KG Berlin Urteil vom 12.11.2009 - 8 U 106/09

Leitsatz (amtlich)

1. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Mietspiegel grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, dessen Erhebungsstichtag nach dem Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens liegt.

2. Zur Frage, wann ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007 vorliegt.

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 13.05.2009; Aktenzeichen 103 C 558/08)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 13.5.2009 verkündete Urteil des AG Schöneberg zu 103 C 558/08 abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Von einer Sachverhaltsdarstellung wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist. Der Senat hat die Revision nicht zugelassen. Eine Nichtzulassungsbeschwerde wäre gem. § 26 Nr. 8 S. 1 EGZPO unzulässig, weil die Parteien durch das Urteil nicht um mehr als 20.000 EUR beschwert werden. Die Beschwer liegt bei (12 Monate × 3,5 × 59,86 EUR/Monat =) 2.514,12 EUR, §§ 2, 9 ZPO (vgl. BGH, Beschl. v. 28.11.2006 zu VIII ZB 9/06, zit. nach juris) II.

Die zulässige, insbesondere statthafte sowie form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung ist begründet. Die Klage ist zwar zulässig, aber unbegründet.

1. Die Klage ist zulässig. Ein gem. § 558a BGB formgerechtes Mieterhöhungsverlangen liegt vor. Die Klägerin hat innerhalb der Frist des § 558b Abs. 2 BGB (ggf. i.V.m. § 167 ZPO) Zustimmungsklage erhoben.

2. Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB), weil die derzeitig gezahlte Miete jedenfalls nicht unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

a) Die Parteien streiten ausschließlich anhand des Berliner Mietspiegels über die Frage der ortsüblichen Vergleichsmiete. Maßgeblich ist insoweit der Berliner Mietspiegel 2007. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. BGH, Urt. v. 26.10.2005 zu VIII ZR 41/05, GE 2006, 46, 47). Das Mieterhöhungsverlangen ist spätestens im Juli 2008 zugegangen. Aus diesem Grund kommt es nicht darauf an, dass die höhere Miete ab dem 1.10.2008 und damit ab dem Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2009 verlangt wird (a.A. LG Berlin, Urteil vom 21.10.2005 zu - 63 S 167/05, GE 2005, 1431, 1433). Auch sonst kann ein Mietspiegel mit einem nach dem maßgeblichen Zeitpunkt liegenden Stichtag nicht berücksichtigt werden (vgl. Senat, Beschluss vom 25.10.2007 zu 8 W 71/07, GE 2007, 1629; LG Berlin, Urteil vom 31.1.2006 zu - 63 S 271/05, GE 2006, 391; Schach, in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. 2008, § 558a BGB Rz. 6 m.w.N.). Der gegenteiligen Auffassung (vgl. AG Dortmund, Urteil vom 17.1.1995 zu 125 C 17192/93, NJW-RR 1995, 971, 973; AG Gelsenkirchen-Buer, Urteil vom 23.12.1997 zu 9 C 727/97, NZM 1998, 509, 510; Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch, 2009, Kap. 6 Rz. 64; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, §§ 558c, 558d BGB Rz. 46; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz Miethöhegesetz, 5. Aufl. 1995, § 2 MHG Rz. 85) ist nicht zu folgen, weil verlässliche Kriterien für eine eigenständige Rückrechnung auf den maßgeblichen Zeitpunkt fehlen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 3.4.1990 zu 1 BvR 268/90 u.a., NJW 1992, 1377; Senat, Beschluss vom 25.10.2007 zu 8 W 71/07, GE 2007, 1629).

b) Entgegen der Ansicht der Klägerin ist die Wohnung nicht in das Feld L 2 der Berliner Mietspiegeltabelle 2007 (Altbau) einzuordnen. Zwar befindet sich das Haus in guter Wohnlage. Es ist auch vor 1918 bezugsfertig gewesen. Die streitgegenständliche Wohnung hat eine Größe von 90,43 m². Sie verfügt aber nicht über ein Bad.

aa) Unter einem Bad ist nach Ziff. 6.3 des Berliner Mietspiegels 2007 ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend großen Warmwasserspeicher ausgestattet ist, wobei die Versorgung mit Warmwasser auch durch eine zentrale Anlage (auch Fernwarmwasser) geschehen kann.

bb) Es ist danach allerdings nicht erforderlich, dass sich im dem Raum zusätzlich zur Dusche oder Badewanne ein gesondertes Waschbecken befindet, da in der Definition des Mietspiegels hiervon nicht die Rede ist. Zudem zeigt die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung, dass ein Bad im Sinne des Mietspiegels nicht zwingend ein Handwaschbecken benötigt, weil es in der Merkmalgruppe 1: Bad/WC das wohnwertmindernde Merkmal "Kein oder nur kleines Handwaschbecken" gibt (vgl. AG Mitte, Urteil vom 27.5.2009 zu 9 C 17/08, GE 2009, 911; Kinne, GE 2009, 873 f.; a.A. AG Mitte, Urteil vom 28.4.2004 zu 21 C 213/03, juris Rz. 20).

cc) Der Vortrag des Beklagten, bei Mietbeginn habe sich in der ehemaligen Speisekammer eine Badewanne be...