Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist wirtschaftlich betrachtet das Ergebnis einer auf vorzeitige Ablösung gerichteten Änderung des Darlehensvertrags. Der ursprünglich durch die Darlehensaufnahme zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Mietobjekts begründete wirtschaftliche Zusammenhang mit der bisherigen Vermietungstätigkeit wird bei Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung überlagert bzw. von einem neuen, durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang ersetzt.[1] Bei einer Vorfälligkeitsentschädigung handelt es sich in diesem Fall infolge des Veranlassungszusammenhangs mit der Veräußerung nicht um nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern um Veräußerungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte i. S. d. § 23 Abs. 3 EStG i. V. m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Die bisherige Rechtsprechung, wonach der BFH in der Vergangenheit ausnahmsweise einen Werbungskostenabzug im Bereich der Vermietungseinkünfte zugelassen hat[2], ist durch das Urteil vom 11.2.2014 überholt.[3]
Diese bisherigen Rechtsgrundsätze sind letztmals auf Vorfälligkeitsentschädigungen anzuwenden, wenn das obligatorische Veräußerungsgeschäft des Mietobjekts vor dem 27.7.2015 rechtswirksam abgeschlossen wurde.
Diese Grundsätze gelten auch für eine im Zuge der Veräußerung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung einer Fremdfinanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) des Mietobjekts.[4]
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