Auch bei erheblichem Leerstand in einem Mehrfamilienhaus sind die Kosten für Warmwasser grundsätzlich mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen.
Hintergrund
Eine Wohnungsbaugenossenschaft verlangt von der ehemaligen Mieterin einer Wohnung in einem 28-Familien-Haus eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011. Die Wohnung hatte eine Wohnfläche von knapp 50 Quadratmetern.
Da das Haus abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen bewohnt. Der erhebliche Leerstand hatte zur Folge, dass die Heizungs- und Warmwasseranlage, die für viele Wohnungen ausgelegt war, gemessen am geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete.
Die Vermieterin legte von den im Abrechnungsjahr 2011 angefallenen Warmwasserkosten von 7.900 Euro 50 Prozent nach Wohnflächenanteilen um, die anderen 50 Prozent der Kosten berechnete sie nach Verbrauch.
Vom Gesamtverbrauch im Gebäude (78,22 Kubikmeter) entfielen 23,82 Kubikmeter auf die Mieterin. Daraus errechnete die Vermieterin einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 Euro. Hiervon stellte sie der Mieterin „aus Kulanz“ allerdings lediglich die Hälfte (597,53 Euro) in Rechnung. Insgesamt verlangt die Vermieterin von der Mieterin für Heizung und Warmwasser rund 1.450 Euro.
Die Mieterin weigert sich, Nachzahlungen zu erbringen. Sie meint, die Vermieterin dürfe die Warmwasserkosten wegen des hohen Leerstands im Haus nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche umlegen.
Entscheidung
Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen sind.
Eine analoge Anwendung von § 9a Heizkostenverordnung, der für Fälle, in denen eine Verbrauchserfassung aus zwingenden technischen Gründen nicht möglich ist, eine Abrechnung anhand des Verbrauchs in einem Vergleichszeitraum oder in vergleichbaren Räumen vorsieht, kommt nicht in Frage. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind nicht mit dem vorliegenden Fall einer unwirtschaftlich arbeitenden Heizungsanlage vergleichbar.
Im Einzelfall Anspruchsbegrenzung nach Treu und Glauben
Die strikte Anwendung der Vorgaben der Heizkostenverordnung kann allerdings bei hohen Leerständen in Einzelfällen dazu führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Diesen Fällen kann mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden.
Eine solche Anspruchsreduzierung aus Treu und Glauben ist hier nicht geboten. Die Vermieterin hat bereits den für die Mieterin günstigsten Maßstab (nur 50 Prozent nach Verbrauch) gewählt und den hieraus errechneten Betrag um die Hälfte gekürzt. Der Gesamtbetrag von 1.450 Euro erscheint für eine 50 Quadratmeter große Wohnung zwar hoch, aber nicht völlig untragbar.
Auf der anderen Seite hat auch die Vermieterin schon über den Wohnflächenanteil beträchtliche Kosten zu tragen, ohne für die leerstehenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erhalten. Zudem muss sie es ihrerseits ebenfalls hinnehmen, dass die angesichts des Leerstandes unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht.
Insgesamt erscheint es daher nicht unangemessen, dass auch die Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten tragen müssen. Eine weitere Anspruchskürzung über den von der Vermieterin bereits freiwillig abgezogenen Betrag hinaus ist deshalb auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten.
(BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 9/14)