Die Preise für Eigentumswohnungen sind im Jahr 2023 vielerorts gefallen. Doch es wird in den kommenden elf Jahren auch Regionen geben, in denen Immobilieneigentümer und Käufer mit Wertzuwachs rechnen können, wie der Postbank Wohnatlas 2024 zeigt.
In rund 40 Prozent aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte fallen die Preise für Eigentumswohnungen und werden bis 2035 mindestens zwei Prozent unter dem aktuellen Niveau liegen. In jeder achten Region stagnieren die Immobilienpreise mit Werten zwischen minus 0,15 und plus 0,15 Prozent pro Jahr. Das entspricht einer absoluten realen Preisveränderung gegenüber heute zwischen plus 1,8 Prozent und minus 1,8 Prozent.
Dies sind Prognosen des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI), die im Rahmen der Studie "Postbank Wohnatlas 2024" die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bis 2035 berechnet haben. Demnach wird es in den kommenden elf Jahren auch Regionen geben, in denen Immobilieneigentümer und Käufer mit einem Wertzuwachs rechnen können.
Wohnungspreise: Wertzuwächse in "jungen" Städten
In knapp der Hälfte (47 Prozent) der Regionen prognostizieren die HWWI-Experten einen Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen real um 0,15 Prozent pro Jahr bis 2035. Das gilt vor allem für Großstädte in weiten Teile des südlichen und nordwestlichen Raums, die sieben deutschen Metropolen ("Top 7") Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart und ihr Umland und Ferienregionen. Leicht sinkende oder stagnierende Preise erwarten die Studienautoren in ländlich geprägten Regionen im westlichen Mitteldeutschland. Preiseinbrüche werden für den ländlichen Raum der ostdeutschen Bundesländer abseits der Großstädte und des Großraums Berlin prognostiziert.
Insgesamt geht die Prognose eher von Stagnation oder sinkenden Preisen bis 2035 aus. In wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger an der Bevölkerung dürften Käufer und Eigentümer von Wohnungen aber mit Wertzuwächsen rechnen. Gute Rahmenbedingungen gibt es etwa in den Flächenländern Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Schleswig-Holstein: Hier steigen die Kaufpreise im Durchschnitt über alle Regionen ebenso wie in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg real an.
Unter den "Top 7" wird der stärkste Preisanstieg in der teuersten Stadt München erwartet. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen wird nach Berechnungen der HWWI-Experten bis 2035 jährlich real nochmals um zirka zwei Prozent steigen. In Hamburg, der derzeit zweitteuersten Stadt unter den sieben Metropolen, verläuft die Preisentwicklung deutlich moderater: Wohnungseigentümer können hier mit einem Wertzuwachs von 0,43 Prozent pro Jahr bis 2035 rechnen.
Prognose: Preisentwicklung in den "Top 7" 2023 bis 2035
Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr
Rang | Stadt | Preistrend | Preis pro Quadratmeter 2023* |
1 | München | 1,84 Prozent | 8.909,30 Euro |
2 | Frankfurt/Main | 1,67 Prozent | 6.178,54 Euro |
3 | Köln | 1,43 Prozent | 4.862,11 Euro |
4 | Berlin | 1,31 Prozent | 5.806,91 Euro |
5 | Düsseldorf | 0,80 Prozent | 5.008,06 Euro |
6 | Stuttgart | 0,73 Prozent | 4.867,63 Euro |
7 | Hamburg | 0,43 Prozent | 6.230,33 Euro |
* Wohnungen im Bestand
Quellen: Value AG (Empirica-Systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI
Preisentwicklung: Die Aufsteiger im Ranking
Für Leipzig (Sachsen) wirken der Studie zufolge in den kommenden Jahren noch Nachholeffekte bei den Immobilienpreisen. Die liegen mit rund 3.300 Euro pro Quadratmeter noch deutlich unter denen der nächstgrößeren Städte Düsseldorf (5.000 Euro) und Stuttgart (4.900 Euro) sowie unter denen im Alpenvorland oder München und Umland. Die Dominanz der bayerischen Kreise und Städte in den "Top Ten" hat jedoch abgenommen. Dort sind die Preise für Eigentumswohnungen bereits auf einem extrem hohen Niveau angekommen.
Neben Leipzig gehört auch der Landkreis Lüneburg (Niedersachsen) in der Metropolregion Hamburg zu den Aufsteigern im Ranking der erwarteten Preisentwicklung bis 2035. Derzeit liegen hier die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt bei rund 3.500 Euro pro Quadratmeter, sie sollen sich laut HWWI jedoch bis 2035 besonders dynamisch entwickeln.
"Der Landkreis Lüneburg mit seiner attraktiven Mittelstadt und Verkehrsanbindung an eine Metropole ist ein Beispiel für potenzielle Investitionschancen: Vergleichsweise moderate Preise mit Aussicht auf Wertsteigerungen in den kommenden Jahren", sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Postbank in Deutschland.
Unter den kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern prognostizieren die Studienautoren neben den bereits genannten Großstädten und Kreisen für Dresden (Sachsen), Regensburg (Bayern), Münster (Nordrhein-Westfalen), Ingolstadt und Augsburg (beide Bayern), Jena (Thüringen), Freiburg im Breisgau (Baden-Württemberg), Mainz und Trier (Rheinland-Pfalz) sowie Kiel (Schleswig-Holstein) positive reale Preisentwicklungen von mehr als einem Prozent pro Jahr.
Prognose: "Top 10" der Preisentwicklung in den Regionen 2023 bis 2035
Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten
Rang | Stadt/Kreis | Bundesland | Preistrend | Preis pro Quadratmeter 2023* |
1 | Leipzig, Stadt | Sachsen | 2,2 Prozent | 3.283,66 Euro |
2 | Potsdam, Stadt | Brandenburg | 2,0 Prozent | 5.201,06 Euro |
3 | Landshut, kreisfreie Stadt | Bayern | 1,9 Prozent | 4.693,40 Euro |
4 | Dachau, Landkreis | Bayern | 1,9 Prozent | 5.861,00 Euro |
5 | Bodenseekreis, Landkreis | Baden-Württemberg | 1,9 Prozent | 4.530,58 Euro |
6 | München, Landeshauptstadt | Bayern | 1,8 Prozent | 8.909,30 Euro |
7 | Aurich, Landkreis | Niedersachsen | 1,8 Prozent | 6.213,34 Euro |
8 | Lüneburg, Landkreis | Niedersachsen | 1,8 Prozent | 3.554,30 Euro |
9 | Dingolfing-Landau, Landkreis | Bayern | 1,7 Prozent | 3.077,22 Euro |
10 | Frankfurt/Main, Stadt | Hessen | 1,7 Prozent | 6.178,54 Euro |
* Wohnungen im Bestand
Quellen: Value AG (Empirica-Systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI
Wertverluste und Chancen für Investitionen
Wo die Bevölkerungszahlen zurückgehen, drohen der Postbank-Studie zufolge am ehesten Wertverluste in den kommenden Jahren. Das trifft auf viele Regionen in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen zu. Da dort auch die Bevölkerung überdurchschnittlich altert, werden die Kaufpreise in Folge stark sinken. In den ostdeutschen Ländern ist besonders der ländliche Raum betroffen: Eigentumswohnungen in der Stadt Suhl (Thüringen) und im Landkreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt) werden von allen deutschen Regionen voraussichtlich am stärksten an Wert verlieren.
Unter den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird laut Prognose vor allem die Stadt Remscheid (Nordrhein-Westfalen) trotz der Nähe zur "Top 7"-Metropole Düsseldorf von Preisrückgängen betroffen sein. Auch für die Ruhrgebietsstädte Hagen, Herne, Gelsenkirchen, Mülheim und Bochum werden hohe reale Wertverlusten bis 2035 erwartet. Das gilt auch für Würzburg (Bayern), Heilbronn (Baden-Württemberg), Salzgitter (Niedersachsen) und Wuppertal (Nordrhein-Westfalen) werden ebenfalls deutliche reale Preisrückgänge.
Weitgehend stagnierende Preise für Eigentumswohnungen prognostizieren die Experten des HWWI für viele Regionen in Westdeutschland. Im südlichen Teil liegen bayerische Städte und Landkreise wie Bayreuth oder Passau, das rheinland-pfälzische Kaiserslautern oder das baden-württembergische Baden-Baden. Im Norden sind beispielsweise das schleswig-holsteinische Neumünster und das niedersächsische Delmenhorst zu finden. In Hessen gehören der Landkreis Marburg-Biedenkopf und in Nordrhein-Westfalen die Stadt Bielefeld und der Rheinisch-Bergische Kreis dazu.
"Kaufinteressierte sollten beachten, dass die Prognosen jährliche Durchschnittswerte für die gesamte betrachtete Region wiedergeben. Je nach Anbindung, Lage und Ausstattung können sich im Einzelfall deutliche Abweichungen von den Durchschnittswerten ergeben", so Beermann abschließend. Wer keine Wertanlage suche, sondern ein Eigenheim zur Selbstnutzung, könne auch in Regionen mit stagnierenden oder leicht sinkenden Preisen kaufen.
Postbank Wohnatlas 2024: Hintergrund
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Die aktuelle Preisprognose wurde unter der Leitung der Ökonomin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Preisentwicklung in 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
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