Investitionscontrolling am Beispiel eines Immobilienprojekts / 4.6 Erster Check der Rahmenbedingungen

Jedes Bauprojekt hängt ab von externen Bedingungen. Als (unvollständige) Beispiele seien genannt:

• Einschränkungen einer Nutzung aufgrund städtebaulicher Vorgaben. Je nach Charakter des Projekts ist zu klären, ob es an der vorgesehenen Stelle überhaupt grundsätzlich durchführbar ist. Dazu zählen u. a. Verbot störenden Gewerbes, Verbot bestimmter Nutzungsarten, Sanierungssatzungen für ausgewiesene Sanierungsgebiete, Beschränkungen von Bauhöhen und vieles andere mehr. Informationen dazu erhält man aus den bestätigten Bebauungsplänen für das Gebiet oder aber durch direkte Gespräche, z. B. mit dem zuständigen Bauordnungsamt.
• Bautechnische Einschränkungen, z. B. durch die Tragfähigkeit des Baugrunds.
• Altlasten

Achtung

Städtebauliche Vorgaben genau einhalten

Es ist nicht sinnvoll, solche Einschränkungen zu ignorieren und darauf zu hoffen, vollendete Tatsachen zu schaffen und diese im Nachgang sanktioniert zu bekommen. Das funktioniert nur in den wenigsten Fällen.

To-doListe im 1. Abschnitt der Projektvorbereitung bis zur Entscheidung

Nr.	Aufgabe	Verantwortlich	Termin
1	Legen Sie die Ziele des Projekts schriftlich fest.
2	Legen Sie einen maximalen finanziellen Rahmen des Projekts fest.
3	Führen Sie eine Grobplanung hinsichtlich der Kubatur des Objekts durch.
4	Führen Sie auf Basis der Kubaturplanung eine finanzielle Grobplanung durch.
	(Bei komplexen Projekten sollten die Schritte 3 und 4 durch ein professionelles Baubüro durchgeführt werden.)
5	Erstellen Sie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung (Investitionsrechnung) für das Projekt.
6	Erbringt die Investitionsrechnung nicht das erwartete/gewünschte Ergebnis, sollte hinsichtlich der Rahmendaten des Projekts nachjustiert werden.
7	Prüfen Sie, ob die Projektabwicklung im eigenen Hause mit den vorhandenen Kapazitäten abgearbeitet werden kann. Wenn nicht, beauftragen Sie soweit wie möglich externe Firmen Ihres Vertrauens.
8	Prüfen Sie die grundsätzliche Finanzierbarkeit des Projekts.
9	Prüfen Sie, ob die Rahmenbedingungen eine Realisierung voraussichtlich zulassen.

Tab. 2: Checkliste der To dos in Phase 1 bis zur Entscheidung

Am Ende dieses 1. Teils des Projekts haben Sie ein Grundgerüst. Sie wissen, was Sie mit der Baumaßnahme erreichen wollen, und kennen die wesentlichen Eckdaten des Projekts. Als Nächstes muss endgültig entschieden werden, ob und wann begonnen werden soll.

Hinweis

Arbeitshilfe online

Die Checklisten aus den Tabellen 2 und 3 sowie die Kostenübersicht aus Abb. 3 finden Sie in der Arbeitshilfe "Immobilienprojektcontrolling" (Praxisbeispiel)".