Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Prozess über eine Mieterhöhung ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist. Von diesem Zeitpunkt wird der Betrachtungszeitraum (bis 2019: vier Jahre, ab 2020: sechs Jahre) zurückgerechnet.
Hintergrund: Gutachter ermittelt Vergleichsmiete
Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Mit Schreiben vom 20.7.2017 forderte die Vermieterin die Mieter auf, zum 1.10.2017 einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 8,10 Euro/Quadratmeter zuzustimmen. Zur Begründung bezog sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2017. Die Mieter stimmten einer Mieterhöhung nicht zu.
Nachdem das Amtsgericht die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen hatte, hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Grundlage der Entscheidung war ein Sachverständigengutachten, das eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,28 Euro/Quadratmeter auswies. Hierfür hatte der Sachverständige 14 Vergleichswohnungen betrachtet, in denen die Miete zwischen dem 1.10.2013 und dem 1.10.2017 neu vereinbart worden ist. Bei zwei der Wohnungen ist die Miete im Jahr 2017 neu vereinbart worden; hierbei ist unklar geblieben, ob dies vor oder nach Juli 2017 geschehen ist. Ohne Berücksichtigung dieser beiden Wohnungen ergäbe sich aus dem Gutachten eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,06 Euro/Quadratmeter, die damit unter den verlangten 8,10 Euro/Quadratmeter läge.
Entscheidung: Auf Ankündigung kommt es an
Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hätten die beiden Wohnungen, deren Miete 2017 neu vereinbart worden ist, nicht berücksichtigt werden dürfen.
Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den Mieten vergleichbarer Wohnungen, die in den vergangenen vier (ab 1.1.2020: sechs) Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der vom Landgericht zugrunde gelegte Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet.
Im vorliegenden Fall ist daher die Vier-Jahres-Frist von Juli 2017 ausgehend zu bemessen, sodass Mieten, die zwischen Juli 2013 und Juli 2017 vereinbart worden sind, berücksichtigt werden können. Die möglicherweise später im Jahr 2017 vereinbarten Mieten müssen bei der Betrachtung außen vor bleiben.
Da die Vergleichsmiete ohne die Mieten der beiden Wohnungen unterhalb der verlangten und vom Landgericht zugesprochenen Miete liegt, konnte das Urteil des Landgerichts keinen Bestand haben.
(BGH, Urteil v. 28.4.2021, VIII ZR 22/20)
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