Haben die Wohnungseigentümer der Veräußerung einer Wohnung bereits per verkündetem Umlaufbeschluss zugestimmt, kann der Veräußerer die Erteilung der Zustimmungserklärungen in öffentlich beglaubigter Form verlangen.
Hintergrund: Umlaufbeschluss über Veräußerungszustimmung
In einem Umlaufbeschluss stimmten sämtliche Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft der Veräußerung eines Wohnungseigentums zu. Der Umlaufbeschluss wurde verkündet und blieb unangefochten. Hintergrund des Beschlusses war, dass die Veräußerung einer Wohnung laut Teilungserklärung nur zulässig sein soll, wenn die Wohnungseigentümer dem per Mehrheitsbeschluss zugestimmt haben.
Bis auf die Eigentümer einer Wohnung hatten sämtliche Miteigentümer ihre Zustimmungserklärungen in öffentlich beglaubigter Form, also mit Beglaubigung der Unterschriften durch einen Notar, abgegeben. Die Veräußerer verlangen nun von den Eigentümern, deren Zustimmung nicht dieser Form vorliegt, dies nachzuholen.
Entscheidung: Anspruch auf notarielle Beglaubigung
Die beklagten Eigentümer müssen ihre bereits erteilte Zustimmung in öffentlich beglaubigter Form abgeben.
Die Zustimmung bedarf wegen § 29 GBO der öffentlichen Beglaubigung. Ohne eine solche kann die Veräußerung der Wohnung nicht im Grundbuch eingetragen werden.
Nachdem die Eigentümer bereits ihre Zustimmung als Bestandteil des Beschlusses im Umlaufverfahren erteilt haben und ein Beschlussergebnis wirksam verkündet worden ist, folgt als Nebenpflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis die Erteilung der Zustimmung in beglaubigter Form.
Die Eigentümer konnten ihre Zustimmung zur Veräußerung auch nicht widerrufen. Die in einer Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden (hierzu BGH: Wohnungseigentümer kann Stimme nicht zurücknehmen). Entsprechendes gilt für die Zustimmung zu einem Umlaufbeschluss im schriftlichen Verfahren.
(LG Karlsruhe, Urteil v. 7.7.2017, 7 S 74/16)
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Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum
Wird die Zustimmung in der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss erteilt, genügt es, wenn der der Beschluss durch den Versammlungsleiter und einen Wohnungseigentümer beglaubigt wird, ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, auch noch von dessen Vorsitzendem oder seinem Stellvertreter - §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 WEG.
Bei einem schriftlichen Beschluss gemäß § 23 Abs. 3 WEG sollen die Unterschriften aller Wohnungseigentümer öffentlich beglaubigt sein müssen (Demharter, GBO, 30. Aufl. § 29 Rdnr. 10.). Anders als bei der Wohnungseigentümerversammlung genügen hier die beglaubigten Unterschriften von Vorsitzendem, bestimmten Wohnungseigentümern und dem Verwaltungsbeirat nicht, OLG Hamm ZWE 2012, 489, 490; BayObLG NJW-RR 1986, 565, 566.
Wenn das Landgericht Karlsruhe daraus aber folgert, die Wohnungseigentümer seien verpflichtet, ihre Zustimmungserklärung auf eigene Kosten öffentlich beglaubigen zu lassen, dürfte das die Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis überdehnen und die zustimmenden Eigentümer, also alle, in eine überraschende Kosten- und Tätigkeitspflicht stürzen.
in dem Urteil des LG Karlsruhe ging es im Wesentlichen um die Frage, ob der veräußerungswillige Eigentümer gegen andere Eigentümer überhaupt einen Anspruch auf eine Zustimmungserklärung in öffentlich beglaubigter Form hat. Um die Kosten ging es dort nicht. In einem Satz weist das LG Karlsruhe aber darauf hin, dass die Kosten der Zustimmungserteilung grundsätzlich von der WEG als Verband zu tragen sind. Insoweit bewegt sich das LG im Rahmen der herrschenden Meinung.
Dirk Hammes, Haufe Online Redaktion