müssen sich aus der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten der Wirtschaftseinheit, der Umlagemaßstab und die Einzelkosten ergeben. (Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 556; HeizkostenV §§ 9a, 12

Kommentar

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine in Berlin gelegene Wohnung. Nach dem Mietvertrag hatte der Mieter monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 145 DM (74,14 EUR) zu bezahlen. Der Mieter hat die Vorauszahlungen ab Januar 2000 eingestellt. Die Vermieterin hat über die Betriebskosten abgerechnet und den Mieter auf Zahlung von 6.268,13 EUR in Anspruch genommen. Der Mieter hat verschiedene Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erhoben:

1. Umlage von Heizkosten bei Verstoß gegen die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung

Nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung sind die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig zu erfassen und abzurechnen. In dem zur Entscheidung stehenden Fall war eine solche Abrechnung (mangels Ausstattung der Wohnung mit Erfassungsgeräten oder mangels Ablesung) nicht möglich. In diesem Fall sieht § 9a HeizkostenV ein Schätzverfahren vor. Danach soll es auf den Verbrauch in früheren Abrechnungszeiträumen oder auf den Verbrauch in vergleichbaren Räumen ankommen. Sind keine Schätzgrundlagen vorhanden, ist fraglich, nach welchem Maßstab die Heizkosten zu verteilen sind. Denkbar ist zum einen der Rückgriff auf ortsübliche Durchschnittskosten und zum anderen eine Umlage nach dem Verhältnis der Wohnflächen.

Der BGH vertritt die Ansicht, dass ausschließlich eine Umlage der Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche zulässig ist. In die Umlage können auch nicht beheizte Teilflächen, etwa von Balkonen, Loggien usw. einbezogen werden. Der so ermittelte Betrag ist nach § 12 HeizkostenV um 15 % zu kürzen. Diese Methode der Kostenumlage gilt unabhängig davon, ob der Vermieter die unterlassene Verbrauchserfassung zu vertreten hat.

Beruht die unterlassene Verbrauchserfassung auf einer vom Vermieter zu vertretenden Pflichtverletzung, so kann dem Mieter allerdings ein Schadensersatzanspruch zustehen. Der Schadensersatzanspruch setzt voraus, dass der Mieter bei einer der HeizkostenV entsprechenden Umlage geringere Kosten als bei einer um 15 % gekürzten Umlage nach dem Flächenverhältnis zu tragen hat. Dies muss der Mieter beweisen. Diesen Beweis konnte er in dem Entscheidungsfall nicht führen.

2. Umlage der Betriebskosten bei Unklarheit über die Wohnfläche

In dem Mietvertrag war die Wohnfläche mit 94,6 qm angegeben. Hierbei war die Grundfläche des Balkons (5,7 qm) mit der Hälfte (2,85 qm) berücksichtigt. Der Mieter hat die Ansicht vertreten, dass die Grundfläche des Balkons nur zu einem Viertel (1,43 qm) angerechnet werden darf. Der BGH (Urteile v. 7.7.2004, VIII ZR 192/03 und v. 23.5.2007, VIII ZR 138/06) hat für das Mieterhöhungsverfahren bereits entschieden, dass bei einer Abweichung der im Mietvertrag ausgewiesenen Fläche von der tatsächlichen Fläche zu differenzieren ist: Beträgt die Abweichung mehr als 10 %, so ist die tatsächliche Fläche maßgebend; beträgt sie weniger als 10 %, kommt es auf die Vertragsfläche an. Dieselben Grundsätze gelten, wenn die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab auf den Mieter umgelegt werden. Vorliegend betrug die Abweichung weniger als 10 %; folglich hatte die Umlage der Betriebskosten auf der Grundlage einer Fläche von 94,6 qm zu erfolgen.

Der BGH hat nicht entschieden, welche Berechnungsmethode gilt, wenn sich die fehlerhafte Berechnung einer Teilfläche auf die ...