In Mietverhältnissen, die ab dem 1.4.2020 begründet werden, können Mieter überzahlte Miete bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse auch rückwirkend zurückfordern. Bisher ist die Rückforderung auf Mieten beschränkt, die nach der Rüge fällig geworden sind.
Das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn ist im Bundesgesetzblatt verkündet worden und tritt zum 1.4.2020 in Kraft.
Rückwirkende Rückforderung bei Verstoß gegen Mietpreisbremse
Das Gesetz erweitert den Anspruch von Mietern auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete wegen Überschreitens der zulässigen Miete bei Mietbeginn. In Mietverhältnissen, die ab April 2020 begründet werden, haben Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlten Miete, wenn sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 2 1/2 Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses rügen und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch nicht beendet war. Rügen, die später als 2 1/2 Jahre nach Beginn erhoben werden, begründen ein Rückforderungsrecht nur für Mieten, die nach der Rüge fällig geworden sind. § 556g BGB wurde entsprechend geändert.
Für bereits bestehende Mietverhältnisse bleibt es dabei, dass eine Rüge nur für die Zukunft wirkt und Mieter überzahlte Mieten nur ab der Rüge zurückverlangen können. Das ergibt sich aus Artikel 229 § 51 EGBGB, nach dem auf bis einschließlich 31.3.2020 entstandene Mietverhältnisse die bisherige Fassung von § 556g BGB anzuwenden ist, die eine Wirkung der Rüge nur für die Zukunft vorsieht.
Nach wie vor bedarf eine Rüge der Textform, so dass Mieter die Rüge zum Beispiel auch per E-Mail erheben können.
Mietpreisbremse bis 2025 verlängert
Außerdem erhalten Städte und Gemeinden mit der Gesetzesänderung bis zum Jahr 2025 die Möglichkeit, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu definieren, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. In den erfassten Gebieten darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nach bisheriger Rechtslage können entsprechende Verordnungen nur noch bis Ende des Jahres 2020 erlassen werden.
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