Weilbach, GrEStG § 9 Gegenleistung / 2.1.1 Allgemeines

Rz. 2

Der im Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG besonders herausgehobene Kaufvertrag (§ 1 GrEStG Rz. 19ff.) stellt in der Praxis der Finanzämter das häufigste der Grunderwerbsteuer unterliegenden Verpflichtungsgeschäfte über ein inländisches Grundstück dar. Zivilrechtlich verpflichtet der Kaufvertrag über ein Grundstück den Veräußerer, dem Käufer das Grundstück zu übergeben und das Eigentum an diesem Grundstück frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen (vgl. § 433 Abs. 1 S. 1 und 2 i. V. m. §§ 434, 435 BGB). Ist Gegenstand des Kaufvertrags ein Recht an einem Grundstück (z. B. ein Erbbaurecht), ist der Veräußerer verpflichtet, dem Erwerber dieses Recht zu verschaffen und ggf. die Sache (wenn das Recht den Besitz der Sache einschließt) zu übergeben (§ 453 Abs. 1 i. V. m. § 433 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Käufer ist verpflichtet, dem Veräußerer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen (§ 433 Abs. 2 BGB).

Auf diesen Hauptanwendungsfall des Grundstückskaufvertrags stellt die Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ab. Sie legt dabei fest, was als Gegenleistung für den Grundstückskauf gilt. Die Grundsätze, die für diesen Hauptanwendungsfall zum Thema "Gegenleistung beim Grundstückskauf" von der Finanzverwaltung, der Rechtsprechung und in der Literatur aufgestellt und entwickelt worden sind, haben gleichwohl auch für alle anderen nach der Gegenleistung zu besteuernden Tatbestände Bedeutung.

Rz. 2a

Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück nicht in der gesetzlich vorgeschriebenen Form (§ 311 b Abs. 1 S. 1 BGB) geschlossen und ist er deshalb nichtig (§ 125 BGB), kann eine Besteuerung nach Maßgabe des § 1 Abs. 2 GrEStG in Betracht kommen, wenn die Beteiligten die wirtschaftlichen Konsequenzen aus dem formnichtigen Kaufvertrag ziehen (vgl. BFH v. 17.12.1975, II R 35/69, BStBl II 1976, 465; § 1 GrEStG Rz. 14 und Rz. 61). Als Gegenleistung ist hierbei der im formnichtigen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis zugrunde zu legen.

Bei teilweise unterbliebener Beurkundung (z. B. bei bewusster Beurkundung eines unter dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis liegenden Preises), ist der Kaufvertrag nichtig (§ 125 S. 1 BGB). Der zunächst insgesamt nichtige Vertrag wird aber mit seinem tatsächlich vereinbarten Inhalt mit der Auflassung und der Eintragung im Grundbuch gültig (§ 311 b Abs. 1 S. 2 GrEStG). Die Steuerbarkeit ergibt sich insoweit aus § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG i. V. m. § 41 Abs. 1 AO (vgl. BFH v. 19.7.1989, II R 83/85, BStBl II 1989, 989; § 1 GrEStG Rz. 14). Der Besteuerung unterliegt der Vertrag mit seinem tatsächlich gewollten Inhalt, also z. B. unter Berücksichtigung des nicht beurkundeten Kaufpreisteils (so schon die Begründung zum GrEStG 1940, 406). Ist die Steuer bereits festgesetzt und erlangt das Finanzamt erst danach Kenntnis vom tatsächlichen gewollten Inhalt des Vertrags, kann die Steuerfestsetzung nach §§ 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2c, 173 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 175 Abs. 1 Nr. 2 AO innerhalb der Festsetzungsfrist nachträglich geändert werden.

Ein Kaufvertrag kann auch dann Grunderwerbsteuer auslösen, wenn er nicht zu einem Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks führt. Um einen solchen Fall handelt es sich z. B. beim Erwerb von Anteilen an einem als Bruchteilsgemeinschaft konzipierten geschlossenen Immobilienfonds, der der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2 GrEStG unterliegt (vgl. BFH v. 2.10.1985, II R 86/83, BStBl II 1986, 28; siehe auch § 1 GrEStG Rz. 61ff.).

Rz. 2b

Wird durch einen Kaufvertrag (§§ 433ff. BGB) ein Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet, so besteht die Gegenleistung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG aus dem Kaufpreis, den vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und den dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (z. B. ein Nießbrauch – § 1030 BGB – oder eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit – § 1090 BGB). Diese Leistungskomponenten sind allerdings nur insoweit Bemessungsgrundlage, als sie auf das Grundstück i. S. d. § 2 GrEStG entfallen (vgl. § 8 GrEStG Rz. 9). Wird beim Erwerb eines Grundstücks z. B. die Zahlung eines Nutzungsentgelts für die vorzeitige Nutzungsüberlassung durch den Verkäufer ohne Anrechnung auf den Kaufpreis vereinbart, liegt insoweit keine grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung vor (vgl. BFH v. 8.8.2001, II R 49/01, BStBl II 2002, 98; BFH v. 23.10.2002, II R 81/00, BStBl II 2003, 199, und BFH v. 2.6.2005, II R 6/04, BStBl II 2005, 651; vgl. § 8 GrEStG Rz. 9 und Rz. 4w). Zur Einbeziehung von Baukosten, wenn ein Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht, vgl. BFH v. 25.1.2017, II R 19/15, DB 2017, 1007. Baumbestände eines forstwirtschaftlichen Betriebs, die zum Abholzen und zum Verkauf des Holzes bestimmt sind, gehen nicht in die Bemessungsgrundlage ein, wenn der Zweck der Bepflanzung nicht darin besteht, dass die Bäume auf Dauer auf den Grundstücken verbleiben. Auch die jahrzehntelange Verbindung mit dem Grund und Boden kann als "vorübergehend" im Sinne von § 95 Abs. 1 BGB eingeordnet werden sein müssen, um zu ei...