Begriff BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3 Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlich verbundenen "Schwestergesellschaft" reicht insoweit nicht aus. (amtlicher Leitsatz des BGH) Für das Vorliegen der einzelnen Merkmale des Kündigungstatbestan...mehr
Begriff BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3 Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlo...mehr
Säumiger Mieter – unwirksame Kündigung Das LG Berlin hat entschieden, dass bei einem Zahlungsrückstand des Mieters nur die fristlose Kündigung wirksam ist, nicht jedoch die gleichzeitig erklärte fristgemäße Kündigung. Die klagenden Vermieter und der Hauptmieter des Rechtsstreits hatten im Juli 2004 einen Mietvertrag über eine ca. 28 m² große Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin abgesc...mehr
Mietzweck und dauerhafter Aufenthalt Der Mieter schloss einen Vertrag ab, der mit "Wohnungsmietvertrag" überschrieben war. Die Grundmiete betrug 85 EUR, die Betriebskostenvorauszahlungen 25 EUR zuzüglich 50 EUR für Heizkosten. In § 23 des Vertrags ist geregelt: "Die Wohnung wird ausschließlich zu Lager- und Abstellzwecken Herrn ... überlassen. Die Wohnung dient nicht zum dauer...mehr
Eine Sicherungsanordnung kann zunächst nur dann ergehen, wenn sowohl auf Räumung als auch auf Zahlung insbesondere von Nutzungsentschädigung nach Klageerhebung geklagt wird. Praxis-Beispiel Kündigung wegen Beleidigung Der Vermieter hat seinem Mieter wegen schwerer Beleidigung außerordentlich fristlos gekündigt. Da der Mieter nicht auszieht, erhebt der Vermieter Räumungsklage. ...mehr
7.1 Bei welchem Gericht? Zunächst ist im Hinblick auf die Beantwortung der Frage, bei welchem Gericht die Räumungsklage zu erheben ist, nach der örtlichen und sachlichen Zuständigkeit zu unterscheiden. 7.1.1 Örtliche Zuständigkeit Im Hinblick auf die örtliche Zuständigkeit regelt die Bestimmung des § 29a ZPO einen ausschließlichen Gerichtsstand für Mietstreitigkeiten – und zwar...mehr
Das nachfolgende Muster einer Räumungsklage hat eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen schwerwiegender Pflichtverletzungen des Mieters und massiver Störung des Hausfriedens zum Inhalt. Musterschreiben: Räumungsklage wegen sonstiger Pflichtverletzung Amtsgericht Düsseldorf Werdener Straße 1 40227 Düsseldorf der Frau Martina May, Mohrenstraße 9...mehr
Das folgende Klagemuster hat eine Räumungsklage nach vorangegangener Kündigung wegen Zahlungsverzugs zum Gegenstand. Das Klagebegehren beschränkt sich auf die Räumung. In der Klageschrift wird dem Mieter nochmals die Kündigung erklärt. Musterschreiben: Isolierte Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs Amtsgericht Düsseldorf Werdener Straße 1 40227 Düsseldorf der Frau Martina ...mehr
Das folgende Muster kombiniert den Zahlungsanspruch hinsichtlich rückständiger Mieten mit dem Anspruch auf Räumung nach einem wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mietverhältnis. Des Weiteren beinhaltet es einen Antrag auf Leistung künftiger Nutzungsentschädigung bis zur Räumung des Mietobjekts. Musterschreiben: Räumungsklage mit Zahlungsklage Amtsgericht Düsseldorf Werdener Stra...mehr
Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt, ist dringend zu beachten, dass die Gründe für die Eigenbedarfskündigung auch nach der Kündigung fortbestehen müssen – dies jedenfalls bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Fallen die Gründe vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter hierüber aufklären.[1] Der Mieter kann dann das Mietverh...mehr
Überflüssiges "Klein-Klein" vermeiden Insbesondere in den Fällen, in denen der Vermieter wegen Zahlungsrückständen das Mietverhältnis gekündigt hat und er wegen der Zahlungsunfähigkeit des Mieters auch keine Nutzungsentschädigung von diesem bekommt, sollte der Vermieter die Verfahrensdauer grundsätzlich so kurz wie möglich halten. Frei nach dem Motto: Ist der Gang zum Gericht...mehr
In erster Linie muss sich die Räumungsklage gegen den im Mietvertrag bezeichneten Mieter richten. Im Übrigen ist die Räumungsklage gegen alle Personen zu richten, die ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung haben.[1] Ist einer von mehreren Mietern zwischenzeitlich ausgezogen, hat er also den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben und dies dem Vermieter mitgeteilt, ...mehr
Zunächst ist im Hinblick auf die Beantwortung der Frage, bei welchem Gericht die Räumungsklage zu erheben ist, nach der örtlichen und sachlichen Zuständigkeit zu unterscheiden. 7.1.1 Örtliche Zuständigkeit Im Hinblick auf die örtliche Zuständigkeit regelt die Bestimmung des § 29a ZPO einen ausschließlichen Gerichtsstand für Mietstreitigkeiten – und zwar unabhängig davon, ob es...mehr
Grundsätzlich kann der Vermieter im Bereich des Wohnraummietrechts eine Räumungsklage auch allein gegen seinen Mieter führen. Da das Amtsgericht streitwertunabhängig stets für Räumungssachen betreffend Wohnraum zuständig ist, besteht kein Anwaltszwang. Dies gilt bis zu einem Streitwert von 5.000 EUR auch noch für Gewerberaummietverhältnisse. Überschreitet der Streitwert im V...mehr
Eine Sicherungsanordnung kann erst ergehen, wenn die Klage rechtshängig ist. Wird eine Klage bei Gericht eingereicht, ist sie jedoch noch nicht rechtshängig, sie ist lediglich anhängig. Rechtshängig wird sie erst dann, wenn sie dem Beklagten, also dem Mieter, auch zugestellt ist. Die Notwendigkeit der Rechtshängigkeit bezieht sich dabei nicht nur auf die Zahlungsklage, sonde...mehr
Vor Erhebung einer Räumungsklage nach einer ordentlichen fristgemäßen Kündigung hat der Vermieter selbstverständlich den Ablauf der Kündigungsfrist abzuwarten. Hat der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt, ist dem gekündigten Mieter stets eine sog. "Ziehfrist" einzuräumen. Mit Zugang der Kündigung ist es diesem nämlich nicht möglich, das Objekt sof...mehr
Einfache Bestimmung des Streitwerts von Räumungsklagen Gerade in Räumungssachen ist die Bestimmung des maßgeblichen Streitwerts nach § 41 Abs. 1 GKG denkbar einfach: Der Streitwert errechnet sich aus der Miete für ein Jahr ohne Betriebskostenvorauszahlungen, also die Jahreskaltmiete. Beispiel: Streitwert bei Betriebskostenvorauszahlung Nach dem Mietvertrag hat der Mieter monat...mehr
Von ganz erheblicher Bedeutung im Hinblick auf die Erhebung einer Räumungsklage ist, ob der Grund, der für die Kündigung des Mietverhältnisses herangezogen wurde, auch tatsächlich existiert, bzw. gerade in der Person des Mieters vorliegt.[1] Praxis-Beispiel Vermeintliche Bedrohung durch den Mieter Der Vermieter hat das mit einem Ehepaar bestehende Mietverhältnis über ein Einfa...mehr
Im Übrigen ist ein Räumungstitel gegen alle erwachsenen dauerhaften Mitbewohner erforderlich. Bei einem Titel lediglich gegen den Mieter können sie nicht aus dem Besitz gesetzt werden.[1] Vereitelung der Räumung durch Aufnahme eines Dritten in die Wohnung Nicht selten sind in der Praxis die Fälle, in denen der Mieter nach Kündigung und im Vorfeld einer gegen ihn gerichteten R...mehr
Kommt im Einzelfall eine Versorgungssperre in Frage, ist sie dem Mieter mit ausreichender Frist anzukündigen. Was hier noch als ausreichend anzusehen ist, wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet. Einerseits werden 2 Wochen für ausreichend angesehen, andererseits wird vertreten, die Versorgungssperre müsse mit einer Frist von 2 Monaten angekündigt werden. Einschlägi...mehr
Klagen muss grundsätzlich der Vermieter. Mehrere Vermieter müssen gemeinschaftlich klagen. Einer von mehreren Vermietern kann als gewillkürter Prozessstandschafter dann alleine klagen, wenn er von den übrigen Vermietern dazu ermächtigt ist, die Klage in eigenem Namen zu erheben und wenn er ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Prozessführung im eigenen Namen hat.[1] Gb...mehr
Eine Versorgungssperre scheidet in folgenden Fällen aus: Vermieter ist nicht Vertragspartner des Versorgungsunternehmens Der Vermieter ist in diesen Fällen nicht berechtigt, fremdversorgte Leitungen zu verplomben oder anderweitig abzusperren.[1] Mieter hat die Betriebskosten nicht zu tragen Eine Versorgungssperre scheidet auch dann aus, wenn im Ausnahmefall einmal vergessen wurd...mehr
Insbesondere im Vorfeld einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, die nicht auf Zahlungsverzug des Mieters beruht, ist der Mieter abzumahnen. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder dem Mieter derart erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen sind, dass dem Vermieter eine Abmahnung vor der Kündigung nicht zumutb...mehr
In welcher Höhe dann auf Grundlage des errechneten Streitwerts Gerichtskosten einzuzahlen sind, lässt sich der Anlage 2 des Gerichtskostengesetzes entnehmen. Hier sind die Gebühren gestaffelt nach dem Streitwert aufgeführt. Ausgewiesen wird dabei stets die Höhe einer Gerichtsgebühr. Anlage 2 (zu § 34 Absatz 1 Satz 3) Gerichtskostengesetz[1]mehr
Bei der sachlichen Zuständigkeit ist zu unterscheiden, ob es sich um ein Wohnraum- oder ein Gewerberaummietverhältnis handelt. 7.1.2.1 Wohnraummietverhältnis Maßgeblich ist hier die Bestimmung des § 23 Nr. 2a GVG. Diese Bestimmung regelt die ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für Wohnraumstreitigkeiten. Streitwertunabhängig ist die Klage auf Räumung von W...mehr
Anders bei Gewerberaummietverhältnissen. Hier richtet sich die sachliche Zuständigkeit nach dem Streitwert. Liegt dieser über 5.000 EUR, sind die Landgerichte zuständig, für Streitigkeiten bis 5.000 EUR die Amtsgerichte.mehr
7.4.1 Mietvertragspartei In erster Linie muss sich die Räumungsklage gegen den im Mietvertrag bezeichneten Mieter richten. Im Übrigen ist die Räumungsklage gegen alle Personen zu richten, die ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung haben.[1] Ist einer von mehreren Mietern zwischenzeitlich ausgezogen, hat er also den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben und dies de...mehr
Nicht nur ein Räumungsrechtsstreit kostet Geld, sondern auch die anschließend erforderlichen Maßnahmen der Räumungsvollstreckung. Insbesondere in den praxisrelevanten Fällen der Räumungsklage in Folge einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs, sollte der Vermieter nichts unversucht lassen, um eine kostenintensive Räumungsklage mit anschließend etwa erforderlicher Räumungsvollstr...mehr
Eine Räumungsklage ist von vornherein aussichtslos, wenn bereits die Kündigung unwirksam ist, erforderliche Abmahnungen nicht erfolgt sind oder aber Abmahnung und/oder Kündigung dem Mieter nicht zugegangen sind. All diese Aspekte werden im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits geprüft. 4.1 Kündigungsgrund vorhanden? Von ganz erheblicher Bedeutung im Hinblick auf die Erhebung eine...mehr
Maßgeblich ist hier die Bestimmung des § 23 Nr. 2a GVG. Diese Bestimmung regelt die ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für Wohnraumstreitigkeiten. Streitwertunabhängig ist die Klage auf Räumung von Wohnraum also stets vor dem Amtsgericht zu erheben.mehr
Ist der Wohn- oder Geschäftsraum vom Mieter untervermietet worden, benötigt der Vermieter zur Räumung auch einen Titel gegen den Untermieter. Allein auf Grundlage des Titels gegen den Hauptmieter kann gegen den Untermieter die Räumung nicht vollstreckt werden.[1]mehr
Praxis-Beispiel Schlüsselübergabe Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hat, übersendet der Mieter postalisch die Schlüssel mit der Bemerkung, für ihn sei das Mietverhältnis beendet. Der Mieter hat in diesem Fall klar und eindeutig zum Ausdruck gebracht, die Mietsache nicht weiter nutzen zu wollen, sodass von einer Besitzaufgabe des Mieters auszugehen ist[1], die ...mehr
Hat der Mieter erkennbar den Besitz an den Mieträumen aufgegeben, bedarf es nach vorausgegangener Kündigung keiner Räumungsklage. Hat der Vermieter einen Räumungstitel erstritten und gibt der Mieter danach erkennbar den Besitz an den Mieträumen auf, ist eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher nicht nötig. Wesentliches Erfordernis ist, dass der Mieter dem Vermieter de...mehr
Findige Mieter versuchen stets den Zugang rechtserheblicher Erklärungen möglichst zu verhindern. Der Vermieter muss sich insoweit im Hinblick auf eine zu erhebende Räumungsklage vor Augen halten, dass er nicht nur die Beweislast für den zur Kündigung führenden Grund trägt, sondern auch für den Zugang der Kündigung und ggf. der zuvor erforderlichen Abmahnung. Der Vermieter mu...mehr
Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammen in der Wohnung leben, haben kein selbstständiges Besitzrecht. Ein Titel gegen sie muss also nicht erwirkt werden. Entsprechendes gilt, wenn die zwischenzeitlich erwachsenen Kinder weiter mit ihren Eltern zusammenwohnen. Auch hier genügt es also für die Räumungsvollstreckung, dass lediglich ein Titel gegen die Eltern vorlieg...mehr
Die Gerichtskosten können stets bei der Gerichtskasse in bar eingezahlt werden. In Nordrhein-Westfalen können die Gerichtskosten durch elektronische Kostenmarke online zur Einzahlung gebracht werden.[1] Abhängig von der entsprechenden Regelung im jeweiligen Bundesland (insbesondere Bayern) kann zum Einzug der Gerichtskosten durch das Gericht auch ein SEPA-Lastschriftmandat mit...mehr
Wie bereits ausgeführt, kann der Vermieter die Räumung auch dann im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen, wenn sich der Mieter in Verzug mit der Sicherheitsleistung nach einer Sicherungsanordnung befindet.[1] Musterschreiben: Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Räumung von Wohnraum (§ 940a Abs. 3 ZPO) Amtsgericht Düsseldorf Werdener Straße 1 40227 Düssel...mehr
Im Hinblick auf die örtliche Zuständigkeit regelt die Bestimmung des § 29a ZPO einen ausschließlichen Gerichtsstand für Mietstreitigkeiten – und zwar unabhängig davon, ob es sich um ein Wohnraum-, ein Gewerberaummietverhältnis oder ein Pachtverhältnis handelt. Ist ein ausschließlicher Gerichtsstand geregelt, können die Klageparteien keinen hiervon abweichenden Gerichtsstand ...mehr
Die Klage wird dem Mieter nur dann zugestellt, wenn der klagende Vermieter den Gerichtskostenvorschuss einzahlt. Die Höhe des einzuzahlenden Gerichtskostenvorschusses hängt vom Streitwert der Klage ab. Um also Kostenvorschuss leisten zu können, muss der Vermieter wissen, welchen Gegenstandswert sein Verfahren hat. Für die Bestimmung des Gegenstandswerts gibt es 2 Wege: Der Ver...mehr
Der Ehegatte ist auch dann auf Räumung zu verklagen, wenn er nicht im Mietvertrag als Vertragspartei aufgeführt ist. Ohne Räumungstitel kann der Ehegatte jedenfalls nicht aus dem Besitz der Wohnung gesetzt werden.[1] Entsprechendes gilt für den Partner einer Lebensgemeinschaft oder den nicht ehelichen Lebensgefährten. Unerheblich ist insoweit auch, ob dieser erst nach Abschlu...mehr
Die Klageschrift selbst muss nach der maßgeblichen Bestimmung des § 253 Abs. 2 ZPO an das zuständige Gericht gerichtet werden und dieses bezeichnen; die Parteien, also Vermieter und Mieter mit Namen und Anschriften bezeichnen; einen bestimmten Antrag enthalten und den Gegenstand und den Grund des erhobenen Anspruchs enthalten. Mietobjekt exakt bezeichnen Von wesentlicher Bedeutu...mehr
Eine erfolgreiche Räumungsklage selbst führt noch nicht dazu, dass das Mietobjekt tatsächlich verfügbar ist. Zieht der Mieter nicht aus, muss der Vermieter das Mietobjekt durch den Gerichtsvollzieher räumen lassen. Im Vorfeld dieser Zwangsvollstreckungsmaßnahme hat jedoch der Mieter bereits diverse Möglichkeiten, gesetzlichen Räumungsschutz in Anspruch zu nehmen. Folgende Mö...mehr
Muss der Vermieter zur Umsetzung bzw. Durchführung der Versorgungssperre die Wohnung oder den Gewerberaum des Mieters betreten, so genügt allein der Zahlungsrückstand und der Rückstand mit der Nutzungsentschädigung bei ggf. gleichzeitiger Räumungsklage nicht aus. Der Vermieter benötigt vielmehr einen Titel, um die Mieträume gegen den Willen des Mieters betreten zu können. De...mehr
Die für die Anordnung einer Sicherheitsleistung gem. § 283a ZPO zu nehmenden Hürden sind hoch und kann nur unter den folgenden Voraussetzungen ergehen: Die Räumungsklage muss mit einer Zahlungsklage verbunden sein; die Klage muss aus einem Rechts-, also Mietverhältnis resultieren; die Geldforderung wegen der die Sicherungsanordnung begehrt wird, muss nach Rechtshängigkeit fälli...mehr
Der Zahlungs- und der Räumungsanspruch des Vermieters müssen aus demselben Rechtsverhältnis resultieren. Praxis-Beispiel Ladenwohnung Der Vermieter hat dem Mieter mit Geschäftsraummietvertrag das Ladenlokal im Erdgeschoss vermietet und mit Wohnraummietvertrag die darüber liegende Wohnung. Im Ladenlokal verkauft der Mieter Nazi-Utensilien. Nachdem er dies auch nicht nach entspr...mehr
Auch wenn Räumungssachen nach der Bestimmung des § 272 Abs. 4 ZPO beschleunigt zu bearbeiten sind, sollte vom Vermieter aus alles getan werden, um bereits im Vorfeld des Verfahrens Verzögerungen zu vermeiden. Von wesentlicher Bedeutung ist, dass die Klage dem Mieter überhaupt zugestellt werden kann. Wohnt der Mieter noch im Objekt, sollte sich der Vermieter oder ein von ihm B...mehr
Bei Mischmietverhältnissen ist in erster Linie entscheidend, welche Nutzung konkret vertraglich vereinbart ist. Entscheidendes Abgrenzungsmerkmal ist nicht, ob der Mieter aus seiner beruflichen Tätigkeit, die er im Mietobjekt ausübt, seinen Lebensunterhalt bestreitet. BGH zu Mischmietverhältnissen Bei Mischmietverhältnissen ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getrof...mehr
Nach dem Wortlaut des Gesetzes darf der Vermieter erst "nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung" seines Räumungsprozesses vom Besitz des Dritten Kenntnis erhalten, um den Räumungstitel gegen den Dritten im Wege der einstweiligen Verfügung durchzusetzen. Der Gesetzgeber hatte dabei den "klassischen" Fall vor Augen, dass der Vermieter ein Räumungsurteil gegen seinen Mieter...mehr
Die 2. Alternative des § 940a Abs. 1 ZPO regelt als weiteren und durchaus praxisrelevanten Verfügungsgrund die Räumungsverfügung zum Schutz vor körperlicher Gewalt. Die Räumung von Wohnraum kann also auch bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben des Vermieters, Mitmieters oder sonstiger Hausbewohner durch einstweilige Verfügung angeordnet werden. Entscheidend ist das V...mehr
Nicht selten erleben Vermieter nach erstrittenem Räumungstitel gegen ihren Mieter die unliebsame Überraschung, dass nicht nur der Mieter in der Wohnung lebt, sondern noch eine weitere Person. Vor dem Hintergrund einer gegen ihn erhobenen Räumungsklage kann der Mieter jedenfalls durchaus auf die findige Idee kommen, endlich mit seiner Lebensgefährtin zusammenzuziehen, um dem ...mehr
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