So fordernd die Zeiten für den deutschen Immobilienmarkt sind, so klar ist die Gewissheit, dass es bundesweit an altersgerechtem Wohnraum fehlt. Dabei wächst der Bedarf stetig. Wissenschaftler rechnen im Jahr 2030 mit 4,9 Millionen, 2040 bereits mit 5,6 Millionen Pflegebedürftigen (Pflegeheim Rating Report 2022). Das entspräche einem Anstieg von rund 35 Prozent zum Vergleichsjahr 2019.
Dieser demografische Wandel ist eine riesige gesellschaftliche Herausforderung – und eine große Chance. In ihrem Pflegeheim Rating Report rechnen die Expertinnen und Experten des RWI –Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung und des Institute for Health Care Business bis 2040 mit einem Investitionsbedarf zwischen 80 und 125 Milliarden Euro bei Pflegeimmobilien-Neubauten und -revitalisierungen. Wir befinden uns in einem Wachstumsmarkt, getrieben von einer permanent steigenden Nachfrage, dem Analysten gerade jetzt eine hohe Krisenresilienz bescheinigen.
Vom Bau bis zur Finanzierung: Der Markt für Wohnen im Alter ist komplex
Das Interesse ist groß, die Notwendigkeiten sind unbestritten und doch bedeutet das längst nicht, dass Pflegeimmobilien ohne Weiteres entwickelt und gebaut werden können. In der Praxis trifft der Realisierungswille auf 16 verschiedene Ländervorgaben für die baulichen Anforderungen. Dazu kommen weitere Landesheimbauverordnungen.
Um unter diesen Voraussetzungen bundesweit Projekte zu verwirklichen, braucht es jenseits von Einzel- und Doppelzimmerquoten ein tiefgehendes Verständnis von Regulatorik und Umsetzungsmöglichkeiten. Dies geht einher mit dem Bedarf an privatem Kapital, klaren Finanzierungsmodellen sowie transparenten Vertriebskanälen für private und institutionelle Investoren.
Der marktführende Entwickler von Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien, Carestone, ist spezialisiert auf die bundesweite Umsetzung von Projekten. Fast 40 Architektinnen und Architekten sowie Bauingenieurinnen und Bauingenieure sorgen dort in den Abteilungen Entwicklung und Projektmanagement dafür, die behördlichen Vorgaben mit allen Aspekten moderner Pflege und Wohnkomfort zu vereinen. Neben der Umsetzung der bauplanerischen Vorgaben arbeiten außerdem Teams aus den Bereichen Recht und Finanzierung sowie dem Vertrieb daran, aus rund 90 aktuellen Projekten, smarte und sinnstiftende Investitionsmöglichkeiten im Rahmen der ESG-Kriterien zu schaffen.
Generation 67 plus: Mit klaren Vorstellungen für altersgerechtes Wohnen
Individualisierung und Urbanisierung sind gesamtgesellschaftlich relevante Megatrends, die auch vor der Generation 67 plus nicht halt machen. Das zeigt die von Carestone in Zusammenarbeit mit dem Marktforschungsunternehmen IPSOS 2021 durchgeführten Trendstudie "Urbanes Leben im Alter". Über 74 Prozent der befragten Seniorinnen und Senioren möchten demnach in attraktiven Lagen in der Innenstadt mit einer guten Infrastruktur und verlässlichen Dienstleistungen leben. Dafür sind die Befragten auch zu einer Wohnraumverkleinerung bereit: 20 Prozent wünschen sich Wohnungen zwischen 45 und 55 Quadratmetern, 23 Prozent wären mit 55 bis 65 Quadratmetern glücklich.
Die Babyboomer werden so zum wertvollen Impulsgeber für deutlich differenziertere Wohnformen und innovative Konzepte. Ihr Verständnis von altersgerechtem Wohnen im urbanen Raum stellt klare Anforderungen an die Quartiers- und Stadtentwicklung, wie auch an die Immobilien selbst. Spannenderweise sind dabei Alltags-Services, wie Unterstützung bei Online- und Mobilfunk-Themen, Behördengängen oder Carsharing-Angeboten, den zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohnern viel wichtiger als Gesundheitsservices innerhalb der Immobilien.
Doch diesen Wünschen stehen hohe Kosten für Flächen und Bestandsimmobilien sowie der Wettbewerb mit anderen Immobilienklassen, etwa dem klassischen Wohnen oder Gewerbe, entgegen. So braucht es für die Realisierung von seniorengerechtem Wohnraum immer auch Entscheidungsträger in Politik und Verwaltung mit der Überzeugung und dem festen Willen, der zunehmenden Segregation unterschiedlicher Generationen entgegenzuwirken und eine zukunftsgewandte Quartiersentwicklung voranzutreiben. Eine eigene Nutzungsart im Bauplanungsrecht oder eine Quote für altersgerechte Wohnformen wären in diesem Zusammenhang aus Sicht der Branche praktikable Handlungsoptionen.
Nachhaltigkeit bei Pflegeimmobilien ist alternativlos
Die Carestone-Trendstudie hat ein weiteres Bedürfnis der Seniorinnen und Senioren herausgestellt: Das Thema Nachhaltigkeit spielt eine große Rolle. Ob Solarpanels, Erdwärme oder aber die Wünsche nach einem grünen Umfeld und dem Einsatz ressourcenschonender Baustoffe – die Summe der Antworten beziehungsweise hohen Zustimmungsgrade haben gezeigt, dass die Immobilienwirtschaft hier liefern muss.
Denn die Sehnsucht nach klimafreundlichen Immobilien fällt in eine Zeit, in der der Gebäudesektor in Deutschland einer der größten Treiber von CO2-Emissionen ist. Gleichzeitig erfordert der demografische Wandel den Bau tausender neuer Pflegeimmobilien. Um den Bedarf an seniorengerechtem Wohnen und die Klimaziele in Einklang zu bringen, ist ein Paradigmenwechsel erforderlich.
Der Wohnraum muss zwingend nachhaltig realisiert werden: mit umweltfreundlichen Baustoffen, energieeffizient und flächenschonend. "Nachhaltigkeit ist für die Bewohnerinnen und Bewohner unserer Immobilien ebenso unerlässlich wie für Investorinnen und Investoren. Dem wollen wir gerecht werden", sagt Carestone-CEO Dr. Karl Reinitzhuber.
Aus diesem Grund setzt sich Carestone für die Entwicklung eines neuen Nachhaltigkeitsstandards innerhalb der DGNB ein. Außerdem zeigt der Projektentwickler in einem Pilotprojekt in der hessischen Klimakommune Mittelkalbach, wie Pflegeimmobilien realisiert werden könnten, die sich sowohl in ökonomischer als auch in sozialer und ökologischer Hinsicht lohnen.
Methodik der Trendstudie
Im Auftrag von Carestone hat das Marktforschungsinstitut Ipsos 2021 deutschlandweit 1.124 Seniorinnen und Senioren im Alter zwischen 60 und 75 Jahren sowie 74 Branchenexpertinnen und -experten (Architekten, Bauplaner, Stadtplaner, Lokalpolitiker) quantitativ und qualitativ befragt.