Kaum ein Thema treibt die Immobilienbranche so um wie Nachhaltigkeit. Für die Transformation werden gewaltige Investitionen erforderlich. Kapital wird zuerst derjenige erhalten, der transparent zeigen kann, welche Effekte ausgelöst werden. Dafür taugt die CSRD.
Mit dem schrittweisen Inkrafttreten der EU-Richtlinie über die Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen (Corporate Sustainability Reporting Directive – CSRD) ab dem 1.1.2024 erhält die Immobilienbranche nicht nur eine verstärkte Verpflichtung zur Transparenz. Es wird auch eine neue Dimension in Bezug darauf erreicht, wie Aspekte der Nachhaltigkeit verschiedener Unternehmen miteinander verglichen werden können.
Bis zu 15.000 Unternehmen berichtspflichtig
Die CSRD ist damit eine der tragenden Säulen des Europäischen Green Deals. Sie legt nachhaltigkeitsbezogene Berichtspflichten für Unternehmen in der EU fest und erweitert die bereits heute bestehenden Berichtspflichten nach der Non-Financial Reporting Directive (NFRD). Es wird erwartet, dass die Zahl der berichtspflichtigen Unternehmen durch die CSRD allein in Deutschland von etwa 500 auf circa 15.000 ansteigen wird. Europaweit sollen es bis zu 50.000 berichtspflichtige Unternehmen werden. Aus der Immobilienwirtschaft dürften hunderte Unternehmen in den Anwendungsbereich der CSRD fallen.
Neben dieser erheblichen Ausweitung des Anwendungsbereichs erweitern sich auch die Berichtspflichten selbst. Nach den zur Konkretisierung der CSRD erlassenen European Sustainability Reporting Standards (ESRS) haben berichtspflichtige Unternehmen mehrere hundert Pflichtangaben in ihrer jährlichen Nachhaltigkeitserklärung im Lagebericht zu veröffentlichen. Hinzu kommen diverse Wahlangaben.
CSRD seit Anfang 2023 in Kraft
Die CSRD ist am 5.1.2023 in Kraft getreten. Für Unternehmen gilt sie nicht unmittelbar, sie muss zunächst von den EU-Mitgliedstaaten in nationales Recht umgesetzt werden. Dabei steht den Mitgliedstaaten ein Ermessensspielraum zu. Die Frist zur Umsetzung in das nationale Recht läuft noch bis zum 6.7.2024. Dennoch lässt sich vieles bereits jetzt absehen: Wann die berichtspflichtigen Unternehmen erstmals die Vorgaben der CSRD im jährlichen Lagebericht umsetzen müssen, richtet sich maßgeblich nach der Größe des Unternehmens.
Die Größe eines Unternehmens wirkt sich auch darauf aus, wann ein Unternehmen erstmalig zur Veröffentlichung nachhaltigkeitsbezogener Informationen nach der CSRD verpflichtet ist.
CSRD: Wer ab wann betroffen ist
- Alle großen Unternehmen von öffentlichem Interesse, die bisher schon nach der NFRD berichtspflichtig waren (das heißt börsennotierte Unternehmen, Banken und Versicherungen mit mindestens 500 Mitarbeitenden), müssen bereits im Jahr 2025 einen ersten CSRD-Report veröffentlichen (für das Geschäftsjahr 2024).
- Sonstige große Unternehmen müssen erstmals in 2026 über das Geschäftsjahr 2025 berichten.
- Kapitalmarktorientierte kleine und mittlere Unternehmen (KMUs) trifft es erstmals 2027, dann bezogen auf das Geschäftsjahr 2026.
- In den Anwendungsbereich fallende Nicht-EU-Unternehmen müssen erstmals ab 2029 über das Geschäftsjahr 2028 berichten.
Die CSRD legt detaillierte nachhaltigkeitsbezogene Berichtspflichten für den jährlich zu veröffentlichenden Lagebericht fest. Sie enthält eine abschließende Liste über die offenzulegenden Informationen. Danach müssen die in den Anwendungsbereich fallenden Unternehmen z.B. über ihr Geschäftsmodell, ihre Strategie und ihre Ziele in Bezug auf Nachhaltigkeitsfragen einschließlich (sofern vorhanden) zeitlicher Zielsetzungen zur Reduktion ihrer Treibhausgasemissionen bis 2030 und 2050 berichten sowie ihre Nachhaltigkeitsprogramme beschreiben.
Dabei ist allerdings hervorzuheben, dass die CSRD nicht dazu verpflichtet, Ziele zu setzen, sofern diese in den Unternehmen noch nicht bestehen sollten. Die CSRD nennt nur die Art der offenzulegenden Informationen. Wie diese Informationen offengelegt werden müssen, ergibt sich aus den von der EU-Kommission im Dezember 2023 erlassenen ESRS. Die ESRS setzen einen EU-weit geltenden einheitlichen Berichtsstandard, der eine bessere Vergleichbarkeit der Nachhaltigkeitsberichterstattung ermöglichen soll. Die ESRS enthalten nach gegenwärtigem Stand zwölf Standards. Zwei sind übergreifende Standards und zehn sind themenspezifische Standards, die an die "E"-, "S"- und "G"-Kategorien anknüpfen (siehe Abbildung). Diese Standards gelten für alle Unternehmen, die in den Anwendungsbereich der CSRD fallen.
CSRD: Berichtspflichten im Detail
Ergänzend soll es spezifische Berichtspflichten für bestimmte Sektoren geben. Für die Immobilienbranche sind solche nach aktuellem Diskussionsstand nicht geplant. Die weitere Entwicklung bleibt aber abzuwarten. Die nach der CSRD zu berichtenden Informationen müssen in den Lagebericht aufgenommen werden. Ein gesonderter nichtfinanzieller Bericht ist – anders als noch nach der NFRD – nicht mehr zulässig. Die Veröffentlichung des Lageberichts muss im Single Electronic Reporting Format (ESEF) erfolgen. Das heißt, dass der Lagebericht im XHTML-Format vorbereitet werden muss.
Die EU-Mitgliedstaaten können die Unternehmen zusätzlich verpflichten, den Lagebericht auf ihrer Website zu veröffentlichen. Grundsätzlich sind Unternehmen nur zur Offenlegung solcher Informationen verpflichtet, die sie selbst für wesentlich erachten. Der CSRD liegt dabei das Prinzip der doppelten Wesentlichkeit zugrunde. Danach ist zu prüfen, ob die Geschäftstätigkeit des Unternehmens wesentliche Einflüsse auf einen Nachhaltigkeitsaspekt hat ("inside out" oder "impact materiality") oder umgekehrt ein Nachhaltigkeitsaspekt wesentlichen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit des Unternehmens ("outside in" oder "financial materiality").
Beim Klimaschutz ist CSRD besonders streng
Ist einer dieser Einflüsse gegeben, ist das Thema als wesentlich anzusehen und in den Nachhaltigkeitsbericht aufzunehmen. Sofern ein Unternehmen etwas nicht für wesentlich hält, muss es dazu auch nicht berichten. Eine wichtige Ausnahme ist der Klimaschutz: Hält ein Unternehmen dieses Thema für nicht wesentlich, muss es diese Einschätzung detailliert erläutern. Für die meisten berichtspflichtigen Immobilienunternehmen erscheint es nur schwer vorstellbar, Klimaschutz als unwesentlich auszuklammern.
Die nach der CSRD verpflichteten Unternehmen müssen ihren Nachhaltigkeitsbericht durch Wirtschaftsprüfer prüfen lassen. Der Wirtschaftsprüfer prüft insbesondere die Übereinstimmung des Nachhaltigkeitsberichts und der zugrunde liegenden Datensammlungsprozesse mit den ESRS-Standards. Es wird erwartet, dass der sogenannte International Standard on Sustainability Assurance (ISSA 5000) als offizieller Prüfstandard für die Nachhaltigkeitsberichterstattung europaweit festgelegt werden wird.
CSRD und die unmittelbaren Auswirkungen
Die Mitgliedstaaten der Europäischen Union müssen bei der Umsetzung der CSRD auch Sanktionsmöglichkeiten in das nationale Recht aufnehmen, von denen – so die Vorgabe im Richtlinientext – eine abschreckende Wirkung ausgeht. Es gilt als wahrscheinlich, dass der Gesetzgeber hierbei auf die bereits bei Umsetzung der NFRD gewählten Sanktionsmöglichkeiten zurückgreift.
Die unrichtige Wiedergabe oder die Verschleierung der Verhältnisse im Lagebericht könnten dann, je nach Qualität des Verstoßes, zu einem Bußgeld für das Unternehmen oder zu einer Geld- oder Freiheitsstrafe für das vertretungsberechtigte Organ führen. Im Rahmen der NFRD kann die Höhe des Bußgeldes bei börsennotierten Unternehmen bis zu zehn Millionen Euro oder fünf Prozent des jährlichen Gesamtumsatzes betragen.
Die CSRD wird die Arbeitsprozesse und Marktpositionierung von Immobilienunternehmen unmittelbar beeinflussen. In den Anwendungsbereich der CSRD fallende Unternehmen müssen sich rechtzeitig mit den neuen Anforderungen der CSRD vertraut machen. Auch Unternehmen, die nicht bereits in 2025 nach CSRD-Standard berichten müssen, können mit der Auseinandersetzung mit den neuen Standards kaum früh genug anfangen. Zumal gerade bei diesen Unternehmen, die nicht bereits jetzt nach NFRD zu nicht-finanziellen Themen berichten, besonders hoher Aufwand erforderlich sein wird, um sich für die Einhaltung der neuen Vorgaben zu rüsten.
Intelligentes Datenmanagement als Erfolgsstrategie
Insbesondere sollten frühzeitig Prozesse zur Erhebung der für die Nachhaltigkeitsberichterstattung relevanten Daten aufgesetzt werden. Dabei sollten konkrete Ziele gesetzt und Fortschritte durch quantitative Nachhaltigkeitskennzahlen (etwa zu Treibhausgasemissionen im Bestand) messbar gemacht werden. Aufgrund des Umfangs der Berichtspflichten und der potenziell gravierenden Sanktionsmöglichkeiten wird dem in der Regel durch den gezielten Aufbau interner Expertise oder die Einholung externer Beratung Rechnung getragen werden müssen. Die CSRD bietet Immobilienunternehmen die Chance, sich durch frühzeitiges Handeln vom Wettbewerb abzuheben.
Mit einer entsprechend starken ESG-Performance kann der Wert von Assets gesteigert und die Kapitalkosten können gesenkt werden – ein Erfolgsfaktor, der seit der Zinswende noch einmal wichtiger geworden ist. Der bereits seit Längerem zu beobachtende Trend, dass sich der Spread der Bewertungen von Immobilien in Abhängigkeit von ihren Nachhaltigkeitsmerkmalen weiter ausweitet, wird sich fortsetzen. Vor allem ein intelligentes Datenmanagement, das die Erhebung, Auswertung und Offenlegung der relevanten Daten vereinfacht, dürfte ein zentraler Baustein einer Erfolgsstrategie für jedes berichtspflichtige Immobilienunternehmen sein.
Dies ist ein Auszug aus dem Beitrag "So steigert CSRD die Performance". Lesen Sie den kompletten Text in der aktuellen Ausgabe 02/2024 der "Immobilienwirtschaft".
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