Selbstverständlich muss sich der Vermieter auch unpünktliche Zahlungen seines Mieters nicht gefallen lassen. Hier bedarf es aber einer vorausgegangenen Abmahnung.[1] Bei einer einmaligen, nur um einen einzigen Tag verspäteten Zahlung der Miete nach Abmahnung handelt es sich um einen Bagatellfall, der auch eine ordentliche Kündigung nicht rechtfertigt.[2] Anders verhält sich ...mehr
Der Vermieter muss in der Kündigung angeben, dass er die Kündigung gerade auf sein Sonderkündigungsrecht stützt, ansonsten ist sie unwirksam. Es reicht insbesondere nicht aus, dass dem Mieter bekannt ist, dass der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte. Ist die Kündigung unwirksam, kann der Vermieter aber erneut kündigen. Will der Vermieter wegen ei...mehr
Nach der Bestimmung des § 563 Abs. 1 BGB tritt der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, regelt Absatz 2 dieser Bestimmung, dass diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintreten, wenn nicht der Ehegatte oder Lebensp...mehr
Rz. 17 Hintergrund für die Regelung ist § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB , wonach eine (fristlose) Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) unwirksam ist, wenn sich innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage der Sozialhilfeträger bereit erklärt, den ausstehenden Mietzins zu begleichen....mehr
Rz. 8 Eine Gefährdung der Unterkunft des Berechtigten (i. S. d. Satzes 1) ist in Abgrenzung zur der engeren Vorschrift des Satzes 2 (drohende Wohnungslosigkeit) typischerweise schon dann gegeben, wenn nennenswerte Rückstände bei der Zahlung des Mietzinses oder der Nebenkosten aufgelaufen sind. Aber auch, wenn der Berechtigte mit der Zahlung von Raten für den Erwerb eines Eig...mehr
Rz. 5 Abs. 1enthält Regelungen darüber, unter welchen Voraussetzungen und in welchen Fällen Schulden übernommen werden können. Abs. 2 regelt für den Unterfall der Gefährdung der Unterkunft durch eine zivilrechtliche Räumungsklage die Informationspflichten des angegangenen Gerichts gegenüber dem Träger der Sozialhilfe. 2.1 Übernahme von Schulden für die Unterkunft (Abs. 1) 2.1....mehr
Kündigung und Räumung wegen vermüllter Wohnung Aufgrund einer depressiven Störung beim Mieter einer Wohnung in Berlin kam es zu deren außergewöhnlich starken Verschmutzung. In den Zimmern lagen Fäkalien, Schmutz, Abfall, Essensreste herum. Ungeziefer machte sich breit. Üble Gerüche drangen in das Treppenhaus. Trotz Abmahnung wurde dieser Zustand nicht besser. Der Räumungsklage...mehr
Begriff GBO § 12 Die Einsicht in das Grundbuch setzt ein berechtigtes Interesse voraus. Dieses muss vom Antragsteller dargelegt werden. Darlegung bedeutet einen nachvollziehbaren Vortrag von Tatsachen in der Weise, dass dem Grundbuchamt daraus die Überzeugung von der Berechtigung des geltend gemachten Interesses verschafft wird. (Leitsatz der Redaktion) Zwischen einer Stiftung...mehr
Rz. 2 Ob und inwieweit dieselbe gebührenrechtliche Angelegenheit oder verschiedene Angelegenheiten vorliegen, ist nach den §§ 15, 16, 17 RVG zu bestimmen. Auftraggeber ist der, dessen Rechte und Pflichten Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit sind. Nicht entscheidend ist also, ob der Rechtsanwalt von mehreren Personen beauftragt worden ist, sondern wen der Rechtsanwalt vertri...mehr
Rz. 28 Abs. 3 stellt 2 weitere Voraussetzungen auf, unter denen eine Versagung oder Entziehung nur möglich ist: Die Einräumung einer angemessenen Frist zur Erfüllung der Mitwirkungspflicht nach einem schriftlichen Hinweis darauf, dass die Leistungen nach § 66 versagt oder entzogen werden können (vgl. LSG Nordrhein-Westfalen, Urteil v. 18.10.2012, L 7 AS 1879/12). Zutreffend ...mehr
Begriff ZPO §§ 707, 719 Das Berufungsgericht kann die Zwangsvollstreckung aus einem vorläufig vollstreckbaren Räumungsurteil nur einstellen, wenn besonders schwerwiegende Gründe die Interessen des Schuldners an einer Einstellung als schutzwürdiger erscheinen lassen als die Interessen des Gläubigers an der Vollstreckung. Dies kann der Fall sein, wenn ein Nachteil droht, der d...mehr
Begriff BGB §§ 305, 575 Durch Individualvertrag kann die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auf Dauer ausgeschlossen werden. Hat der Mieter das Formular auf Weisung des Vermieters bei der Organisation "Haus & Grund" erworben, so ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter als "Verwender" i. S. d. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Der Verwender kann sich nic...mehr
Rz. 13 Im "Normalfall" der Anmietung einer Mietwohnung zählen dazu der vertraglich geschuldete Mietzins einschließlich aller Nebenkosten insbesondere der Betriebskosten i. S. der BetrKV (vgl. z. B. BSG, Urteil v. 22.9.2009, B 4 AS 8/09 R Rz. 16 und 19 m. w. N. und Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R Rz. 33 f. sowie § 556 Abs. 1 BGB) und der Kosten für die (Kalt-)Wasservers...mehr
Rz. 92 Von Mutwilligkeit spricht man, "wenn eine verständige, nicht hilfsbedürftige Partei ihre Rechte nicht in gleicher Weise verfolgen würde (vgl. Zöller/Philippi, § 114 ZPO Rn 30, m.w.N.). Mutwillig handelt danach, wer den kostspieligeren von zwei gleichwertigen prozessualen Wegen beschreitet (Zöller/Philippi, § 114 ZPO Rn 34, m.w.N.)." Rz. 93 Beispiel 3: Die Ehefrau unser...mehr
Die Beschwerde der Bevollmächtigten der Beklagten "aus eigenem Recht" (§ 32 Abs. 2 RVG) ist statthaft, weil der Beschwerdewert für den Fall, dass ihre Rechtsauffassung zutreffen sollte, 200,00 EUR übersteigt (§ 68 Abs. 1 S. 1 RVG). Sie ist auch fristgerecht eingelegt worden (§§ 68 Abs. 1 S. 3, 63 Abs. 3 S. 2 GKG). Die Beschwerde hat in der Sache nur teilweise Erfolg. 1. Der St...mehr
Mit der nach §§ 91a Abs. 2, 567 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2, 569 ZPO zulässigen sofortigen Beschwerde begehrt die Beklagte, dass ihr die Kosten des Rechtsstreits nicht vollständig auferlegt werden, sondern dass sie gegeneinander aufgehoben werden. Das Rechtsmittel ist teilweise begründet. 1) Nachdem die Parteien den Rechtsstreit im Termin am 2.11.2017 übereinstimmend für erledigt er...mehr
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Begriff BGB § 565 Eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraussetzt, liegt auch dann vor, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermieten will, u...mehr
Begriff ZPO §§ 397 Abs. 1, 402, 412, 485 Zwischen den Beteiligten des selbstständigen Beweisverfahrens wirkt die in diesem Rahmen vorgezogene Beweisaufnahme wie eine unmittelbar im anschließenden Hauptsacheverfahren selbst durchgeführte Beweiserhebung; die Beweiserhebung des selbstständigen Beweisverfahrens wird deshalb im Hauptsacheprozess verwertet, als sei sie vor dem Pro...mehr
Gegenüber dem Gewerberaummieter ist der Wohnraummieter allerdings insoweit privilegiert, als ihm die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB die Möglichkeit verschafft, durch Nachzahlung innerhalb einer bestimmten Frist die Kündigung unwirksam zu machen. § 569 Abs. 2a Satz 4 BGB verweist nämlich auf die sinngemäße Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB und bewirkt somit, dass ...mehr
Die Kündigung des Vermieters wegen eines Verzugs mit der Leistung von Mietsicherheiten wird unwirksam, wenn der Vermieter vor der Kündigung die ausstehende Summe erhält. Diese in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB enthaltene Regelung gilt sowohl für den Bereich der Wohnraum- als auch der Geschäftsraummiete. Zugunsten des Wohnraummieters verweist die Bestimmung des § 569 Abs. 2a auf diej...mehr
Begriff BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis kündigen, wenn er die Räume aus vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen als Zweitwohnung nutzen will. Hinsichtlich des Erlangungsinteresses kommt es maßgeblich auf die Würdigung der Umstände des Einzelfalls an. (Leitsatz der Redaktion) Räumungsklage wegen Eigenbedarfs aus beruflichen Gründen Zwische...mehr
Beschwer bei Räumung und Herausgabe Die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision ist möglich, wenn die Beschwer den Betrag von 20.000 EUR überschreitet. Für die Räumungs- und Herausgabeklage berechnet sich der Wert der Beschwer nach § 8 ZPO. Danach ist derjenige Betrag maßgebend, der als Miete oder Nutzungsentschädigung für die im Streit stehende Zeit zu zahlen wäre. Er...mehr
Unverständliches Urteil "Komm runter, Du Hure, ich mach Dich tot". Diese Äußerung eines Mieters gegenüber seiner Wohnungsnachbarin, die sich wegen des andauernden Lärms beschwert hat, reicht nach Auffassung des AG München weder für eine fristlose noch für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zum einen sei diese Äußerung keine Drohung, weil das "Totmachen" nur un...mehr
ZPO §§ 3, 6; GKG § 41 Abs. 2; BGB § 546 Abs. 2 Leitsatz Wird die Ehefrau auf Räumung einer Wohnung verklagt, nachdem der Mietvertag mit ihrem Ehemann gekündigt und dieser bereits rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden ist, richtet sich der Streitwert gem. § 41 GKG nach dem Jahresmietwert. KG, Beschl. v. 28.12.2017 – 12 W 48/17 1 Sachverhalt Die Klägerin hatte die Beklagte au...mehr
Wird die Ehefrau auf Räumung einer Wohnung verklagt, nachdem der Mietvertag mit ihrem Ehemann gekündigt und dieser bereits rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden ist, richtet sich der Streitwert gem. § 41 GKG nach dem Jahresmietwert. KG, Beschl. v. 28.12.2017 – 12 W 48/17mehr
Die zulässige Beschwerde ist begründet. Die Entscheidung des LG verkennt die Reichweite des § 41 Abs. 2 GKG, der für die Festsetzung des Gebührenstreitwerts unmittelbare Anwendung findet. Die Frage, ob eine analoge Anwendung in Betracht kommt, stellt sich somit nicht. Das AG hat den Räumungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf § 546 Abs. 2 BGB gestützt, weil der Beklag...mehr
Die Klägerin hatte die Beklagte auf Räumung der von ihr bewohnten Mietwohnung in Anspruch genommen. Ein Mietvertrag mit dem Ehemann der Beklagten endete zuvor durch Kündigung. Gegen den Ehemann besteht ein rechtskräftiges Räumungsurteil. Das AG hat die Beklagte zur Räumung verurteilt, die Berufung der Beklagten hat das LG als unzulässig verworfen und den Streitwert gem. §§ 3...mehr
Begriff BGB §§ 138, 535 Vermietet der Eigentümer einer mit einem Vorkaufsrecht belasteten Immobilie das Objekt langfristig zu einer auffällig geringen Miete, um den Berechtigten von der Ausübung des Vorkaufsrechts abzuhalten, so ist der Mietvertrag jedenfalls insoweit sittenwidrig und nichtig, als das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen wird. (Leitsatz d...mehr
Begriff BGB § 550 Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile v. 22.1.2014, XII ZR 68/10, BGHZ 200 S...mehr
Rz. 232 Ist nur einer der Partner der nichtehelichen Lebensgemeinschaft Mieter der gemeinsam genutzten Wohnung, so hat der jeweils andere, der also in die Wohnung mit aufgenommen worden ist, diese auf Verlangen zu räumen. Denn er hat gegenüber dem mietenden Partner über die Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft hinaus kein eigenständiges Recht zum Besitz.[197] Rz....mehr
Rz. 226 In diesem Fall beruht der Mitbesitz des aufgenommenen Partners auf der jederzeit widerruflichen Gestattung des Mieters.[193] Nach der Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft kann der Mieter somit die unverzügliche Räumung der Wohnung durch den anderen verlangen.[194] Allerdings steht dem Mieter kein Selbsthilferecht zu. Er ist vielmehr auf die Räumungsklage ...mehr
Rz. 379 Ist nur einer der Partner Mieter, so stellt sich die Frage, ob der Vermieter im Fall der Räumungsvollstreckung einen Räumungstitel gegen beide Partner benötigt. Einerseits wird darauf abgestellt, dass nur der Mieter über die alleinige Sachherrschaft verfügt, so dass ein Titel allein gegen ihn genügt, ein Räumungstitel gegen den Mieter allein also ausreicht. Das ist i...mehr
Frei zugängliche Steckdose und gelegentliche Staubsaugernutzung im Keller Der Vermieter einer Wohnung kündigte dem Mieter fristlos und fürsorglich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten. Der Grund dafür war, dass der Mieter unerlaubt Strom im Keller entnommen hatte. Der Mieter wehrte sich gegen die Räumungsklage mit dem Argument, er habe lediglich gele...mehr
Begriff BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3 Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlich verbundenen "Schwestergesellschaft" reicht insoweit nicht aus. (amtlicher Leitsatz des BGH) Für das Vorliegen der einzelnen Merkmale des Kündigungstatbestan...mehr
Begriff BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3 Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlo...mehr
Säumiger Mieter – unwirksame Kündigung Das LG Berlin hat entschieden, dass bei einem Zahlungsrückstand des Mieters nur die fristlose Kündigung wirksam ist, nicht jedoch die gleichzeitig erklärte fristgemäße Kündigung. Die klagenden Vermieter und der Hauptmieter des Rechtsstreits hatten im Juli 2004 einen Mietvertrag über eine ca. 28 m² große Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin abgesc...mehr
Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beantwortung der Frage, ob gegen den Mietinteressenten innerhalb der letzten 5 Jahre Räumungsklagen wegen Mietrückständen erhoben und entsprechende Titel erfolgreich erstritten werden konnten.[1] Entsprechendes gilt, wenn bezüglich eines bestehenden Wohnraummietverhältnisses mit einem anderen Vermieter die Zwangsräumung weg...mehr
Von erheblicher Bedeutung ist bei Kündigungen wegen Mietzahlungsrückstands nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und bei Kündigungen wegen des Verzugs mit Kautionszahlungen nach § 569 Abs. 2a) BGB die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Hiernach wird die Kündigung dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der R...mehr
Unter der "Ziehfrist" ist die Zeitspanne zu verstehen, die dem Mieter zu gewähren ist, damit er im Anschluss an eine außerordentliche fristlose Kündigung seiner Räumungspflicht nachkommen kann. Zwar beendet die außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit Zugang beim Mieter.[1] Diesem ist jedoch eine Räumungsfrist zu bewilligen, da er schlechterdings nicht in ...mehr
Nicht zwingend erforderlich ist, dass die Kündigung im Vorfeld einer Räumungs- oder Zahlungsklage erfolgt. Die Kündigung kann auch im Prozess durch einen Schriftsatz des Vermieter(anwalt)s erfolgen. Aus dem entsprechenden Schriftsatz muss sich jedoch klar und eindeutig ergeben, dass neben der Prozesshandlung – also insbesondere Klageerhebung wegen Zahlungsrückstands und/oder...mehr
Sicherlich nicht verkehrt ist es, den Mieter bereits in der Kündigung darauf hinzuweisen, dass er das Risiko einer kostenträchtigen Räumungsklage eingeht, wenn er das Objekt nicht fristgemäß räumt. Mustertextbaustein: Klageandrohung (...) Für den Fall der nicht fristgemäßen Räumung der Wohnung mache ich Sie darauf aufmerksam, dass die Erhebung einer Räumungsklage gegen Sie dro...mehr
Beauftragt der Vermieter einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage gegen den Mieter, soll die erteilte Prozessvollmacht auch die Erklärung der Kündigung im Vorfeld der Klage umfassen.[1] Dies ist sicherlich zutreffend, wenn die Vollmacht wie üblich "auch zur Abgabe und zum Empfang einseitiger Willenserklärung in der wegen ____ genannten Angelegenheit ermächtigt...mehr
Von erheblicher Bedeutung ist die lückenlose Dokumentation der Pflichtverstöße des Mieters. Im Fall der Fälle, also im gerichtlichen Verfahren, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den Grund seiner Abmahnung und Kündigung.[1] Seiner Darlegungslast kann er nur dann genügen, wenn er den Vertragsverstoß exakt nach Art und Zeitpunkt beschreiben kann. Im Rahmen ein...mehr
Nach der Bestimmung des § 180 Satz 1 BGB ist eine Kündigung unwirksam, wenn sie durch einen Nichtbevollmächtigten erklärt wird. Praxis-Beispiel Kündigung durch "Nichtberechtigten" Der bereits betagte Vermieter hat einige Wohnungen vermietet. Zu seiner Unterstützung kümmert sich sein Sohn um die Mietverwaltung. Einer der Mieter ist ihm ein besonderer Dorn im Auge. Immer wieder ...mehr
Die Beweislast bei einer Räumungsklage aufgrund einer Kündigung des Mietvertrags wegen vermeintlich durch einen bestimmten Mieter verursachter Lärmbelästigungen liegt grundsätzlich beim Vermieter.[1] Gerade bei Kündigungen wegen Lärms kommt daher der Dokumentation der Vertragsverstöße ein besonderes Gewicht zu[2], denn eine einmalige Lärmbelästigung rechtfertigt in keinem Fa...mehr
Sind Mietvertragsparteien sowohl die Ehefrau als auch der Ehemann, muss die Kündigung gegenüber beiden erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn nur einem von beiden eine Pflichtverletzung zur Last gelegt werden kann. Der Vermieter kann zwar beiden in jeweils getrennten Schreiben kündigen, muss er aber nicht. Es genügt ein Schreiben an beide, das aber auch zum Ausdruck bringen mus...mehr
Die Bezeichnung von Mitarbeitern des Vermieters als "faul" und "talentfreie Abrissbirne" soll, soweit sich der Mieter durch Lärm infolge von Arbeiten an der Gartenanlage gestört fühlt, weder eine außerordentliche, noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.[1] Die Bezeichnung der Objektbetreuerin als "fette Kaugummidrecksau" und "dreckige Schweinedrecksau" rechtfertigt min...mehr
Der Vermieter darf den Mietinteressenten nach der Zahl der Familienmitglieder bzw. Personen befragen, die in die Wohnung oder das Haus ziehen werden. Das berechtigte Interesse des Vermieters ist hier bereits deshalb zu bejahen, um eine Überbelegung der Wohnung zu verhindern. Aus vorbeugenden Gründen sollte der Vermieter auf die Angabe der Namen zumindest erwachsener Mitbewoh...mehr
Gerade bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist von überragender Bedeutung, stets auch hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Denn es ist nicht auszuschließen, dass das Gericht im Rahmen einer anschließend erforderlich werdenden Räumungsklage in dem angegebenen Kündigungsgrund nur einen solchen sieht, der ein...mehr
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