13.06.2013 | Neues Gesetz

Regierung macht Immo-Fonds krisenfest

Die Regeln für offene Immobilienfonds werden verschärft.
Bild: IFM

Ihren Ruf als sicheres Betongold haben offene Immobilienfonds (OIF) in der Finanzkrise eingebüßt. Der Gesetzgeber hat reagiert, im Juli wird wohl nochmals nachjustiert. Das soll die Anlage sicherer machen - aber bleibt sie auch für Kleinanleger attraktiv?

Wer jederzeit an sein Geld kommen möchte, sollte um offene Immobilienfonds einen weiten Bogen machen - oder noch vor dem 22. Juli zugreifen. Denn dann kommt ein neues Gesetz, das dem Zugriff der Investoren auf ihr Geld enge Grenzen setzen dürfte. Bisher können Anleger pro Halbjahr Anteile im Wert von 30.000 Euro zurückgeben. Durch ein neues Gesetz wird dieser Freibetrag bei Neuanlagen voraussichtlich zum 22. Juli entfallen, erklärt ein Sprecher des Fondsverbands BVI.

Reihenweise Fonds eingefroren 

Damit wird die erst zu Jahresbeginn geänderte Gesetzgebung ein weiteres Mal verschärft - um die Anlageform sicherer zu machen und letztlich zu retten. Lange wurden OIF als extrem sicher verkauft und als stets verfügbar beworben. Doch die Finanzkrise hat die Fonds schwer getroffen, weil zu viele Anleger gleichzeitig an ihr Geld wollten. Dafür reichte die Liquidität nicht aus, Immobilien konnten nicht so schnell zu Geld gemacht werden. Reihenweise wurden Fonds eingefroren und abgewickelt. Bis heute kommen Anleger an fast 20 Milliarden Euro nicht heran, mehr als ein Fünftel des Marktes für Publikumsfonds wird nach BVI-Zahlen aktuell aufgelöst.

Regeln gegen ungebremsten Liquiditätsabzug 

Die Politik hat reagiert und die Anlageklasse per Gesetz vor zu großem plötzlichen Kapitalabfluss geschützt: Seit Jahresbeginn gilt für Neuanleger eine Ersthaltefrist von 24 Monaten sowie für Bestands- und Neuanleger eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Anteile, die bis zum 22. Juli erworben werden, können unabhängig davon im Wert von bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr jederzeit eingelöst werden. Die neuen Regeln verhindern den ungebremsten Liquiditätsabzug. Daher haben die ersten Gesellschaften, die in der Krise Fonds abwickeln mussten, bereits angekündigt, neue OIF aufzulegen.

Dekabank: Anlegerschutz nicht verbessert 

Das Ende des Freibetrags begeistert die Branche allerdings nicht. Schließlich verlieren die Papiere Attraktivität, wenn Anleger erst zwei Jahre lang gar nicht, danach nur mit einjähriger Kündigungsfrist an ihr Geld kommen. "Insgesamt halten wir die Streichung der Freibeträge für nicht sachgerecht. Der Anlegerschutz wird dadurch unserer Meinung nach nicht verbessert, eher im Gegenteil", sagt Matthias Danne, Immobilienvorstand der Dekabank. Allerdings richte sich dieses Produkt ohnehin eher an langfristig orientierte Privatanleger. Auch Expertin Sonja Knorr von der Berliner Ratingagentur Scope Analysis betont: "Immobilien sind mittel- bis langfristige Anlagen, und nicht täglich liquidierbar wie Aktien."

Ein Weg aus der Realzinsfalle 

Bisher fügten weder das Aus mehrerer milliardenschwerer OIF noch die erschwerten Rücknahmebedingungen der Branche größeren Schaden zu. Offenen Immobilienfonds fließen weiter Mittel zu, allein im ersten Quartal 2013 nach BVI-Angaben netto 1,8 Milliarden Euro. "Offene Immobilienfonds waren immer eine gefragte Anlage und sind es im Moment mehr denn je", sagt Danne: Nur mit OIF könnten Privatanleger sich mit kleinen Beträgen an professionellen Immobilieninvestments beteiligen: "Ein OIF bietet neben einem weitgehenden Inflationsschutz zudem eine Möglichkeit, der aktuellen Realzinsfalle zu entgehen."

Derzeit durchschnittlich zwei Prozent Rendite 

Zwar haben auch OIF noch einen weiten Weg vor sich, bis sie wieder die Renditen früherer Jahre von vier bis fünf Prozent erwirtschaften, sagt Wolfgang Kubatzki, Mitglied der Geschäftsleitung der Feri EuroRating. Derzeit würden offene Immobilienfonds durchschnittlich rund zwei Prozent Rendite abwerfen, die Ausschüttungen sind zum Teil steuerfrei, sagt Knorr: "Das liegt über dem Durchschnitt von Konkurrenzanlagen wie Tages- oder Festgeld." Mittelfristig rechnet sie wieder mit Renditen von zwei bis vier Prozent. Immerhin: Das OIF-Sterben ist aus Kubatzkis Sicht überstanden. "Die verbliebenen Fonds profitieren von einem stabilen rechtlichen Umfeld und von der Stärke des deutschen Immobilienmarktes." Die guten Fonds hätten sich am Markt durchgesetzt: "Ich rechne eher mit neuen Fonds als mit weiteren Abwicklungen."

Stichwort: Offene Immobilienfonds

Mit offenen Immobilienfonds (OIF) können Anleger sich auch mit kleineren Beträgen an Immobilienprojekten beteiligen. Die OIF investieren oft in Bürogebäude oder Einkaufscenter. Mieteinnahmen und Wertsteigerungen sollen Erträge bringen. Um das Risiko der Investition zusätzlich zu mindern, werden viele verschiedene Gebäude oft auch in unterschiedlichen Ländern gekauft.

 

Bis Ende 2012 kamen die Anleger jederzeit an ihr Geld. Seit Januar 2013 gilt für Neuanleger eine Ersthaltefrist von 24 Monaten, für Bestands- und Neuanleger zudem eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Damit wollte die Bundesregierung Privatanleger besser vor Verlusten schützen, nachdem mehrere Fonds die Rücknahmewünsche der Anleger nicht mehr befriedigen konnten und abgewickelt werden mussten. Unabhängig davon kann bisher pro Kalenderhalbjahr ein Freibetrag von 30.000 Euro jederzeit eingelöst werden. Damit ist bald Schluss: "Durch das in Kraft treten des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) zum 22. Juli 2013 entfällt voraussichtlich der Freibetrag bei Neuanlagen", betont der Fondsverband BVI.

 

Schlagworte zum Thema:  Gesetz, Freibetrag, Geldanlage, Haltefrist, Immobilien

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