Die nachträgliche Verkleinerung eines großzügigen gemeinschaftlichen Fahrradkellers auf wenige Quadratmeter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung führen kann.
Hintergrund: Vom Fahrradkeller blieb nur 1/7 übrig
Die Vermieterin und der ehemalige Mieter einer Wohnung in einem 20-Parteien-Haus streiten über eine Mietminderung.
Zu Beginn des Mietverhältnisses befand sich im Haus ein etwa 50 Quadratmeter großer Fahrradkeller. Im Mietvertrag selbst ist dieser nicht aufgeführt, der Vertrag verweist allerdings auf das Übergabeprotokoll, welches Vertragsbestandteil sein soll. Laut Übergabeprotokoll hat der Mieter einen Schlüssel zum Fahrradkeller erhalten. Im Zuge von Modernisierungsarbeiten, bei denen unter anderem eine Zentralheizung installiert wurde, wurde der Fahrradkeller im Jahr 2009 auf sieben Quadratmeter verkleinert.
In einem Vorprozess wurde der Mieter verurteilt, zum 1.10.2011 einer Mieterhöhung auf einen bestimmten Betrag zuzustimmen. Bei der Berechnung der Vergleichsmiete setzte das Gericht einen Abschlag von 0,03 Euro je Quadratmeter wegen schlechter Abstellmöglichkeiten für Fahrräder an.
Nun streiten die ehemaligen Mietvertragsparteien darüber, ob der Mieter wegen des verkleinerten Fahrradkellers die Miete für den Zeitraum Oktober 2011 bis zum Ende des Mietverhältnisses im Jahr 2017 mindern konnte. Amts- und Landgericht bejahten dies und hielten eine Mietminderung von 4,8 Prozent für angemessen.
Entscheidung: Mietminderung ist gerechtfertigt
Der BGH teilt die Auffassung der Vorinstanzen und gibt dem Mieter Recht. Die Verkleinerung des Fahrradkellers begründet einen Mangel der Mietsache, der zu einer Minderung berechtigt.
Die Mitnutzung des Fahrradkellers in der ursprünglichen Größe ist durch die Bezugnahme auf das Übergabeprotokoll Inhalt des Mietvertrages und dem Mieter nicht nur frei widerruflich eingeräumt worden. An dieser Beurteilung der Vorinstanzen hat der BGH nichts zu beanstanden.
Die vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit des Fahrradkellers ist auch nicht dadurch geändert worden, dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen, die zu der Verkleinerung geführt haben, geduldet hat.
Auch bei einem bloßen Recht zu Mitbenutzung ist wegen der erheblichen Verkleinerung des Fahrradkellers eine Minderung in Höhe von 4,8 Prozent angemessen.
Vorangegangene Mieterhöhung schließt Minderung nicht aus
Eine Mietminderung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil im Vorprozess über die Mieterhöhung bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Abschlag wegen eingeschränkter Möglichkeiten zum Abstellen von Fahrrädern berücksichtigt worden ist. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einerseits und die Frage, ob ein Mangel vorliegt, andererseits sind nämlich getrennt zu beurteilen. Während sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach den tatsächlichen Verhältnissen richtet, sind für die Frage, ob eine Minderung gerechtfertigt ist, die Vereinbarungen über die Sollbeschaffenheit der Mietsache maßgeblich.
Das Urteil, mit dem der Mieter zur Zustimmung zu einer bestimmten Mieterhöhung verurteilt worden ist, hat an der Sollbeschaffenheit der Mietsache nichts geändert. Insbesondere nimmt die Verurteilung, einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zuzustimmen, dem Mieter nicht das Recht zur Mietminderung, wenn eine Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt, die einen Mangel der Mietsache begründet, und zwar solange, bis der Mangel beseitigt ist. Im Prozess über die Mieterhöhung war daher nur zu berücksichtigen, dass das Haus mit einem Fahrradkeller von geringer Größe ausgestattet ist, nicht aber, dass ein ursprünglich vorhandener großer Fahrradkeller nachträglich erheblich verkleinert worden ist.
(BGH, Beschluss v. 12.10.2021, VIII ZR 51/20)
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