Hochwasser und Überschwemmung – Leitfaden für Immobilienverwaltungen zum Umgang mit der Gebäudeversicherung

Zusammenfassung

Überblick

Immobilienverwaltungen, die sich um die Folgen von Überschwemmungen kümmern müssen, erhalten mit diesem kurzen Leitfaden einen schnellen Überblick, worauf sie achten müssen und worauf es ankommt.

1 Woher weiß ich, was für die Gebäudeversicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt?

Versicherungsverträge unterscheiden sich von Versicherungsgesellschaft zu Versicherungsgesellschaft und von Vertrag zu Vertrag. Darum ist im Zweifelsfall ein Blick in den Versicherungsschein und die Versicherungsbedingungen erforderlich.

Die meisten Versicherer in Deutschland folgen in ihrer grundlegenden Systematik allerdings den unverbindlichen Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV). In diesem kurzen Leitfaden legen wir deshalb genau diese aktuellen "Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen" (VGB 2016) zugrunde, die es in verschiedenen Varianten und Ausprägungen gibt. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass die hier behandelten zentralen Punkte auch in Ihrem Einzelfall so geregelt sind wie in den VGB, auch wenn es sich um eine frühere Fassung handeln sollte.

In Detailfragen können die Deckungskonzepte der einzelnen Versicherer aber mitunter große Abweichungen aufweisen. Hier hilft nur ein Blick in die einzelnen vertraglichen Regelungen oder eine Anfrage beim Versicherer.

2 Sind Schäden durch Überschwemmung bei der WEG überhaupt versichert?

Das ist die grundlegende Frage, an der alles Weitere hängt. Entscheidend ist, was für einen Gebäudeversicherungsvertrag die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) abgeschlossen hat. Dieser Vertrag ist die Grundlage für sämtliche Entschädigungsleistungen, die in Betracht kommen.

Die meisten Gebäudeversicherungen in Deutschland bieten zunächst Versicherungsschutz gegen Schäden durch Feuer sowie Sturm und Hagel. Damit auch Schäden durch Überschwemmung versichert sind, braucht es die Deckung gegen die sogenannten "erweiterten Naturgefahren oder Elementarschäden". Hier sind verschiedene Schadensursachen zusammengefasst, eine davon ist die Überschwemmung.

Nach Angaben des GDV haben nur rund die Hälfte der Gebäude in Deutschland diese Deckung versichert. Hierbei gibt es auch aus historischen Gründen große regionale Unterschiede. So ist die Elementarschadendeckung beispielsweise in Baden-Württemberg eher die Regel als die Ausnahme, in anderen Gebieten ist es umgekehrt.

Wenn Sie sich unsicher sind, wie es sich in Ihrem Fall verhält, hilft nur ein Blick in den Versicherungsschein. Schauen Sie dort unter der Überschrift "Versicherte Gefahren" oder einer ähnlichen Formulierung, ob "Überschwemmung", "erweiterte Naturgefahren" oder "Elementarversicherung" bzw. "Elementarschäden" aufgeführt und ob diese eingeschlossen sind. Wenn Sie sich unsicher sind, fragen Sie bei der Versicherung nach oder melden Sie den Schaden direkt, die Versicherung wird Ihnen dann mitteilen, ob für Überschwemmungen Versicherungsschutz besteht oder nicht.

3 Was gilt als Überschwemmung?

Überschwemmung ist in den VGB 2016 definiert als "Überflutung von Grund und Boden des Versicherungsgrundstücks mit erheblichen Mengen von Oberflächenwasser", und zwar in erster Linie als Folge von "Ausuferung von oberirdischen (stehenden oder fließenden) Gewässern" oder aufgrund von "Witterungsniederschlägen". Bei den verheerenden Hochwasser-Ereignissen, die es aktuell in 2021 in Deutschland gibt, liegt unproblematisch eine solche Überschwemmung im versicherungsrechtlichen Sinne vor.

Die in "normalen" Zeiten teilweise schwierigen Abgrenzungsfragen spielen in diesen eindeutigen Fällen keine Rolle und werden deshalb an dieser Stelle nicht behandelt.

4 Welche Sachen sind "als Gebäude" über die Gebäudeversicherung versichert?

In der Gebäudeversicherung ist – natürlich – das Gebäude selbst versichert. Auf die Einordnung in Gemeinschafts- oder Sondereigentum kommt es dabei zunächst nicht an (zu Besonderheiten siehe gleich). Nicht in der Gebäudeversicherung enthalten sind sämtliche Einrichtungs- und Hausratgegenstände, diese sind stattdessen über die Hausratversicherung des einzelnen Wohnungseigentümers oder Mieters versichert.

Für die Abgrenzung zwischen Gebäude und Hausrat kann eine – sehr grobe! – Faustformel bei der ersten Einordnung helfen: Stellen Sie sich vor, das Gebäude wäre nur ein kleines, aber sehr detailliertes Spielzeugmodell. Wenn Sie es hochheben und einmal umdrehen, ist alles, was nun herausfällt, Hausrat. Der Rest ist als "Gebäude" in der Gebäudeversicherung enthalten.

Im Einzelfall ist die Abgrenzung weitaus schwieriger. An dieser Stelle nur folgende weitere Hinweise:

• Kücheneinrichtungen inkl. der Schränke und Geräte zählen in der Regel zum Hausrat.
• Photovoltaik-Anlagen sind oft nur aufgrund besonderer Vereinbarung versichert.
• Wie oben kurz erwähnt, spielt die Einordnung in Gemeinschafts- oder Sondereigentum zunächst keine Rolle für die Gebäudeversicherung. In Fällen, in denen ein Wohnungseigentümer (oder auch Mieter) nachträglich etwas auf eigene Kosten in das Gebäude eingefügt hat und auch alleine hierfür die Gefahr trägt, ist dies oftmals nicht in der Gebäudeversicherung enthalten, sondern ausschließlich in der Hausratversicherung dieses Wohnungseigentümers oder Mieters. Haben Sie einen solchen Fall, wird die Gebäudeversicherung das in der Regulierung ans...