Fachbeiträge & Kommentare zu Rechnung

Rz. 14 Beschlüsse, die den Weg zum papierlosen Verwalterbüro ebnen, also die Digitalisierung fördern, entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Soweit das LG Düsseldorf urteilte, "untrennbar mit einer solchen Regelung verbunden sein müsste jedoch auch der Ablauf des Rechts eines jeden Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme und Erstellung von Kopien und Abschriften festgelegt we...mehr

Rz. 30 Muster 4.3: Beschluss über Sanierungsmaßnahme Muster 4.3: Beschluss über Sanierungsmaßnahme 1. Grundlagen a) Das Gebäude soll auf der Grundlage des Sanierungskonzepts des Ingenieurbüros Dr. Ing. vom 22.3.2021 saniert werden. Dazu gehören die Erneuerung der Fassade (mit verbesserter Wärmedämmung), die Sanierung der Balkone und der Einbau neuer Fenster (dreifachverglaste ...mehr

Rz. 96 Miteigentümer, die ihr Teileigentum gewerblich nutzen (sei es in Eigennutzung, sei es durch Vermietung an einen Gewerbetreibenden), erwarten vom WEG-Verwalter häufig eine Jahresabrechnung, die ihnen den Vorsteuerabzug ermöglicht. Das ist im Prinzip möglich: Denn die hier interessierenden umsatzsteuerpflichtigen Leistungen (Heizung, Handwerker, Verwalter) werden von de...mehr

Rz. 62 Mitunter sind sich die Eigentümer und der Verwalter unsicher, ob die Ausübung von Mängelrechten zu einer Angelegenheit der Gemeinschaft gemacht werden soll. Diese Frage ist eindeutig zu bejahen. Die gemeinschaftliche Rechtsverfolgung hat, jedenfalls wenn die Gemeinschaft sinnvolle Beschlüsse fasst (Muster → § 5 Rdn 78), nur Vorteile und entspricht deshalb ordnungsgemä...mehr

Rz. 91 § 35a EStG gewährt eine Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und haushaltsnahe Dienstleistungen. Wohnungseigentümer können (selbstverständlich) bezüglich der für ihre Wohnung anfallenden steuerbegünstigten Ausgaben Steuerermäßigungen beantragen. Sie können das (anteilig) auch für die von der WEG beauftragten und bezahlten Aufw...mehr

Rz. 145 Für die Ausgaben der Gemeinschaft und den Aufbau der Erhaltungsrücklage wird laufend Geld benötigt, das die Miteigentümer als Vorschüsse zur Verfügung stellen müssen. Der Finanzbedarf wird gem. § 28 Abs. 1 S. 2 WEG durch den (Gesamt-)Wirtschaftsplan ermittelt, den der Verwalter einmal im Jahr jeweils für ein Kalenderjahr aufstellen muss und über den Beschluss gefasst...mehr

Rz. 117 Ein Bauträgervertrag beschreibt die verkaufte Wohnung und das Gemeinschaftseigentum, indem auf die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung verwiesen wird. Regelmäßig möchte der Bauträger aber später die der Teilungserklärung zugrunde liegende Planung modifizieren, insbesondere, um den Wünschen späterer Erwerber Rechnung tragen zu können. Dabei kann es darum gehe...mehr

Rz. 45 Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten i.S.v. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG auf die Miteigentümer gilt allgemein Folgendes:mehr

Rz. 69 Die Hinzuziehung rechtlicher Berater ist unbedingt sinnvoll. Erfahrungsgemäß lassen Beschlüsse, die ohne anwaltliche Beratung gefasst werden, allzu oft die erforderliche Präzision missen und stellen dann keine geeignete Basis für das weitere Vorgehen dar. Das liegt i.d.R. nicht einmal am fehlenden Bemühen des Verwalters, sondern an der Schwierigkeit der Materie. Zwar ...mehr

Rz. 113 Vorbemerkung: In diesem Abschnitt werden gebräuchliche Klauseln erörtert, insbesondere vor dem Hintergrund der Frage nach ihrer Wirksamkeit. Sondervergütungsregelungen werden gesondert behandelt (→ § 10 Rdn 139). In der Rspr. wurde bislang meistens nicht zwischen der Unwirksamkeit (Nichtigkeit) einer Klausel (insbesondere nach AGB-Recht, also gem. § 307 Abs. 1 BGB) u...mehr

Rz. 192 Mit dem Ende der Verwalterstellung – egal ob aufgrund eines regulären Verwalterwechsels, einer vorzeitigen Abberufung, Amtsniederlegung oder aus sonstigen Gründen – treffen den ausgeschiedenen Verwalter Abwicklungspflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er muss der Gemeinschaft nach den Vorschriften des Auftragsrechts (§§ 675, 667 BGB) sämtliche Verwa...mehr

Rz. 292 Wenn die Gemeinschaft verklagt wird, hat der Verwalter grundsätzlich das Recht und die Pflicht zur Verteidigung. Das gilt auch und insbesondere für Beschlussklagen, denn im Normalfall ist der Verwalter als Vollzugsorgan dazu berufen, den Mehrheitswillen gegen eine Anfechtungsklage zu verteidigen (→ § 10 Rdn 260). Im Einzelfall kann es aber auch einmal anders sein. De...mehr

Rz. 46 Gem. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehören die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.[71] Als derartige "Neuwertversicherung" ist eine verbundene Wohngebäudeversicherung üblich und sinnvoll, die außer Feuer (inkl. Blitzschlag) auch sonstige sog...mehr

Rz. 57 Die wiederholte Bestellung eines Verwalters ist selbstverständlich möglich (§ 26 Abs. 2 S. 2 WEG). Sie ist die Regel, nicht die Ausnahme. Erfahrungsgemäß trennt sich eine Gemeinschaft ungern von dem einmal bestellten Verwalter, wofür freilich oft nur eine gewisse Trägheit ursächlich ist. In vielen Fällen wird die Wiederbestellung quasi durchgewunken, weil ohnehin nur ...mehr

Rz. 14 Auch die Belange des Klimaschutzes dürften bei der Interessenabwägung Vorrang vor den Härtegründen haben, soweit die Klimaschutzmaßnahmen die Grenze der Zumutbarkeit für den Mieter nicht überschreiten. Der Mieter kann demgegenüber nicht einwenden, dass die vom Vermieter geplante Maßnahme dem Klimaschutz nur in geringem Umfang Rechnung trägt, weil maßgebliche Vorschrif...mehr

Gewinnausschüttungen unterliegen nach § 43 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG der KapESt, die nach § 43a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG 25 % beträgt. Dies gilt auch für die beschränkte Stpfl. Gewinnausschüttungen unterliegen nach § 49 Abs. 1 Nr. 5 Buchst. a EStG der beschränkten Stpfl., wenn die ausschüttende Gesellschaft Sitz oder Geschäftsleitung im Inland hat. Stpfl. bei der KapESt ist der Em...mehr

Rz. 204 Der ausgeschiedene Verwalter ist aber §§ 675, 666 BGB i.V.m. § 259 BGB zur Rechnungslegung verpflichtet.[300] Scheidet er am Jahresende aus, schuldet er die Rechnungslegung für das (ganze) Vorjahr (sowie ggf. noch für vorangegangene Jahre). Die WEG-Jahresabrechnung hingegen muss, wenn der Verwalterwechsel mit dem Jahreswechsel zusammenfällt, der neue Verwalter erstel...mehr

Das Ertragswertverfahren des bisherigen Systems der Einheitsbewertung auf der Grundlage der jährlichen Reinerträge nach §§ 78–82 BewG (Reinertragsverfahren) wurde unter Berücksichtigung des aktuellen Stands des Wertermittlungsrechts und der aktuellen Datenlage fortentwickelt. Das Ertragswertverfahren nach §§ 252 ff. BewG wurde hierzu in Anlehnung an das vereinfachte Ertragsw...mehr

Rz. 117 Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung muss gegenüber seinem Mieter jährlich die Betriebskosten abrechnen. Diese millionenfach praktizierte Angelegenheit war bis zur WEG-Reform 2020 nicht immer unproblematisch, sondern teilweise hoch umstritten. Die Probleme sind aber inzwischen im Wesentlichen eliminiert. Die ehedem gravierendste Divergenz zwischen Jahres- und Bet...mehr

Rz. 32 Eine Videoüberwachung stellt einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Gefilmten dar, der selbst über die Preisgabe und Verwendung seiner persönlichen Daten zu bestimmen hat. Die Zulässigkeit der hier interessierenden Videoüberwachung durch Private richtet sich nach Art. 6 Abs. 1 UAbs. 1 Buchst. f DSGVO.[62] Die Bestimmung entspricht inhaltlich im Wese...mehr

Rz. 158 Wird die Maßnahme auf Verlangen einzelner Eigentümer gestattet, ist darauf zu achten, dass bei der Beschlussfassung eine namentliche Abstimmung erfolgt. Im Protokoll sollten nicht nur die Namen dokumentiert, sondern das Sondereigentum genannt werden, für das die Stimme abgegeben wurde. Denn durch die Gestattung bzw. deren Realisierung entsteht eine Art "Betriebsgemei...mehr

Rz. 4 Das Gesetz definiert in § 13 Abs. 2 WEG die Erhaltung als Oberbegriff für Instandhaltung und Instandsetzung. Was unter Erhaltung zu verstehen ist, ergibt sich demnach aus den Definitionen der Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung. Nach verbreiteter Definition bezweckt die Instandhaltung die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs und die Beseitigung von Mängeln...mehr

Rz. 87 Gegen die Urteile des Amtsgerichts als erster Instanz in Wohnungseigentumssachen gem. § 43 Abs. 2 WEG ist die Berufung statthaft. Zuständiges Berufungsgericht ist grundsätzlich das für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständige Landgericht (§ 72 Abs. 2 GVG). Anders ausgedrückt: Statt des Oberlandesgerichts ist das ortsgleiche Landgericht als zentrales Berufungsgericht...mehr

Rz. 122 In den Varianten a) und b) des obigen Beispiels (→ § 4 Rdn 114) ist Miteigentümer B mit den baulichen Veränderungen (Dachfenster bzw. Wintergarten) nicht einverstanden und möchte den Rückbau erwirken. Aus eigenem Recht kann er den Rückbau nicht durchsetzen, denn eine Störung seines Sondereigentums liegt nicht vor; insbes. stellt die optische Veränderung des Gemeinsch...mehr

Rz. 47 Die Mängelansprüche ergeben sich aus den jeweiligen Kaufverträgen (und nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum) und stehen deshalb den (werdenden) Miteigentümern zu. Eine Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft ist zwar meistens sinnvoll, aber nicht i.S.v. § 9a Abs. 2 WEG erforderlich, weshalb eine Zuständigkeit der Gemeinschaft zur Geltendmachung der Mängelrechte (...mehr

Rz. 314 Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, wird sie gem. § 9b Abs. 1 S. 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (Gesamtvertretung). Die (Gesamt-)Vertretung erfordert die Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer am fraglichen Rechtsgeschäft. Will die Gemeinschaft also beispielsweise einen Reparaturauftrag erteilen oder eine Kündigung aussprechen, müs...mehr

Rz. 249 Gem. § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Erfüllt wird der Anspruch (wie alle Verwaltungsangelegenheiten) durch den Verwalter. Soll der Anspruch aber durchgesetzt werden, ist die Klage gegen die Gemeinschaft zu richten.[349] Rz. 250 Das auch schon vor der WEG-Reform 2020 anerkannte Einsicht...mehr

Rz. 1 § 4 Nr. 19 UStG beruht auf sozialpolitischen Erwägungen. Zweck der Vorschrift ist es, blinde Menschen und Blindenwerkstätten wirtschaftlich zu fördern. Die Steuerbefreiung ist historisch begründet. Letztlich geht sie auf eine Entschließung des Reichstags von 1922 zurück und hat rein soziale Zwecke. Die durch Blindheit verursachte wirtschaftliche Benachteiligung blinder...mehr

Rz. 81 Den Wohnungseigentümern steht es frei, ihr Verhältnis untereinander – sprich: die Gemeinschaftsordnung – beliebig und ohne Inhaltsbeschränkung zu gestalten (Vertragsfreiheit); für den aufteilenden Alleineigentümer (Bauträger) gilt grundsätzlich das Gleiche. Üblich und wirksam sind in einer Gemeinschaftsordnung z.B. Regelungen betr. Kostenverteilung, Stimmrecht, Erhalt...mehr

Ausgangsgröße der Bewertung im Ertragswertverfahren ist der jährliche Rohertrag des Grundstücks. Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ergibt sich aus typisierten monatlichen Nettokaltmieten. Die Höhe der monatlichen Nettokaltmieten pro qm ist der Anlage 39 zum BewG zu entnehmen. Die Erklärung der tatsächlichen Mieteinnahmen durch den Steuerpflichtigen oder die Ermittlung ...mehr

Rz. 194 Die herauszugebenden Gegenstände und Unterlagen muss der Ex-Verwalter an seinem Geschäftssitz zur Abholung bereithalten. Es handelt sich um eine Holschuld der Gemeinschaft. Die nachfolgende Liste dient der Orientierung, welche Unterlagen der Verwalter normalerweise herauszugeben hat. Rz. 195 Checkliste Verwaltungsunterlagenmehr

Rz. 77 Vorbemerkungen. Die Rechtsprechung ist meistens nicht kleinlich, wenn es um die Beurteilung von Beschlüssen zum gemeinschaftlichen Vorgehen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geht. Die Beschlüsse sind unter verständiger Würdigung des Gemeinten auszulegen (→ § 2 Rdn 18). Ausreichend ist etwa ein Beschluss, "rechtliche Schritte gegen den Bauträger einzuleiten",[182]...mehr

Rz. 1 Gem. § 28 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einmal im Jahr für das Vorjahr eine Jahresabrechnung (Abrechnung über den Wirtschaftsplan) aufstellen, auf deren Grundlage die Gemeinschaft über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) beschließt (zum Verwalterwechsel (→ § 8 Rdn 124). Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben, weshalb die Textform genügt (→ § 7 Rd...mehr

Rz. 41 Die Anfechtung von Beschlüssen kann nur durch Erhebung einer Klage binnen Monatsfrist erfolgen (§ 45 S. 1 WEG). Die Frist beginnt am Tag der Beschlussfassung, nicht etwa erst dann, wenn der anfechtungswillige Eigentümer das Versammlungsprotokoll erhält. Es handelt sich nicht um eine prozessuale Frist (Sachurteilsvoraussetzung), sondern um eine materiell-rechtliche Fri...mehr

Rz. 13 Obwohl die gesetzliche Grundlage (§ 28 Abs. 2 WEG) dürftig ist, stellt die Rspr. detailreich ausdifferenzierte Anforderungen an die Gestaltung der Jahresabrechnung, die nachfolgend dargestellt werden. Von diesen Vorgaben darf durch Mehrheitsbeschluss nicht abgewichen werden, was mit dem ansonsten hochgehaltenen Grundsatz der Selbstverwaltung schwer zu vereinbaren ist....mehr

Rz. 39 Gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG müssen es die Wohnungseigentümer dulden, dass im Zuge beschlossener baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ihr Sondereigentum beschädigt wird. Das betrifft insbesondere die Beschädigung des Balkonbelags. Nach dem alten Recht konnten die Eigentümer anschließend wahlweise die Wiederherstellung im Wege der Naturalrestitution...mehr

Rz. 7 Zum Schutz der Erwerber muss der Bauträger die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) beachten und darf Zahlungen nur unter den in § 3 oder § 7 MaBV aufgeführten Voraussetzungen entgegennehmen. Die Bestimmungen der MaBV gelten zwar nicht unmittelbar für den (zivilrechtlichen) Bauträgervertrag; die im Bauträgervertrag vereinbarten...mehr

Rz. 111 Es ist unvermeidlich, dass es im Laufe des Jahres zu Zahlungspflichten der Gemeinschaft kommt, die im Wirtschaftsplan nicht oder nicht in dieser Höhe vorgesehen sind oder für die das im Wirtschaftsplan vorgesehene Geld noch nicht auf dem Gemeinschaftskonto vorhanden ist. So kann es sein, dass eine Rechnung für eine beauftragte Erhaltungsmaßnahme höher ausfällt als im...mehr

Rz. 42 Mit dem Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 BGB kann Ersatz der Mangelfolgeschäden verlangt werden. Dazu gehören insbesondere Rechtsanwalts- und Gutachterkosten (→ § 5 Rdn 69, 70). Auch ein Verzugsschaden ist gem. §§ 280, 286 BGB zu ersetzen, wenn die Wohnung verspätet übergeben wurde (→ § 5 Rdn 13); insoweit gelten – abgesehen vom Anspruch auf Nutzungsausfallent...mehr

Rz. 106 Eine Vereinbarung, die für eine Änderung der Gemeinschaftsordnung (vorbehaltlich einer Öffnungsklausel) erforderlich ist, kann grundsätzlich nur freiwillig zustande kommen. Als Vertrag beruht sie auf Privatautonomie, was mit einem Abschlusszwang nicht zu vereinbaren ist. Deshalb ist ein Miteigentümer nur ausnahmsweise verpflichtet, einer Änderung der Gemeinschaftsord...mehr

Rz. 5 Die Rechtsprechung hat den Grundsatz aufgestellt, dass die Verwaltung aus Gründen der Klarheit der Verantwortlichkeit nur einer Person übertragen werden dürfe. Ein Beschluss, durch den z.B. "die Miteigentümer A und B" zum Verwalter bestellt werden, ist daher nichtig. Dasselbe gilt, wenn sich mehrere Personen zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammengesch...mehr

Rz. 42 Abwasserleitung. → Leitungen. Rz. 43 Anbau. Nachträgliche Anbauten (z.B. Wintergarten, Balkonverglasung, Balkon, Schuppen und andere fest mit dem Gebäude oder Grundstück verbundene Baulichkeiten) stehen auch dann im Gemeinschaftseigentum, wenn sie von einem Miteigentümer allein gebaut und finanziert wurden.[52] Im Prinzip obliegt die Erhaltungslast deshalb der Gemeinsc...mehr

Rz. 1 Muster 14.1: Verwaltervertrag Muster 14.1: Verwaltervertrag Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Gemeinschaft – und X-Immobilien GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Verwalter – wird folgender Verwaltervertrag abgeschlossen: § 1 Bestellung und Laufzeit...mehr

Herr Huber hat seinen Pkw für 28.560 EUR (einschließlich 4.560 EUR Umsatzsteuer) angeschafft. Er nutzt den Pkw zu 38 % für seine betrieblichen Zwecke (keine Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen). Er zahlt den Kaufpreis von seinem betrieblichen Girokonto. Da der Pkw nicht zum Betriebsvermögen gehören soll, wird er auch nicht in der Buchführung ausgewiesen. Es ist alle...mehr

Rz. 21 Der Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG unterliegen nur Leistungen, die durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erbracht werden. Nicht unter die Steuerbefreiung fallen die Leistungen eines selbstständigen Hausverwalters gegenüber der Wohnungsgemeinschaft bzw. den einzelnen Wohnungseigentümern, für die sog. Verwaltungsgebühren erhoben werden.[1] Nicht unter die Steue...mehr

Ein Grundsteuererlass ist nur zu gewähren, soweit eine Ertragsminderung um mehr als 50 % (erste Billigkeitsstufe) bzw. um 100 % (zweite Billigkeitsstufe) zu bejahen und diese vom Grundstückseigentümer nicht zu vertreten ist. Der Begriff des "Vertretenmüssens"[1] ist dabei weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenha...mehr

Rz. 4 § 4 Nr. 13 UStG hat keine unmittelbare Bezugsvorschrift in der MwStSystRL . Die Art. 132 ff. MwStSystRL, die den Umfang der Steuerbefreiungen ohne Vorsteuerabzug abschließend regeln, enthalten eine § 4 Nr. 13 UStG vergleichbare Steuerbefreiung nicht. § 4 Nr. 13 UStG beruht vielmehr auf der Protokollerklärung Nr. 7 des Rates und der Kommission zu Art. 13 der 6. EG-Richtl...mehr

Das ursprüngliche NachwG trat zum 1.7.1995 in Kraft. Hinsichtlich der zum 1.8.2022 in Kraft getretenen Neufassung gilt nunmehr die Übergangsvorschrift des § 5 NachwG. Danach ist zunächst klar, dass die erweiterten Nachweispflichten und die Fristen nach § 2 Abs. 1 Satz 4 NachwG für solche Arbeitsverhältnisse, die nach dem 31.7.2022 beginnen, gelten. "Auf Verlangen" haben Arbe...mehr

Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, ist nach § 34 Abs. 1 Satz 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums (Kalenderjahres) geschätzte übliche Jahresmiete zu verstehen. Die übliche Jahresmiete ist in Anlehnung an die Miete zu ermitteln, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebsko...mehr

Das Zielvereinbarungsgespräch basiert auf dem "Management by Objectives" — Ansatz (MbO), der Führungskonzeption durch Zielsetzungen. Grundidee dieser Konzeption ist der Dialog zwischen dem Vorgesetzten und dem Mitarbeiter, der der Abstimmung der Unternehmensziele, Bereichsziele, Abteilungsziele, Team- und Mitarbeiterziele Rechnung trägt und dazu führt, dass Verantwortung dele...mehr