Lineare Gebäude-AfA, höherer Neubaustandard, geteilte CO2-Abgabe, steuerliche Mehrbelastung beim Erben: Das Immobilienjahr 2023 bringt für Eigentümer, Vermieter und Mieter sowie Bauherren und Verwalter gesetzliche Neuerungen mit sich. Ein Überblick.
Im vergangenen Jahr war der Gesetzgeber besonders umtriebig: Zahlreiche Gesetzesnovellen und Verordnungen sind kurzfristig in Kraft getreten oder wurden für das neue Jahr auf den Weg gebracht.
Die wichtigsten Neuregelungen 2023 zusammengefasst:
BEG-Reform ist in Kraft getreten
Die Reform der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist am 1.1.2023 in Kraft getreten. Damit gelten neue Bedingungen für die Sanierung zum Effizienzhaus-Standard und für Einzelmaßnahmen. Mit den Änderungen wird auch ein neuer Bonus für serielle Sanierungen eingeführt.
Neubauförderung: Richtlinie soll ab März 2023 greifen
Voraussichtlich am 1.3.2023 soll eine eigene Förderrichtlinie "Klimafreundliches Bauen" folgen. Bis dahin werden noch Neubauten der Effizienzhaus-Stufe 40 mit Nachhaltigkeitsklasse unterstützt. Die Zuständigkeit für die Neubauförderung wird künftig beim Bundebauministerium liegen, nicht mehr wie bisher beim Wirtschaftsministerium.
GEG-Novelle: Verschärfungen peu à peu
Beim Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat sich zum 1.1.2023 beim Neubau das zulässige Primärenergieniveau auf 55 Prozent (EH 55-Standard) verschärft. Die geplanten höheren Anforderungen an den Wärmeschutz kommen vorerst nicht. Weitere Verschärfungen wurden allerdings für 2024 angekündigt, unter anderem eine Solarpflicht. Eine große GEG-Novelle soll 2025 kommen, wie die Bundesarchitektenkammer (BAK) berichtet.
CO2-Kosten: Vermieteranteil und Verwalterpflichten
Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz ist am 1.1.2023 in Kraft getreten. Es gilt ein Stufenmodell: Je besser die Energieeffizienz des Gebäudes, desto kleiner der Anteil des Vermieters und umgekehrt. Bislang haben Mieter allein bezahlt. Verwalter sind künftig verpflichtet, die Informationen aus der Heizkostenabrechnung oder Brennstoffrechnung weiterzugeben, mit denen die Aufteilung des CO2-Preises bestimmt wird.
Lineare AfA: Satz von zwei auf drei Prozent erhöht
Der lineare AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden wurde zum 1.1.2023 von zwei auf drei Prozent angehoben. Das gilt bereits für Wohngebäude, die ab Januar 2023 fertiggestellt werden, nicht erst – wie ursprünglich geplant – nach dem 30.6.2023.
Bonus für Gasheizungen nach § 35c EStG entfällt
Bei der steuerlichen Förderung für neue Heizungen in selbst genutztem Wohneigentum ändern sich ab dem 1.1.2023 die Bedingungen – der Bonus für Gasheizungen nach § 35c EStG wird gestrichen.
Photovoltaik: Steuererleichterung für kleine Anlagen
Für kleine Photovoltaikanlagen mit einer Leistung von 30 Kilowatt-Peak (kWp) gibt es Steuererleichterungen. Bereits ab dem Veranlagungszeitraum 2022 sind die Einnahmen für solche Anlagen auf Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern ertragssteuerfrei. Ab 2023 wird zudem die Umsatzsteuer auf null reduziert.
Erbschaft von Immobilien wird teurer
Die Wertermittlung von Immobilien wurde mit dem Jahressteuergesetz 2022 verändert. Die Freibeträge wurden nicht angepasst. Wer im Jahr 2023 ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss mit höheren Abgaben rechnen. Bayern will gegen die Änderungen vor das Bundesverfassungsgericht ziehen.
Wohngeld-Plus-Gesetz ist in Kraft getreten
Am 1.1.2023 ist das Wohngeld-Plus-Gesetz in Kraft getreten. Eingeführt wurde unter anderem eine dauerhafte Heizkostenkomponente und eine Klimakomponente, die Wohngeldformel wurde angepasst.
Gaspreisbremse soll rückwirkend zum 1.1.2023 gelten
Der Preisdeckel für Gas und Fernwärme sollen zwischen dem 1.3.2023 und dem 30.4.2024 Entlastung bringen. Gaskunden soll für 80 Prozent des bisherigen Verbrauchs einen Bruttopreis von zwölf Cent pro Kilowattstunde garantiert werde; beim Strom sind 40 Cent pro Kilowattstunde geplant. Die Preisbremsen sollen rückwirkend aber auch für Januar und Februar 2023 gelten.
Gaszentralheizungen: Pflicht zum hydraulischen Abgleich
Bis zum 30.9.2023 muss bei Gaszentralheizungen ein hydraulischer Abgleich bei Wohngebäuden mit mindestens zehn Einheiten erfolgen – bei Nichtwohngebäuden gilt das ab einer Fläche von mehr als 1.000 Quadratmetern Heizfläche. Bis zum 15.9.2024 gilt die Pflicht auch für Wohngebäude ab sechs Einheiten.
Zertifizierter WEG-Verwalter ab Dezember 2023
Wohnungseigentümer können ab dem 1.12.2023 verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Der muss einen Sachkundenachweis vorlegen oder eine entsprechende Ausbildung und Qualifizierung belegen. Ursprünglich sollte das bereits ab dem 1.12.2022 gelten. Verwalter, die am 1.12.2020 bereits bestellt waren, gelten bis zum 1.6.2024 als zertifiziert.
Grundsteuer: Abgabefrist endet am 31.1.2023
Die Abgabefrist für die sogenannte Feststellungserklärung für die neue Grundsteuer wurde bis Ende Januar 2023 verlängert. Die Abgabefrist sollte eigentlich am 31.10.2022 enden. Die neue Grundsteuer soll am 1.1.2025 in Kraft treten.
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