Vereinbaren die Parteien eines von einem Makler vermittelten Grundstückskaufs einen Preisnachlass von über 50 Prozent, besteht kein Anspruch auf Maklerprovision, denn der nachgewiesene und der abgeschlossene Kaufvertrag sind wirtschaftlich nicht gleichwertig.
Hintergrund
Eine Immobilienmaklerin verlangt von einer Unternehmensgruppe (nachfolgend: Kunde) die Zahlung einer Maklerprovision.
Anfang Dezember 2010 hatte die Maklerin bei dem Kunden angefragt, ob dieser Interesse an der Benennung einer Gewerbeimmobilie habe. Hierbei wies sie auf eine Provisionspflicht von 3 Prozent zuzuglich Mehrwertsteuer hin.
Nachdem der Kunde Interesse bekundet hatte, benannte die Maklerin am 7.12.2010 eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 1,1 Millionen Euro. Ebenfalls übersandte sie ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Darin war ausgeführt, dass der Provisionsanspruch auch entstehe, wenn der Vertrag zu Bedingungen abgeschlossen werde, die vom Angebot abwichen, oder wenn und soweit im zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem ersten Vertrag vertragliche Erweiterungen, Ergänzungen zustande kämen bzw. ein gleiches oder ähnliches Geschäft abgeschlossen werde.
Im Juli 2011 erwarb eine Tochtergesellschaft des Kunden die Immobilie für 525.000 Euro. Die deutliche Kaufpreisreduzierung beruhte darauf, dass nur der Grundstückswert abzüglich der Abbruchkosten für die vorhandenen Gebäude Maßstab für die Kaufpreiskalkulation war.
Die Maklerin verlangt nun von dem Kunden eine Maklerprovision von 18.742,50 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Der Kunde meint, keine Courtage zahlen zu müssen. Insbesondere sei wegen der großen Preisabweichung keine wirtschaftliche Gleichwertigkeit des angebotenen und des tatsächlich zustandegekommenen Kaufvertrags mehr gegeben.
Entscheidung
Die Maklerin kann keine Maklerprovision verlangen.
Einem Makler steht eine Vergütung nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Kein Anspruch auf Maklerprovision entsteht, wenn die Tätigkeit des Maklers zu einem Vertrag mit anderem Inhalt führt. Anders kann dies sein, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt.
Nicht jede Abweichung beim Kaufpreis lässt die wirtschaftliche Gleichwertigkeit entfallen, da es bei Grundstücksgeschäften häufig vorkommt, dass die Vertragsparteien ihre Vorstellungen nicht voll verwirklichen können. Soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen halten, womit der Kunde des Maklers gerechnet hat, schließen sie den Anspruch auf Maklercourtage nicht aus. Preisnachlässe von bis zu 15 Prozent stellen die wirtschaftliche Gleichwertigkeit im Allgemeinen nicht in Frage. Liegt der Nachlass hingegen - wie hier - bei über 50 Prozent, besteht in der Regel keine wirtschaftliche Gleichwertigkeit mehr.
Vorliegend ist die wirtschaftliche Gleichwertigkeit zu verneinen. Nachgewiesen wurde ein bebautes Grundstück. Die Kaufpreisangabe im Nachweis beruhte ersichtlich darauf, dass der Wert der Immobilie ganz wesentlich durch den Wert der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude begründet wurde. Wirtschaftlich gesehen ist aber nur ein Grundstück ohne die wesentlich wertbildenden Gebäude verkauft worden. Sogar die Abbruchkosten hatte wirtschaftlich der Verkäufer zu tragen, da diese vom Grundstückswert abgezogen worden waren. Wenn jedoch ein Grundstück mit wesentlich wertbildender Bebauung angeboten wird und der Kaufvertrag sich wirtschaftlich gesehen nur auf ein unbebautes Grundstück bezieht und deshalb der Kaufpreis wie im vorliegenden Fall weniger als 50 Prozent des vom Makler erbrachten Nachweises beträgt, kann der abgeschlossene Kaufvertrag nicht mehr als wirtschaftlich gleichwertig zu dem vom Makler nachgewiesenen möglichen Grundstücksgeschäft angesehen werden.
Bei wertender Betrachtung entspricht der zustande gekommene Hauptvertrag hier nicht dem Vertrag, auf den sich die Maklerleistung bezogen hat. Die Maklerin erhält daher keine Maklerprovision.
Ein Vergütungsanspruch ergibt sich auch nicht aus der genannten Klausel der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Maklerin, denn die Klausel ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
(BGH, Urteil v. 6.2.2014, III ZR 131/13)