Pachtvertrag

Zusammenfassung

Begriff

Ein Pachtvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, bei dem nicht der Gebrauch des verpachteten Gegenstands, sondern die Fruchtziehung und Nutzung durch den Pächter im Vordergrund stehen. Anders als bei der Miete kommen daher als Pachtobjekte nicht nur Sachen, sondern auch Rechte sowie Sach- und Rechtsgesamtheiten in Betracht, soweit Früchte oder Gebrauchsvorteile aus ihnen gezogen werden können.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Der Pachtvertrag ist im BGB in den §§ 581 ff. geregelt.

1 Allgemeines

Der Mieter hat nur ein Recht zum Gebrauch der Mietsache, der Pächter hat das Recht, aus der Pachtsache einen Ertrag zu ziehen. Das setzt voraus, dass dem Pächter Inventar zur Verfügung gestellt wird.^[1] Die dem Pächter zustehenden Erträge können in einem gewerblichen Gewinn, den Feldfrüchten des Grundstücks, den Fischen eines Gewässers oder dem Holz eines Waldes bestehen.

Hinweis

Unterschied bei Räumlichkeiten

Werden Räume leer überlassen, liegt unabhängig von der Bezeichnung, die die Parteien gewählt haben, Miete vor.

Werden Räume mit einer Einrichtung oder Ausstattung überlassen, die als unmittelbare Quelle für Erträge dient^[2], handelt es sich um Pacht.

[1] OLG Karlsruhe, WuM 2012 S. 666.

[2] Schmidt-Futterer, Vor 535 Rn. 170.

2 Voraussetzungen

Auf die Pacht finden, sofern sich aus den §§ 582 ff. BGB nichts anderes ergibt, die Vorschriften über die Miete (§§ 535 ff. BGB) entsprechende Anwendung.^[1].

Folgende Besonderheiten sollen kurz erwähnt werden:

• Die Erhaltung des Inventars obliegt dem Pächter (§ 582 Abs. 1 BGB).
• Wenn die Pachtzeit im Vertrag nicht bestimmt ist, ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahres zulässig; sie hat spätestens am 3. Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll (§ 584 Abs. 1 BGB).
• Bei verspäteter Rückgabe der Pachtsache hat der Verpächter einen Anspruch auf Nutzungsvergütung (§ 584b BGB).
• Für Ansprüche des Verpächters auf Herausgabe und Ersatz von fehlendem Inventar gilt die 6-monatige Verjährung (§§ 581 Abs. 2, 548 BGB).

[1] § 581 Abs. 2 BGB; die §§ 535 ff. BGB finden allerdings nur dann Anwendung, sofern kein Landpachtvertrag vorliegt.

3 Sonderregelungen

Sonderregelungen gelten für die Verpachtung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken (§§ 558 bis 597 BGB), für die Pacht von Kleingärten (BundeskleingartenG) und für Apothekenpacht (§§ 9, 26, 27 ApothekenG).