FG Köln Urteil vom 12.02.2014 - 4 K 3081/13

Entscheidungsstichwort (Thema)

Feststellung des Grundbesitzwerts von Grundstücken für Zwecke der Erbschaftsteuer

Leitsatz (redaktionell)

Maklercourtagekosten mindern als Grundstückserwerbsnebenkosten den gemeinen Wert bzw. Verkehrswert im Rahmen der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer nicht.

Normenkette

BewG 182; BewG § 198; BauGB § 199; BewG § 9 Abs. 2

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob vom durch den Kläger nachgewiesenen niedrigeren zeitnah erzielten Kaufpreis Maklercourtagekosten bei der Ermittlung des gemeinen Werts abzuziehen sind.

Mit Bescheid vom 21.09.2012 stellte der Beklagte den Grundbesitzwert auf den 15.02.2012 für die wirtschaftliche Einheit in … A, B-Straße … für Zwecke der Erbschaftsteuer in Höhe von 204.312 EUR fest.

Hiergegen legte der Kläger form- und fristgerecht Einspruch ein. Zur Begründung führte er an, dass das streitbefangene Grundstück am ….09.2012 zu einem Kaufpreis von 178.000 EUR veräußert worden sei. Dieser Wert sei allerdings noch um die entstandenen Maklercourtage-Kosten in Höhe von 6.355 EUR sowie um die Notarkosten in nicht genannter Höhe zu mindern. Als Grundbesitzwert sei demnach allenfalls ein Wert in Höhe von 171.645 EUR anzusetzen.

Mit Bescheid vom 18.01.2013 änderte der Beklagte den angefochtenen Bescheid und setzte den Grundbesitzwert mit 178.000 EUR fest.

Mit Einspruchsentscheidung vom 24.09.2013, wies der Beklagte den Einspruch im Übrigen als unbegründet zurück und führte zur Begründung aus, dass die MaklercourtageKosten und die nicht näher bezifferten Notarkosten nicht bei der Ermittlung des gemeinen Wertes der Immobilie berücksichtigt werden könnten. Gemäß § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) könne der niedrigere gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag angesetzt werden, wenn der Steuerpflichtige diesen nachweise. Der gemeine Wert im Sinne des § 9 BewG – auch Verkehrswert genannt – werde durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Bei Grundbesitzwerten könne der Verkehrswert entweder durch Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken oder durch den kurz vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreis nachgewiesen werden. Der Kaufpreis für die Immobilie gelte als deren gemeiner Wert und sei regelmäßig ohne Wertkorrekturen anzusetzen. Nebenkosten der Veräußerung, zu denen auch die Maklercourtage und möglicherweise Notarkosten gehörten, seien nicht wertmindernd zu berücksichtigen, auch dann nicht, wenn sie zur Realisierung des Kaufpreises beigetragen hätten. Abzustellen sei nach dem Gesetzeswortlaut – untermauert durch die BFH-Rechtsprechung – ausschließlich auf den erzielten Kaufpreis.

Mit seiner hiergegen gerichteten Klage verfolgt der Kläger sein Einspruchsbegehren bzgl. der Berücksichtigung der Maklercourtagekosten weiter.

Der Kläger ist der Ansicht, dass sich die Bewertung zum gemeinen Wert nach dem erzielten, d.h. dem Netto-, Kaufpreis bemesse. Ihm seien als Verkäufer lediglich 178.000 EUR abzüglich 6.354,60 EUR für im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages am ….09.2012 von der C Immobilien GmbH berechneter 3 %-iger Courtage zugeflossen. Es handele sich entgegen der Ansicht des Beklagten nicht um außerhalb des gemeinen Werts liegende Nebenkosten, sondern um einen integralen Bestandteil des Kaufpreises und damit des Verkehrswertes/gemeinen Werts. Die Leistung der C Immobilien GmbH habe auch nicht in der Abfassung eines Gutachtens bestanden, so dass es sich auch nicht um Gutachterkosten gehandelt habe. Vielmehr habe das Unternehmen – quasi in einer Ausschreibung – den Verkaufswert objektiv festgestellt. Damit sei auch kein Gutachten erstellt worden, das im Zweifel auf seine Objektivität zu prüfen wäre. Vielmehr ergebe sich der Verkehrswert quasi als Kaufvertragspreis unter Einbeziehung der entsprechenden Leistung der C Immobilien GmbH, die den objektivierten Verkehrswert unter Berücksichtigung ihrer Verkehrswertbemessung festgestellt habe. Die Maklercourtage sei nach dem Kaufvertrag (S. 13) von beiden Kaufvertragsbeteiligten je zur Hälfte zu zahlen gewesen, was an sich untypisch sei, da normalerweise nur der Käufer die Maklercourtage schulde. Damit bestehe ein signifikanter Unterschied zwischen dem im Notarvertrag genannten Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Lediglich ergänzend weise er darauf hin, dass er sehr wohl zwischen den ihm anlässlich des Verkaufs entstandenen Kosten unterschieden habe. So mache er z.B. Kosten in Höhe von knapp 4.500 EUR für die Räumung der Küche sowie sonstige Nebenkosten nicht geltend.

Er rüge zudem ausdrücklich das vom Beklagten durchgeführte Verfahren, welches für ihn völlig verwirrend und undurchsichtig sei. So habe das Erbschaftsteuerfinanzamt – FA D – zunächst den von ihm in der Erbschaftsteuererklärung angegeben Verkehrswert der Immobilie in Höhe von 171.000 EUR bei der Erbschaftsteuer akzeptiert. Dann habe es...