Berlin setzt auf Milieuschutzgebiete, um Mieter vor Verdrängung aus angestammten "Kiezen" zu schützen. Die Regeln für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sind 2015 verschärft worden – geholfen hat es wohl nicht: Die Zahl hat sich innerhalb eines Jahres fast verdoppelt.
In Berlin ist die Zahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als die Hälfte gestiegen, wie aus dem Jahresbericht 2020 zur Umwandlungsverordnung für die Hauptstadt hervorgeht, den die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung am 8. Dezember veröffentlicht hat. Demnach stieg die Zahl der umgewandelten Wohnungen von rund 12.700 Wohnungen im Jahr 2019 auf zirka 19.200 Wohnungen im vergangenen Jahr – gleichermaßen in- und außerhalb der Milieuschutzgebiete.
Berliner Umwandlungsverordnung: Zu viele Ausnahmen?
In den sogenannten Milieuschutzgebieten, von denen es in Berlin aktuell 72 gibt, dürfen Mietwohnungen seit 2015 nur noch mit behördlicher Genehmigung zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Anfang 2020 hat der Senat die entsprechende Verordnung, die Mitte März 2020 auslaufen sollte, noch einmal um fünf Jahre verlängert. Damit bleibt auch das verschärfte "Umwandlungsverbot" in den Milieuschutzgebieten bis 2025 aktiv.
Doch wirklich geschützt hat die Umwandlungsverordnung scheinbar nicht: Vom Anstieg waren dem Bericht zufolge vor allem die älteren sozialen Erhaltungsgebiete in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Tempelhof-Schöneberg betroffen. Laut Monitoringbericht wurden in den Milieuschutzgebieten im vergangenen Jahr rund 3.000 Wohnungen mehr umgewandelt als 2019, im restlichen Stadtgebiet lag das Plus bei 3.500 Wohnungen. Insgesamt wurden im Jahr 2020 in diesen Bezirken 8.600 Wohnungen umgewandelt, 2019 waren es 5.600 an der Zahl.
Berlin: Ausnahmen vom Umwandlungsverbot kontraproduktiv
Schuld könnten die zahlreichen Ausnahmeregelungen in der Berliner Umwandlungsverordnung sein, die wohl auch rege genutzt werden. Nach § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB (Baugesetzbuch) ist die Genehmigung zu erteilen, wenn dem Eigentümer ein Verzicht auf die Umwandlung auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Die Folge: In den Milieuschutzgebieten konnten trotz des "Umwandlungsverbots" in den vergangenen Jahren Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden – mit behördlicher Genehmigung.
Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) geht davon aus, dass mit dem Baulandmobilisierungsgesetz des Bundes, das am 7.10.2021 in Kraft getreten ist, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen über eine Rechtsverordnung wirksamer einzuschränkt werden kann und es "im kommenden Jahr einen deutlichen Rückgang" der Umwandlungen geben wird. In ganz Berlin dürfen seit Oktober für bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen ohne Genehmigung keine Mietwohnungen mehr in Eigentum umgewandelt werden.
Jahresbericht 2020 zur Umwandlungsverordnung in Berlin
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