Unternehmer als Wohnungsvermieter können Vorsteuer nur dann abziehen, wenn kein direkter Zusammenhang zu einer steuerfreien Leistung besteht.
Die Diskussion über eine Pflicht zum Einbau von Wärmepumpen hat zuletzt erst wieder aufgezeigt: Der Einbau einer Heizungsanlage ist kostenintensiv. Das gilt allerdings unabhängig vom gewählten Energieträger. Steuerlich geltend machen lassen sich diese Anschaffungskosten immerhin bei vermieteten Immobilien. Weitere Möglichkeiten, den Aufwand zu reduzieren, stehen jedoch nicht zur Verfügung. Das betrifft zumindest Vermieter von Wohnraum – und zwar unabhängig davon, ob sie selbst als Unternehmer tätig sind.
Unternehmer als Vermieter von Wohnraum
Diese Erfahrung musste eine GbR machen, über deren Fall aktuell der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil v. 7.12.2023, V R 15/21) entschieden hat. Die Gesellschaft vermietete ein Haus mit 2 Wohnungen. Laut Mietvertrag mussten die Mieter neben der Grundmiete auch kalte Betriebskosten sowie Heizungsbetriebskosten bezahlen, für die sie Vorauszahlungen leisteten. Die Heizungsbetriebskosten umfassten Aufwendungen für Heizung und Warmwasser.
Im September 2016 ließ die GbR ihrem Mietobjekt eine neue Heizungs- und Warmwasseranlage als Ersatz für die Bestehende installieren. Die Rechnung dafür erhielt sie im Oktober 2016 und beglich sie im darauffolgenden Monat. Ebenfalls im November 2016 verzichtete die Gesellschaft gegenüber dem Finanzamt auf die Kleinunternehmerregelung.
Umsatzsteuer in Bezug auf Wärmelieferung
Für die Monate Oktober, November und Dezember 2016 gab die GbR Umsatzsteuervoranmeldungen ab, die einen Überschuss zu ihren Gunsten aufwiesen. Darin erklärte sie Umsätze aus den Wärme- und Wasserlieferungen in Höhe des Nettobetrags der jeweiligen Vorauszahlungen. Außerdem machte sie im Oktober die Vorsteuer aus der Anschaffung und Installation der Heizungsanlage geltend.
Schließlich ordnete das zuständige Finanzamt jedoch eine Umsatzsteuer-Sonderprüfung an. Dabei kamen die Prüfer zu der Einschätzung, dass es sich bei den Wärme- und Wasserlieferungen um typische Nebenleistungen der steuerfreien Wohnraumvermietung handelte. Da die GbR aber ausschließlich steuerfreie Mieteinkünfte erzielte, war auch ein Vorsteuerabzug nicht möglich. Entsprechend setzte das Finanzamt die Umsatzsteuervorauszahlungen für die Monate Oktober bis Dezember 2016 auf jeweils einen Betrag von 0 EUR fest.
Nach erfolglosem Einspruch klagte die Gesellschaft vor dem Finanzgericht Münster. Während des laufenden Verfahrens reichte sie außerdem ihre Umsatzsteuerjahreserklärung ein, in der sie wiederum einen Überschuss zu ihren Gunsten erklärte. Das Finanzamt stimmte auch dieser Erklärung nicht zu und erließ stattdessen einen Umsatzsteuerbescheid in Höhe von 0 EUR. Anders sah dies jedoch das Finanzgericht. Dabei bezogen sich die Richter auf ein Urteil des EuGH (EU:C:2015:229, C-42/14 vom 16.04.2015), das Energielieferungen nicht als unselbstständige Nebenleistungen, sondern als selbstständige Lieferungen einstufte. Allerdings berücksichtigten sie Umsätze aus den Monaten Januar bis September zulasten der GbR, da der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung für das gesamte Jahr gelten würde.
Unmittelbarer Zusammenhang von Vermietung und Energielieferung
In der anschließenden Revision vor dem Bundesfinanzhof schlossen die Richter sich jedoch der Meinung des Finanzamtes an. Dies begründeten sie mit dem direkten Zusammenhang zwischen der steuerfreien Wohnraumvermietung und der Installation der Heizungsanlage. Dieser ergibt sich daraus, dass die Vermieter aus dem Mietvertrag die Versorgung mit Wärme und warmen Wasser schulden.
Um als Unternehmen Vorsteuern geltend machen zu können, müssten die Kosten der Eingangsleistungen in den Preis der Ausgangsumsätze im Rahmen der wirtschaftlichen Tätigkeit einfließen. Führt eine Gesellschaft neben steuerpflichtigen Leistungen auch steuerfreie aus, für die das Recht auf Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist, kommt es auf den Zusammenhang an. Sind die Eingangsleistungen dem steuerfreien Bereich zuzuordnen, ist auch ein Vorsteuerabzug nicht möglich. Offen ist zurzeit noch, wie die Stromerzeugung über eine Photovoltaikanlage zu bewerten ist. Diese hat das Finanzgericht Niedersachsen in einem anderen Fall nicht als unselbstständige Leistung neben der steuerfreien Bewertung angesehen. Die Revision hiergegen ist zurzeit beim BFH (Az: XI R 8/21) anhängig.
Praxis-Tipp: Kosten für Renovierung steuerlich geltend machen
Vermieter können Kosten für eine Renovierung als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen. Dazu gehört auch der Einbau einer neuen Heizungsanlage. Erhaltungsaufwand lässt sich in voller Höhe als Werbungskosten ansetzen. Alternativ können die Kosten auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden.