Der Vermieter darf sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen nicht aus der Mietkaution bedienen. Das hat der BGH klargestellt.
Hintergrund: Streit über Mietkaution
Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten über die Freigabe der Mietkaution. Das Mietverhältnis endete zum 31.5.2009.
Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der Mieter ein Kautionssparbuch über 700 Euro eingerichtet, eine Verpfändungserklärung abgegeben und der Vermieterin das Sparbuch als Mietsicherheit übergeben.
Die Vermieterin erteilte jeweils fristgerecht die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 bis 2009. Diese endeten jeweils mit Nachforderungen, die sich insgesamt auf 960 Euro belaufen. Der Mieter zahlte die Nachforderungen nicht.
Im Dezember 2012 reichte der Mieter Klage auf Pfandfreigabe und Rückgabe des Kautionssparbuchs ein. Die Vermieterin weigert sich, das Sparbuch herauszugeben, weil ihr noch die Betriebskostennachforderungen zustünden. Außerdem hat sie 2013 Widerklage auf Zahlung der Nachforderungen erhoben. Der Mieter wendet ein, die Nachforderungen seien verjährt.
Entscheidung: Auch Nachzahlung ist wiederkehrende Leistung
Die Vermieterin kann keine Zahlung der Nachforderungen für die Jahre 2006 bis 2008 verlangen und hierfür insbesondere auch nicht auf die Mietkaution zurückgreifen. Die Ansprüche sind mit Ablauf der Jahre 2010, 2011 beziehungsweise 2012 verjährt. Die 2013 erhobene Widerklage konnte die Verjährung nicht mehr verhindern.
Zwar kann sich ein Gläubiger wegen einer Forderung, zu deren Sicherung ein Pfandrecht besteht, grundsätzlich auch dann aus der Sicherheit befriedigen, wenn die Forderung verjährt ist. Dies ergibt sich aus § 216 Abs. 1 BGB. Somit kann sich ein Vermieter grundsätzlich auch wegen verjährter Forderungen aus der Mietkaution befriedigen.
Dies gilt aber nicht bei Ansprüchen auf Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen, wie sich aus § 216 Abs. 3 BGB ergibt. Nicht nur bei den - regelmäßig monatlichen - Mietzahlungen und Betriebskostenvorauszahlungen handelt es sich um solche wiederkehrende Leistungen im Sinne von § 216 Abs. 3 BGB, sondern auch bei den hier umstrittenen Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Betriebskostenzahlungen des Mieters verlieren ihren Charakter als wiederkehrende Leistungen nicht dadurch, dass sie als Saldo einer Betriebskostenabrechnung zu erbringen sind. Auch diese normalerweise in jährlich wechselnder Höhe zu leistenden Zahlungen sind wiederkehrend, denn der Vermieter muss über die Betriebskosten jährlich abrechnen.
Nur die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2009 ist nicht verjährt, weil die 2013 erhobene Widerklage die Verjährung gehemmt hat. Weil zwischen den Parteien umstritten ist, ob der Mieter diese Nachzahlung zwischenzeitlich geleistet hat, hat der BGH den Rechtsstreit zur weiteren Klärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 20.7.2016, VIII ZR 263/14)
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