Alexander C. Blankenstein
Die Unterlassungsklage nach § 541 BGB ist das mildere Mittel gegenüber einer Kündigung wegen der Vertragsverletzung und der einzige Weg, wenn weder eine außerordentliche fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 BGB noch eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB möglich ist. Sie kommt daher in erster Linie bei weniger gewichtigen Vertragsverletzungen in Betracht bzw. dann, wenn der Vermieter trotz der Schwere der Vertragsverletzung das Mietverhältnis fortsetzen möchte. Vor Erhebung einer Unterlassungsklage muss der Mieter zwingend abgemahnt worden sein. Dies bringt bereits die Bestimmung des § 541 BGB in ihrem Wortlaut zum Ausdruck. Aus der Abmahnung muss sich ergeben, welche konkrete Vertragsverletzung dem Mieter zum Vorwurf zu gemacht wird. Die Unterlassungsklage muss in der Abmahnung nicht angedroht werden.
Die Unterlassungsklage setzt freilich voraus, dass der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortgesetzt hat. Daher kann die Unterlassungsklage erst erhoben werden, nachdem ein angemessener Zeitraum vergangen ist, in dem der Mieter sein Verhalten hätte ändern können. Im Einzelfall ist dem Mieter also eine Abhilfefrist zu setzen, die erfolglos verstrichen sein muss.
Entgegen des in der Hausordnung geregelten Verbots der Kampfhundehaltung schafft sich der Mieter einen Rottweiler an.
Der Vermieter kann den Mieter nun nicht etwa am Tag nach der Abmahnung wegen der Pflichtverletzung gerichtlich auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Vielmehr muss dem Mieter eine angemessene Frist gesetzt werden, innerhalb derer er für die anderweitige Unterbringung des Tieres sorgen kann. Eine verfrüht eingereichte Unterlassungsklage ist unbegründet. Dem klagenden Vermieter würden die Kosten des Verfahrens auferlegt werden.
Ist eine Wohnung an mehrere Mieter vermietet, kann die Unterlassungsklage nur gegen den "störenden" Mieter gerichtet werden.
Wie bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Pflichtverletzungen des Mieters ist es gerade und insbesondere bei der Unterlassungsklage gegen ihn von erheblicher Bedeutung, dass der Vermieter die Vertragsverstöße im Vorfeld von Abmahnung und Unterlassungsklage genauestens dokumentiert (siehe Kap. 4.1). Der Vermieter trägt nämlich im Verfahren die Beweislast für den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache. Er hat ferner die Abmahnung, deren Zugang und die Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs durch den Mieter darzulegen und zu beweisen. Wird der vertragswidrige Gebrauch nach Ablauf der in der Abmahnung gesetzten Frist, aber vor Klageerhebung beendet, ist die Unterlassungsklage mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig, nicht dagegen bei Beendigung des vertragswidrigen Gebrauchs nach Klageerhebung. In diesem Fall ist der Rechtsstreit vielmehr in der Hauptsache für erledigt zu erklären.
Mit der Unterlassungsklage sollte sogleich der Antrag auf Androhung eines Ordnungsgeldes bzw. der Ordnungshaft nach § 890 Abs. 2 ZPO gestellt werden, damit bei Verstoß gegen die titulierte Unterlassungsverpflichtung die Vollstreckung zügig durchgeführt werden kann.