Die Unwirtschaftlichkeit einer Heizungs- und Belüftungsanlage berechtigt den Mieter nicht zur Minderung, wenn die Anlage fehlerfrei arbeitet und dem bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Standard entspricht. Zur Modernisierung einer vertragsgemäßen Anlage ist der Vermieter nicht verpflichtet.
Hintergrund
Die Vermieterin von Gewerberäumen verlangt von der Mieterin rückständige Miete.
Die Parteien schlossen im Februar 2007 einen gewerblichen Mietvertrag über Räume in einem Gebäude, das schon zu DDR-Zeiten errichtet worden war. Vor der Übernahme der Mieträume hatte die Vermieterin das Gebäude umfassend saniert. Dabei wurden die schon vorhandene Fernwärme-Heizungsanlage und das vorhandene Belüftungssystem, die nur zentral eingestellt werden können, unverändert beibehalten. Dies ist in einem Anhang zum Mietvertrag festgehalten.
Die Mieterin minderte die Miete für mehrere Monate. Zur Begründung führte sie aus, die Heizungs- und Belüftungsanlage sei im Hinblick auf den geringen Publikumsverkehr in ihren Geschäftsräumen überdimensioniert und könne zudem nicht individuell und bedarfsgerecht eingestellt werden. Deshalb könne die Anlage nicht wirtschaftlich betrieben werden.
Die Vermieterin akzeptiert die Minderung nicht und verlangt Zahlung der einbehaltenen Miete.
Entscheidung
Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Räume haben keinen Mangel, der eine Minderung der Miete rechtfertigen könnte.
Unwirtschaftlichkeit ist kein Mangel
Ein Mangel der Mieträume liegt nicht etwa in einer Unwirtschaftlichkeit des Betriebs der Heizungs- und Belüftungsanlage.
Die Heizungs- und Belüftungsanlage war bei Vertragsschluss bereits installiert und sollte im Rahmen der vorzunehmenden Sanierungsarbeiten auch nicht verändert werden, wie sich aus dem Mietvertrag ergibt. Durch den Abschluss des Mietvertrags hat die Mieterin diese technische Ausstattung des Gebäudes als vertragsgemäßen Zustand akzeptiert. Es ist nicht ersichtlich, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage nicht dem maßgeblichen technischen Standard bei der Errichtung des Gebäudes entspricht.
Dass die dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage im Vergleich zu anderen Geschäftsräumen hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage - wie hier - dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.
Insbesondere lässt sich in diesem Fall ein Mangel nicht damit begründen, dass bei einer anders konzipierten und daher wirtschaftlicher arbeitenden Heizungsanlage geringere Kosten anfallen würden. Würde der im Vergleich mit einer modernen Heizungsanlage unwirtschaftliche Betrieb der vorhandenen Anlage zu einem Mangel führen, müsste der Vermieter die Anlage technisch so verändern, dass ein wirtschaftlicher Betrieb gewährleistet ist, um seinen mietvertraglichen Pflichten nachzukommen. Dadurch würde aber eine vom Gesetz nicht vorgesehene Modernisierungspflicht des Vermieters begründet, auf die der Mieter keinen Anspruch hat.
Die Unwirtschaftlichkeit der Anlage kann zwar bei der Abrechnung der Heizkosten bedeutsam sein. Ein Anspruch auf Modernisierung ergibt sich hieraus aber auch bei der Gewerbemiete nicht.
Zentrale Bedienung stellt keinen Mangel dar
Ein Mangel ergibt sich auch nicht daraus, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage nicht individuell zu bedienen bzw. einzustellen ist. Laut Anlage zum Mietvertrag sollte die vorhandene Heizungsanlage ohne bauliche Veränderungen weiter verwendet werden. Die von der Vermieterin geschuldete Anlage beschränkt sich dadurch auf den Zustand, den sie zu diesem Zeitpunkt aufwies einschließlich der vorhandenen Regelungstechnik.
(BGH, Urteil v. 18.12.2013, XII ZR 80/12)