Eine Umlage der gemeinschaftlichen Kosten nach Fläche statt nach Miteigentumsanteilen führt nicht zwangsläufig zu einer gerechteren Verteilung. Auch bei einer Mehrbelastung von 70 Prozent hat ein Eigentümer nicht ohne weiteres einen Anspruch auf Umstellung des Verteilerschlüssels von MEA auf Fläche.
Hintergrund
Die Mitglieder einer WEG streiten um die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels. Laut Gemeinschaftsordnung werden die Bewirtschaftungskosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt.
Die Eigentümer einer Teileigentumseinheit (Büro mit Tiefgaragenstellplatz) verlangen, dass der Verteilerschlüssel auf eine Umlage nach Fläche geändert wird. Ihr Miteigentumsanteil (MEA) beträgt 17,5 Prozent, während die Fläche der Einheit nur 10 Prozent der Gesamtfläche ausmacht. Die bestehende Kostenverteilung hat für die klagenden Eigentümer eine Mehrbelastung von 70 Prozent gegenüber der begehrten Verteilung nach Fläche zur Folge. In der Liegenschaft befindet sich auch eine Gaststätte.
Die Eigentümerversammlung hat den Antrag, die Kostenverteilung zu ändern, abgelehnt. Die Eigentümer der Teileigentumseinheit fechten den Beschluss an und verlangen von den anderen Eigentümern, einer Änderung zuzustimmen.
Entscheidung
Der BGH sieht keinen Anspruch der Eigentümer, dass die Kostenverteilung geändert wird.
Eigentümer können eine Änderung der Kostenverteilung gegen den Willen der anderen Eigentümer nur durchsetzen, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer unbillig erscheint. Das ergibt sich aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG.
Ein solcher Grund setzt nach jüngster BGH-Rechtsprechung voraus, dass der geltende Schlüssel gegenüber dem verlangten Schlüssel bei dem Eigentümer, der die Änderung verlangt, zu einer Mehrbelastung von mindestens 25 Prozent führt. Dieser Wert ist hier mit 70 Prozent weit überschritten.
Die Mehrbelastung allein gibt aber keinen Anspruch darauf, dass die Kostenverteilung geändert wird. Vielmehr sind auch noch weitere Umstände zu berücksichtigen, z. B. Erkennbarkeit der Mehrbelastung bei Erwerb, Vertrauen der anderen Eigentümer auf Fortbestand des geltenden Schlüssels und Unzweckmäßigkeit des geltenden Schlüssels.
Bei der Frage, ob eine Verteilung nach MEA statt nach Fläche unangemessen ist, kommt es auch darauf an, ob die Kosten, die auf die einzelnen Eigentümer entfallen, in vertretbarem Verhältnis zu den Kosten stehen, die ihr Eigentum verursacht.
Die Größe einer Sonder-/Teileigentumseinheit allein sagt nichts darüber aus, welche Kosten sie verursacht. Es kommt auch darauf an, wie diese genutzt wird. So verursacht z. B. eine Gaststätte wegen des Publikumsverkehrs in der Regel höhere Kosten als eine Wohnung.
Angesichts dessen würde eine Umlage nach Fläche hier nicht zu einer sachgerechten, der Verursachung der Kosten durch die Teil- und Wohnungseigentumseinheiten entsprechenden Verteilung führen. Eine Kostenverteilung nach Fläche wäre nur sachgemäß, wenn die gewerblichen Einheiten bezogen auf die Fläche anteilig nicht oder nur in einem geringfügigen Umfange mehr Kosten verursachten als die Wohneinheiten. Tragen die gewerblichen Einheiten jedoch überproportional zu den zu verteilenden Kosten bei, ist die Umlage nach Fläche nicht sachgerecht. Der erstrebte Umlageschlüssel nach Fläche ist hier danach nicht besser geeignet, Unbilligkeiten zu vermeiden.
(BGH, Urteil v. 17.12.2010, V ZR 131/10)