Der Begriff PropTech steht für moderne technologische Entwicklungen im Bereich der Immobilienbranche. Wie ist die PropTech-Szene im Hinblick auf Makler strukturiert? Ein Überblick von Dietmar Bohne (LBS Immobilien Hessen-Thüringen) und Dr. Peter Hettenbach (Dr. Hettenbach Institut).
In Deutschland beschäftigt sich Nikolai Roth, Gründer des Hamburger PropTech-Maklers Maklaro, in seinem Blog intensiv mit den Akteuren. Aktuell erfasst sind 168 PropTechs. Davon sind 33 der Maklerszene zuzuordnen, die sich wiederum in zwei Gruppen teilt.
- Die kleinere Gruppe (sieben Akteure) ist im Bereich Maklervermittlung und -bewertung tätig. Der wohl Aufmerksamkeitsstärkste / Bekannteste ist in dieser Gruppe Homeday.
- Die zweite Gruppe beschäftigt sich mit „Vermietung und Verkauf“ (26 Akteure). Der bekannteste Vertreter ist wohl McMakler, auch das Unternehmen Maklaro ist in dieser Gruppe vertreten.
Die Unternehmen befinden sich in sehr unterschiedlichen Investitions- und Entwicklungsstadien, haben unterschiedliche Marktausrichtungen (Wohnen / Gewerbe – Verkauf / Miete / beides) sowie unterschiedliche Digitalisierungs- und Zentralisierungsgrade.
Um welche Marktanteile buhlen die PropTechs? Zum Einstieg ist es wichtig, einen Überblick über das Marktvolumen und die Marktaufteilung zu erhalten. Im Unterschied zu anderen Branchen ist hier in der Immobilienbranche wenig Transparenz und wenig aussagefähige Statistik verfügbar. Allerdings gibt es eine vom iib Institut erstellte, begründete empirische und monetäre Schätzung.
Noch laufen bis zu 80 Prozent der Transaktionen über Makler
Danach werden in Deutschland jährlich zirka 3,8 Millionen Transaktionen getätigt. Der Gesamtmarkt teilt sich in etwa 800.000 Kauf- und drei Millionen Mietvorgänge auf. Insgesamt werden ungefähr 70 bis 80 Prozent der Transaktionen über Makler getätigt. Dieser hohe Makleranteil wird von der Fachwelt in der Regel bezweifelt, kann über das stetige iib Marktplatzmonitoring aber monatlich grundsätzlich nachgewiesen werden. Größte Makler sind aktuell die Sparkassen mit ihren Landesimmobiliengesellschaften.
Im Maklerranking des Immobilienmanagers 2016 (letzter gemessener Zeitraum) erreichen die Sparkassen mit ihren Landesimmobiliengesellschaften einen Courtageumsatz in Höhe von zirka 451 Millionen Euro und sind damit mit Abstand die Nummer eins. Für PropTech-Makler liegen entsprechende aktuelle Vergleichszahlen nicht vor. Es kann an dieser Stelle nur eine einfache begründete Schätzung vorgenommen werden. Die Großen haben derzeit stetig 300 bis 500 Verkaufsangebote auf ihren Webseiten beziehungsweise in den Marktplätzen.
Überregionales Monitoring ist nötig
Unterstellt man eine 80-prozentige Verkaufsquote und eine durchschnittliche Vermarktungsdauer von drei Monaten, kann man pro Anbieter etwa 1.000 bis 1.500 Objekte pro Jahr schätzen. Der Traum vom ultraschnellen Gewinnen von Marktanteilen und der „The winner takes it all“-Endposition scheint im stark fragmentierten Immobilienmaklermarkt kein realistisches Szenario.
Makler sollten die Marktverteilung beobachten. Überregionales Wettbewerbsmonitoring ist nötig. Selbstständigkeit ist nur gewährleistet, wenn Makler den Ein- und Verkauf in der Hand behalten.