Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Erhaltungsrücklage dient allein der Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Maßnahmen der baulichen Veränderung stellen keine Erhaltungsmaßnahmen dar. Dies gilt nach herrschender Meinung auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1]
Insoweit können Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung auch nicht aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden.
[2]
Teilauflösung der Erhaltungsrücklage
Auch wenn Baumaßnahmen nicht aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden können, gilt anderes dann, wenn die Wohnungseigentümer deren Teilauflösung beschließen. Eine Beschlusskompetenz hierzu besteht jedenfalls.
Freilich entspricht insoweit nur eine Teilauflösung ordnungsmäßiger Verwaltung, denn es muss stets eine angemessene Höhe in der Rücklage verbleiben. Lediglich eine verbleibende "eiserne" Reserve wäre nicht ausreichend. Was hier als angemessen anzusehen ist, hängt von den Maßgaben des konkreten Einzelfalls ab. Maßgeblich ist insbesondere, ob ggf. neben der geplanten Bau- bzw. Modernisierungsmaßnahme in absehbarer Zeit auch noch Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung oder Instandsetzung erforderlich werden.
Beschlussmuster: Teilauflösung der Erhaltungsrücklage
TOP XX: [Nennung der konkreten Modernisierungsmaßnahme]; Teilauflösung der Erhaltungsrücklage zur Finanzierung der Maßnahme
Die Wohnungseigentümer haben zum vorangegangenen TOP (...) beschlossen [konkreter Beschlussinhalt].
Derzeit enthält die Erhaltungsrücklage liquide Mittel in Höhe von 150.000 EUR. Erforderliche Erhaltungsmaßnahmen sind nicht abzusehen. Unter teilweiser Auflösung der Erhaltungsrücklage in Höhe von 50.000 EUR beschließen die Wohnungseigentümer daher die Finanzierung der vorbeschlossenen baulichen Veränderung mit Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG aus der Erhaltungsrücklage. Sollten die in der Erhaltungsrücklage verbleibenden Mittel angesichts unvorhersehbaren Erhaltungsbedarfs nicht ausreichen, wird der Verwalter unverzüglich eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage einberufen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
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