Die unrichtige oder fehlende Angabe des Beendigungstermins stellt zwar für sich keinen Unwirksamkeitsgrund dar, jedoch sollte aus Gründen der Klarheit in jedem Fall der Beendigungstermin unter Einhaltung der jeweiligen Kündigungsfristen im Kündigungsschreiben genannt sein. Verzögert sich z. B. der Zugang der Kündigung unvorhergesehen über den 3. Werktag eines Monats hinaus, ...mehr
Aus der Kündigungserklärung muss sich eindeutig und unzweifelhaft der Wille erkennen lassen, das Mietverhältnis beenden zu wollen. Das Wort "Kündigung" muss zwar nicht verwendet werden, ist zum Ausschluss von Zweifeln aber unbedingt zu empfehlen. Hinweis Kündigung grundsätzlich ohne Bedingung Die Kündigung kann grundsätzlich nicht unter einer Bedingung erklärt werden (z. B. fü...mehr
Bei der Kündigung durch einen Bevollmächtigten (z. B. Hausverwalter, Rechtsanwalt, Haus- und Grundbesitzerverein) muss das Kündigungsschreiben einen klaren Hinweis auf das Vertretungsverhältnis enthalten, z. B. durch die Formulierung: "Namens und in Vollmacht des Vermieters Herrn X kündige ich das Mietverhältnis über die Räume ...". Der bloße Gebrauch des Plurals "wir" genüg...mehr
Die Kündigung stellt eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung dar und wird daher erst in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Kündigungsempfänger zugeht.[1] Einer Annahme der Kündigung durch den Kündigungsempfänger bedarf es nicht. Daher ist auch ein Schweigen auf eine Kündigung bedeutungslos und bewirkt insbesondere kein Einverständnis des Empfängers mit der...mehr
Eigene Regeln Die Überlassung der ehelichen Wohnung ist sowohl für die Zeit der Trennung, § 1361b BGB, als auch anlässlich der Ehescheidung, § 1568a BGB, gesetzlich geregelt. Diese Vorschriften sind auf die nichtehelichen Lebensgemeinschaft nicht entsprechend anwendbar, so dass es auf die Eigentums- und Besitzverhältnisse bzw. die mietvertragliche Stellung ankommt.[1] Nur bei ...mehr
Abschluss eines Mietvertrags Besteht kein Mietverhältnis über die Ehewohnung, so können nach § 1568a Abs. 5 BGB sowohl der nutzungsberechtigte Ehegatte wie auch der Vermieter die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen. Dabei kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen eine angemessene Befristung des Mietverhältnisses beanspruchen. Anwe...mehr
1. Für die zeitliche Einordnung des Rechtsschutzfalls ist auch im Passivprozess des VN nur auf denjenigen Verstoß gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften abzustellen, den der Versicherungsnehmer seinem Gegner im Ausgangsrechtsstreit anlastet. 2. Erhebt der Vermieter Räumungsklage nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses gegen seinen rechtsschutzversicherten Miete...mehr
"… Die Kl. hat gegen die Bekl. nur hinsichtlich der Verteidigung gegen die im Rechtsstreit 1 gegen die hiesige Kl. erhobene Räumungsklage sowie hinsichtlich der Verteidigung gegen die geltend gemachten rückständigen Mietzinszahlungen für den Zeitraum von Mai 2011 bis Dezember 2011 i.H.v. 6.800 EUR einen Anspruch auf Gewährung bedingungsgemäßen Deckungsschutzes gem. §§ 1, 28 ...mehr
Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt und Räumungsklage erhoben, kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen.[1] Praxis-Beispiel Klagantrag auf Zahlung der Nutzungsentschädigung Der Antrag lautet: "Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger bis zur Herausgabe der Wohnung ab dem Mona...mehr
Wird im Zusammenhang mit einer auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsklage die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung eingeklagt und ergeht hinsichtlich des Zahlungsanspruchs eine Sicherungsanordnung, gilt bei Nichterfüllung außerdem § 940a Abs. 3 ZPO. Hinweis Räumung durch einstweilige Verfügung Danach kann der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung zur Räumung ver...mehr
Die beiden Klagen können miteinander verbunden werden. Diese Verbindung kann entweder zu Beginn eines Verfahrens (der Vermieter erhebt sowohl Zahlungs- als auch Räumungsklage), aber auch während der Anhängigkeit einer der beiden Verfahren erfolgen. Ist dies geschehen, kann das Gericht auf Antrag eine Sicherungsanordnung erlassen.mehr
Herausgabeanspruch Aufgrund des Zuschlagsbeschlusses kann der Ersteher von dem in der Wohnung lebenden Ehegatten grundsätzlich Räumung und Herausgabe verlangen[1] – es sei denn, diesem steht ein Recht zum Besitz zu, etwa aufgrund eines Mietvertrages nach § 1568a Abs. 5 BGB. Der Erwerber ist dann gehalten, eine Räumungsklage gegen den im Haus verbliebenen Ehepartner einzureich...mehr
Die Vorschrift des § 283a Abs. 1 Satz 2 ZPO regelt den Fall, dass der Vermieter nach einem Mieterhöhungsverfahren gem. § 557a BGB (Staffelmiete), § 557b BGB (Indexmiete), § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung), nach einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale oder der Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 Abs. 1, Abs. 4 BGB eine erhöhte Miete oder erhöhte Betriebskostenza...mehr
Die Vorschrift hat folgenden Wortlaut: Zitat (1) Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf E...mehr
Die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter wurde im Fall der Mieterin[1] für gerechtfertigt gehalten, weil die Mieterin trotz einer entgegenstehenden Vereinbarung weiter Tauben sogar in der Wohnung fütterte.[2] Zu beachten ist, dass diese Kündigungsmöglichkeit das ergebnislose Setzen einer Frist zur Abhilfe oder eine erfolglose Abmahnung voraussetzt, es sei ...mehr
Ist der Vermieter durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung zum Vertragsschluss bestimmt worden, so können die Anfechtungsvoraussetzungen nach § 123 Abs. 1 BGB vorliegen. Wichtig Täuschung über verkehrswesentliche Eigenschaften Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn der Vermieter über verkehrswesentliche Eigenschaften des Mieters getäuscht worden ist...mehr
Die Fiktion der Vertragsverlängerung tritt nicht ein, wenn der Vermieter oder der Mieter seinen entgegenstehenden Willen dem anderen Teil erklärt. Die Erklärung ist eine einseitige, empfangsbedürftige, bedingungsfeindliche Willenserklärung, auf die die Vorschriften der §§ 116 ff. BGB anwendbar sind.[1] Die Widerspruchserklärung muss vom Vermieter gegenüber dem Mieter (oder u...mehr
Die Vermieter einer Wohnung verlangen von der Mieterin nach einer Kündigung Räumung und Herausgabe. Das Mietverhältnis besteht seit etwa 30 Jahren. Die Miete nebst Betriebskostenvorauszahlungen betrug zuletzt 564 EUR monatlich. Im Februar 2016 kündigten die Vermieter den Mietvertrag fristlos, hilfsweise ordentlich, nachdem ein Zahlungsrückstand von 1.630 EUR aufgelaufen war. ...mehr
Für die zeitliche Einordnung des Rechtsschutzfalls ist auch im Passivprozess des VN nur auf denjenigen Verstoß gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften abzustellen, den der Versicherungsnehmer seinem Gegner im Ausgangsrechtsstreit anlastet (BGH, Urt. v. 3.7.2019 – IV ZR 111/18). Erhebt der Vermieter Räumungsklage nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses gegen sein...mehr
I. Der Beschwerdeführer wendet sich mit seiner Beschwerde gegen die Streitwertfestsetzung des AG. Das AG hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Beschwerdegericht vorgelegt. II. 1.) Die Beschwerde ist nach § 68 Abs. 1 S. 1 GKG statthaft und auch i.Ü. zulässig. Insbesondere ist die Beschwerde form- und fristgerecht eingelegt (vgl. § 68 Abs. 1 S. 5 i.V.m. § 66 Abs....mehr
Die Berufung ist zulässig, aber nur teilweise begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte nur hinsichtlich der Verteidigung gegen die im Rechtsstreit 1 O 2/12 gegen die hiesige Klägerin erhobene Räumungsklage sowie hinsichtlich der Verteidigung gegen die geltend gemachten rückständigen Mietzinszahlungen für den Zeitraum von Mai 2011 bis Dezember 2011 i.H.v. 6.800,00 EUR ei...mehr
Hinweis Fristlose Kündigung Die schwerwiegendste Folge des Verzugs mit der Mietzahlung ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.[1] Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit d...mehr
Zahlungsverzug des Mieters Bei Zahlungsverzug des Mieters ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.[1] Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete ...mehr
Das richtige Vorgehen Der Vermieter kennt in der Regel die Einkommens- und Vermögensverhältnisse seines Mieters nicht. Insoweit sollte er grundsätzlich schon nach dem Ausbleiben der ersten Mietzahlung diese zeitnah anmahnen und um Mitteilung bitten, warum nicht gezahlt wurde. Macht der Mieter schon dann die Covid-19-bedingte mangelnde Leistungsfähigkeit geltend, kann mit eine...mehr
Leitsatz der Redaktion Lässt ein Mieter trotz wiederholter Abmahnungen seine Hunde frei auf den Gemeinschaftsflächen eines Mehrfamilienhauses herumlaufen, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen. Das Problem Die Vermieterin einer Wohnung hatte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Anlass der Kündigung war, dass die Mieter ihre b...mehr
Ist das Mietverhältnis durch Zeitablauf oder wirksame Kündigung beendet, ist der Mieter zur Rückgabe verpflichtet. Die verspätete Rückgabe der Mietsache hat weitreichende Folgen. Zum einen kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verlangen.[1] Zwischen den Parteien muss also ein Mietverhältnis bestanden haben...mehr
Rz. 25 An das Amtsgericht Az.: ... In Sachen X ./. Y zeige ich an, dass ich den Beklagten vertrete. Namens und in Vollmacht desselben werde ich beantragen, die Klage abzuweisen und für den Fall der Verurteilung zur Räumung, dem Beklagten eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Räumungsfrist, mindestens bis zum ...., zu bewilligen. Begründung Zum Antrag auf Abweisung der Räumungs...mehr
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Rz. 30 Für die Räumungsvollstreckung gegen eine GmbH ist auch ein Räumungstitel gegen den Geschäftsführer erforderlich, wenn dieser persönlichen Mitbesitz an der zu räumenden Gewerbefläche begründet hat (LG Köln, GuT 2008, 368). Rz. 31 Nicht höchstrichterlich entschieden ist der Fall, dass dem Gläubiger kurz vor Beginn der beabsichtigten Räumungsvollstreckung ein angeblicher ...mehr
Rz. 18 Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO wird nur auf Antrag gewährt (LG Limburg, Rpfleger 1977, 219), was mit dem Grundgesetz vereinbar ist (BVerfGE 62, 216), denn dem Schuldner kann anheim gegeben werden, ob er von der Schutzvorschrift Gebrauch machen will oder nicht. Den Antrag kann nur der Schuldner stellen und nicht ein Dritter, selbst wenn für diesen bestimmte Zahlu...mehr
Im Räumungsprozess stellen jede Kündigungserklärung sowie jeder einzelne Kündigungstatbestand einen jeweils eigenen Streitgegenstand dar. Das gilt auch dann, wenn unterschiedliche Kündigungen auf denselben Kündigungstatbestand gestützt sind, aber in Form einer neuen Erklärung, an anderem Datum, gegebenenfalls mit anders lautender Begründung abgegeben werden. Räumungsklagen si...mehr
Da die Klage auf verschiedene Kündigungen und eine Vielzahl von Kündigungsgründen gestützt ist, weist das Gericht für dieses Verfahren und für die Zukunft auf Folgendes hin: Eine alternative Klagehäufung ist wegen fehlender Bestimmtheit unzulässig. Um eine unzulässige alternative Klagehäufung handelt es sich auch dann, wenn nur ein Antrag gestellt wird, dieser sich aber auf m...mehr
Rz. 79 Mit dem Tod des Vermieters endet das Mietverhältnis grundsätzlich nicht. Gem. § 1922 BGB tritt an die Stelle des Vermieters dessen Erbe. Treten mehrere Erben an die Stelle des Vermieters, so erfolgt die Verwaltung des Mietobjekts gemeinschaftlich nach § 2038 BGB. Die Kündigung durch einen Miterben bedarf jedoch der Mitwirkung der übrigen Miterben.[224] Gleiches gilt f...mehr
Räumt der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht fristgerecht, kann der Eigentümer von einem auf Herausgabe verklagten Untermieter, der lediglich einen Teil der dem Hauptmieter überlassenen Wohnung in Besitz hatte, nur den auf diesen Teil entfallenden (objektiven) Mietwert der genutzten Räume verlangen.[1] Der Besitzer muss dem Eigentümer die Nutzungen ...mehr
Der Bruder des Beklagten mietete im Jahr 1985 von den Rechtsvorgängern des Klägers eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung in K. Der Kläger erwarb das Anwesen im Jahr 2002. Die monatliche Kaltmiete betrug zuletzt 516,40 EUR zuzüglich 30,68 EUR für einen Pkw-Stellplatz. Der Bruder des Beklagten verstarb im August 2014. Mit Ausnahme des Beklagten schlugen die weiteren ...mehr
Erleichterte Räumungsvollstreckung Der BGH erleichtert die Räumungsvollstreckung nachhaltig. Verstirbt einer von mehreren Mietern, ist eine Titelumschreibung nach § 727 ZPO nicht notwendig. Das ist eine nachhaltige Entlastung. Zwar kann der Gläubiger nach § 792 ZPO einen Erbschein aus eigenem Recht beantragen. Auch kann er die Erben nach §§ 13, 357 FamFG in der Nachlassakte (...mehr
AG trifft Abwägungsentscheidung zu § 769 ZPO Die Zwangsvollstreckung ist einstweilen einzustellen. Der geltend gemachte Rechtsbehelf bzw. das geltend gemachte Rechtsmittel – Vollstreckungsgegenklage wegen Verwirkung – ist zulässig und erscheint nicht als völlig aussichtslos, §§ 719, 707, 700, 769 ZPO. Klägerin hat nicht konsequent gehandelt Da der Antragsgegner mit Schreiben vo...mehr
Räumungsvollstreckung nach fünf Jahren Der Gläubiger hat gegen den Schuldner einen Räumungstitel erwirkt. Tatsächlich wurde die Räumung aber weder freiwillig noch zwangsweise bewirkt. Vielmehr hat der Gläubiger fünf Jahre zugewartet, bis er den Mietvertrag erneut fristlos kündigte und die Räumungsklage androhte. Dann leitete er aber tatsächlich die Vollstreckung aus dem alten...mehr
Entscheidung ohne Begründung Die Entscheidung ist nur sehr knapp begründet. Dass der Vermieter etwas anderes angekündigt hat als er dann tatsächlich tut, rechtfertigt für sich aber keine Einstellung der Zwangsvollstreckung. Auch ist die Ansicht des Vermieters und Gläubigers letztlich unerheblich. Entscheidend ist auf der ersten Stufe, ob dem Einwand der Verwirkung eine hinrei...mehr
Hinweis Angemessene Räumungsfrist Im Fall der fristlosen Kündigung durch den Vermieter sollte dem Mieter eine angemessene Frist zur Räumung gesetzt werden, da sich der Mieter erst nach Ablauf dieser Frist in Verzug befindet und damit Anlass zur Erhebung der Räumungsklage gibt.[1] Die sofortige Erhebung der Räumungsklage, welche die fristlose Kündigung enthält, kann nach diese...mehr
Hinweis Streitwert Räumungsklage: Jahresnettomiete Der Streitwert für die Berechnung der Gerichts- und Anwaltskosten bei einer Räumungsklage bemisst sich grundsätzlich nach der Jahresnettomiete. Nebenkosten werden nur dann berücksichtigt, wenn sie als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.[1] Gleiches gilt für den Streitwert im Verfahren zur Aufhebun...mehr
Für das gerichtliche Verfahren in Mietsachen ist noch die Frage von Bedeutung, ob im Fall einer Kündigung des Mietverhältnisses schon vor Ablauf der Kündigungsfrist Räumungsklage erhoben werden kann. Grundsätzlich kann der Vermieter vor Ablauf der Kündigungsfrist auf Räumung klagen, wenn die Geltendmachung des Räumungsanspruchs an den Eintritt eines Kalendertags geknüpft ist...mehr
Seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes[1] am 1.5.2013 kann das zuständige Gericht auf Antrag des Vermieters dem Mieter eine Frist zur Hinterlegung einer Sicherheit für Mietforderungen setzen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, wenn der Vermieter eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage (z. B. wegen rückständiger Mieten) verbunden hat.[2] L...mehr
Achtung Keine verbotene Eigenmacht ausüben Die eigenmächtige Durchsetzung des Räumungsanspruchs, z. B. durch Entfernen der Möbel des Mieters oder Auswechseln des Schlosses, ist unzulässig, sodass selbst dann ein Anspruch des Mieters auf Wiedereinräumung des Mietbesitzes wegen verbotener Eigenmacht des Vermieters bestehen kann, wenn der Vermieter gegen den Mieter bereits ein U...mehr
Der Streitwert für die Feststellung, dass ein Mietverhältnis durch keine von mehreren (hier: 4) fristlosen Kündigungen beendet worden ist, bemisst sich gem. § 41 Abs. 1 GKG nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt. Der Streitwert erhöht sich nicht dadurch, dass die Feststellungsklage mehrere Kündigungen zum Gegenstand hat.[1] Der Streitwert sowie der Wert der ...mehr
Überblick Das gerichtliche Verfahren in Mietstreitigkeiten ist für Wohnraum- und Geschäftsraummiete unterschiedlich geregelt. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über dessen Bestand (z. B. für Räumungsklagen) ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Räume befinden, sowohl sachlich, d. h. ...mehr
Die Zuordnung eines Mietobjekts als Wohnraum richtet sich nach dem vereinbarten, vom Mieter verfolgten Vertragszweck, nicht nach einer möglicherweise hiervon abweichenden tatsächlichen Nutzung. Unter Wohnraum ist jeder zur dauernden privaten Nutzung im Sinne der Führung eines Haushalts bestimmter Raum zu verstehen.[1] Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume sind für Streiti...mehr
Leitsatz Kosten eines Zivilprozesses, in dem ein Erbe vermeintliche zum Nachlass gehörende Ansprüche des Erblassers geltend gemacht hat, sind als Nachlassregelungskosten gemäß § 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 1 ErbStG abzugsfähig. § 10 Abs. 6 Satz 1 ErbStG steht dem Abzug nicht entgegen. Normenkette § 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 1, Abs. 6 Satz 1, § 11 ErbStG Sachverhalt Der am 24.2.1999 versto...mehr
Diese Fragen sind grundsätzlich zulässig, weil das Insolvenzverfahren dazu führt, dass das gesamte pfändbare Vermögen zur Insolvenzmasse gehört und dem Mietinteressenten nur die nicht pfändbaren Vermögensteile zur Verfügung stehen.[1] Bei der Angabe einer Vermögensauskunft[2] sollen die Mietansprüche des Vermieters nicht in gleicher Weise gefährdet sein.[3] Ob in begründeten ...mehr
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