Eine vor September 2001 vom Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellte Formularklausel, dass spätestens am 30.6. jeden Jahres über die vorige Heizperiode abzurechnen ist, hat nicht zur Folge, dass der Vermieter nach Fristablauf keine Nachforderungen verlangen kann.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern eine Nachzahlung aus einer Heizkostenabrechnung. Das Mietverhältnis besteht seit 1980. Laut Mietvertrag zahlen die Mieter zusätzlich zur Miete einen monatlichen Heizkostenvorschuss.
Zur Abrechnung des Heizkostenvorschusses enthält der Mietvertrag die vorformulierte Klausel „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen.“
Die Heizperiode läuft vom 1. Oktober eines Jahres bis zum 30. April des Folgejahres.
Am 30.10.2012 übermittelte die Vermieterin die Abrechnung über die Heizkosten 2011/2012, die mit einer Nachforderung von knapp 200 Euro endete. Die Mieter verweigern die Zahlung und wenden ein, die Abrechnung sei nach dem 30. Juni und damit verspätet erfolgt.
Entscheidung
Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Mieter können die Nachzahlung jedenfalls nicht deshalb verweigern, weil die Abrechnung nach dem 30.6. vorgelegt wurde.
Die Vermieterin hat über die Heizkosten zwar später abgerechnet, als sie dies nach dem Mietvertrag hätte tun müssen. Allerdings ist die Formulierung im Mietvertrag nicht als Ausschlussfrist zu verstehen. Die Klausel hat lediglich zur Folge, dass der Mieter ab Fristablauf die Erstellung der Abrechnung vom Vermieter einfordern kann, enthält aber keine Sanktion für den Fall einer verspäteten Abrechnung. Insbesondere ist der Vermieter nicht gehindert, nach Fristablauf Nachforderungen zu verlangen.
Nur diese Auslegung der Klausel entspricht dem Verständnis redlicher und verständiger, die Interessen von Mietern einerseits und Vermietern andererseits berücksichtigender Vertragspartner. Diese Auslegung ergibt sich nicht zuletzt daraus, dass der bei Abschluss des Mietvertrages geltende § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG zwar eine jährliche Abrechnung anordnete, aber keine gesetzliche Abrechnungsfrist vorsah. Soweit die Rechtsprechung eine Frist von einem Jahr für die Erstellung der Abrechnung für angemessen hielt, hatte eine Fristversäumnis nur zur Folge, dass der Mieter weitere Vorauszahlungen zurückbehalten und bereits geleistete Vorauszahlungen zurückfordern konnte. Dem Vermieter sollte aber nicht das Recht genommen werden, die bisher versäumte Abrechnung nachzuholen und den Mieter - auch nach Rechtskraft eines von diesem auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen erstrittenen Urteils - auf Zahlung der Betriebskosten bzw. des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos in Anspruch zu nehmen.
Schon vor diesem Hintergrund verbietet sich aus Sicht redlicher und verständiger Vertragspartner eine Deutung einer Klausel, die ausdrücklich nur eine deutliche Verkürzung der von der Rechtsprechung geforderten Abrechnungsfrist regelt, dahin, dass ein Vermieter, der diese Abrechnungsfrist nicht einhält, berechtigte Nachforderungen verlieren soll.
(BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 152/15)
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