Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter erlaubt, die vom Verbrauch unabhängigen Kosten der Wasserversorgung (z. B. Grundgebühren) uneingeschränkt nach dem tatsächlichen Wasserverbrauch umzulegen, ist unwirksam. Grundsätzlich ist die Umlage auch dieser Kosten nach Verbrauch aber zulässig.
Hintergrund
Ein Mieterschutzverein verlangt von einer Wohnungsgenossenschaft, dass diese eine bestimmte Klausel über den Umlagemaßstab der Kosten der Wasserversorgung in ihren Mietverträgen nicht mehr verwendet.
Die Klausel lautet:
„ ...
d) Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt). ...
e) Abwasser wird nach dem gleichen Schlüssel wie Frisch-/Kaltwasser abgerechnet und umgelegt.
...
Miete, Ablese-/Abrechnungsgebühren von Messeinrichtungen sind Bestandteil der abzurechnenden und umzulegenden Kosten."
Der Mieterschutzverein meint, der – oben in Fettschrift hervorgehobene – Teil der Klausel, der eine verbrauchsabhängige Umlage auch der Grundgebühr ermöglicht, benachteilige die Mieter unangemessen und sei daher unwirksam.
Entscheidung
Der BGH erklärt die Klausel für unwirksam.
Die Klausel benachteiligt die Mieter dadurch unangemessen, dass sie die Umlegung der Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem in den Wohnungen erfassten Kaltwasserverbrauchs zwingend anordnet. Eine Ausnahme für den Fall, in dem eine solche Umlegung der Grundgebühr wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer nicht hinnehmbaren Mehrbelastung der verbliebenen Mieter führt, ist nicht vorgesehen.
Grundsätzlich ist es aber nicht zu beanstanden, wenn die Kosten der Kaltwasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, in dem die Wohnungen im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dementsprechend ist eine einheitliche Abrechnung der gesamten Kosten der Kaltwasserversorgung nach erfasstem Verbrauch weit verbreitet, wenn nicht allgemein üblich. Gegen diese Praxis bestehen keine grundsätzlichen Bedenken.
Der Grundsatz, dass die gesamten Kosten der Kaltwasserversorgung einheitlich nach dem Wasserverbrauch umgelegt werden dürfen, gilt allerdings nicht uneingeschränkt.
Er findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt. In einem solchen Fall ist die einheitliche Abrechnung unzulässig und der Vermieter zur Änderung des Umlegungsmaßstabs für die Fixkosten der Wasserversorgung verpflichtet, damit die verbliebenen Mieter nicht mit diesen Mehrkosten belastet werden. Diese Grenze hat die beanstandete Klausel nicht beachtet und ist daher insgesamt unwirksam.
(BGH, Urteil v. 6.10.2010, VIII ZR 183/09)