Arbeitszimmer, Anerkennung und Umfang des Betriebsausgab ... / 19 Wann das häusliche Arbeitszimmer zum Betriebsvermögen gehört

Betrieblich genutzte Gebäudeteile, die im Eigentum des Unternehmers stehen, sind eigenständige Wirtschaftsgüter, die grundsätzlich zum Betriebsvermögen gehören. In diesem Zusammenhang spielt es keine Rolle, ob und inwieweit die Aufwendungen als Betriebsausgaben abgezogen werden können. Stille Reserven, die sich im Betriebsvermögen gebildet haben, werden bei einer späteren Entnahme bzw. bei einem späteren Verkauf gewinnerhöhend aufgelöst.

Vergleichswert ist immer der Buchwert, sodass nicht nur Wertsteigerungen zu stillen Reserven führen, sondern auch die Abschreibungen, die Unternehmer und Freiberufler Jahr für Jahr in Anspruch nehmen. Bei einem Verkauf oder einer Entnahme werden Abschreibungen de facto wieder rückgängig gemacht. Es ist daher wesentlich vorteilhafter, wenn das häusliche Arbeitszimmer nicht als Betriebsvermögen behandelt werden muss. Das häusliche Arbeitszimmer gehört in folgenden Fällen nicht zum Betriebsvermögen:

• Der Ehegatte eines Einzelunternehmers ist Eigentümer des bebauten Grundstücks (bestmögliche Lösung: Abschluss eines Mietvertrags zwischen den Ehegatten).
• Sind beide Ehegatten Eigentümer, gehört nur der Anteil des Unternehmer-Ehegatten zum Betriebsvermögen, nicht aber der Eigentumsanteil, der dem anderen Ehegatten gehört.
• Beträgt der anteilige Gebäude- und Grundstückswert nicht mehr als 1/5 des gemeinen Werts (Marktwerts) und nicht mehr als 20.500 EUR, kann der Unternehmer eine Zuordnung zum Betriebsvermögen unterlassen.^[1]

Wichtig

Bei Einlage des Arbeitszimmers ins Betriebsvermögen ist der Teilwert anzusetzen

Nutzt der Unternehmer bzw. Freiberufler erstmalig ein häusliches Arbeitszimmer, z. B. weil er gerade mit seiner selbstständigen Tätigkeit begonnen hat, muss er prüfen, ob es zu seinem Betriebsvermögen gehört. Ist das der Fall, legt er diesen Gebäudeteil mit dem Teilwert (Marktwert) ein.

Bei einer endgültigen Wertüberschreitung von § 8 EStDV ist eine Einlage in das Betriebsvermögen des Unternehmers zwingend vorzunehmen. Die Einhaltung der Wertgrenzen (1/5 des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und maximal 20.500 EUR) ist zu jedem Bilanzstichtag erneut zu überprüfen.

Die Einlage erfolgt gem. § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG mit dem Teilwert für den Zeitpunkt der Zuführung zum Betriebsvermögen, jedoch höchstens mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten, wenn das zugeführte Wirtschaftsgut nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 Buchst. a EStG innerhalb der letzten 3 Jahre vor dem Zeitpunkt der Zuführung angeschafft oder hergestellt worden ist.

Werden – im Rahmen der Überprüfung der Wertgrenzen zu jedem Bilanzstichtag – die Wertgrenzen wieder unterschritten, muss eine Entnahme aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen erfolgen, wenn der Unternehmer eine tatsächliche Entnahmehandlung vornimmt.

Wird das Arbeitszimmer nicht mehr für berufliche/betriebliche Zwecke genutzt, hat zwingend eine Privatentnahme zu erfolgen. Eine reine Nutzungsänderung (z. B. vorher Arbeitszimmer nachher zu fremden Wohnzwecken) führt nicht zu einer Zwangsentnahme. Nimmt der Unternehmer keine Entnahmehandlung vor, bleibt der Teil des Grundstücks weiterhin Betriebsvermögen.

Wichtig

Was bei der Überprüfung der Wertgrenzen für die Behandlung des Arbeitszimmers als Betriebsvermögen beachtet werden muss

Im Rahmen der jährlichen Überprüfung, ob das anteilige Arbeitszimmer die Wertgrenzen des § 8 EStDV überschritten hat, sind insbesondere die erheblichen Erhöhungen der Bodenrichtwerte in den letzten Jahren nicht außer Acht zu lassen.

So kam es zum Beispiel zwischen den Jahren 2010 und 2020 in Berlin (rund um den S-Bahnhof Zoologischer Garten) zu einer Erhöhung des Bodenrichtwertes von 2.400 EUR auf 10.000 EUR. Besitzen Unternehmer in dieser Gegend Eigentumswohnungen mit einem betrieblichen genutzten Arbeitszimmer und damit Betriebsvermögen in der Wohnung, kann es schon seit vielen Jahren zur Überschreitung der Wertgrenzen des § 8 EStDV gekommen sein. Denn zum anteiligen Wert des Betriebsvermögens gehört der gesamte Grundstückswert, mithin der Anteil am Grund und Boden und Gebäude.

Praxis-Tipp

Betriebsvermögen vermeiden

Möchte der Unternehmer vermeiden, dass sein betrieblich genutztes Arbeitszimmer Betriebsvermögen wird und damit zukünftig gebildete stille Reserven steuerverhaftet werden, sollte er darauf achten, dass die Bagatellgrenzen nach § 8 EStDV nicht überschritten werden. Hierfür kann man zur Ermittlung des betrieblichen Grundstücksanteils anstatt von den Nutzflächen von den Rauminhalten ausgehen.

Wurden die Bagatellgrenzen des § 8 EStDV jedoch bereits überschritten, kann der Unternehmer das Arbeitszimmer bewusst privat nutzen, um eine Zuordnung zum notwendigen Betriebsvermögen zu vermeiden.

Kostenermittlung: Am Umfang der abziehbaren Kosten ändert sich auch dann nichts, wenn sich das häusliche Arbeitszimmer in einem Haus oder einer Wohnung befindet, die beiden Eheleuten gemeinsam gehört. Die Abschreibung, die auf den Eigentumsanteil des anderen Ehegatten entfällt, kann der Unternehmer bzw. Freiberufler geltend machen, ohne dass ein Mietv...