Ein REIT ist als AG grundsätzlich ein KSt-Subjekt. Allerdings ergeben sich nach dem REITG für die Besteuerung einige Besonderheiten. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass ein REIT gem. § 16 Abs. 1 REITG unter bestimmten Umständen von der KSt und GewSt befreit ist.
Die Steuerfreiheit des REITG tritt nur dann ein, wenn
- die Erfordernisse hinsichtlich der Börsenzulassung[1], der Streuung der Aktien[2], der Vermögens- und Ertragsanforderungen[3], der Ausschüttungspolitik[4] und des Mindesteigenkapitals[5] eingehalten werden,
- kein Immobilienhandel betrieben wird[6] und
- der REIT in Deutschland unbeschränkt stpfl. ist und nicht nach einem DBA als im Ausland ansässig gilt.[7]
Für Zwecke der GewSt-Befreiung sind die Voraussetzungen bezüglich der unbeschränkten Steuerpflicht nicht zu erfüllen.[8]
Von wesentlicher praktischer Bedeutung sind die Tätigkeit des REIT, die Vermögens- und Ertragsanforderungen sowie die Ausschüttungspolitik. Die Tätigkeit eines REIT besteht im Erwerb, der Errichtung, der Veräußerung sowie der Vermietung und Verpachtung von Immobilien.[9] Die Immobilien können direkt vom REIT oder indirekt über eine Tochtergesellschaft gehalten werden. Die Tätigkeit des REIT kann auch im Halten und Verwalten derartiger Immobiliengesellschaften oder REIT-Dienstleistungsgesellschaften bestehen. Der Handel mit Immobilien ist dagegen nicht erlaubt. Ein solcher Handel liegt vor, wenn die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien innerhalb der letzten 5 Geschäftsjahre mehr als die Hälfte des durchschnittlichen Werts des Immobilienbestands während dieses Zeitraums betragen.[10] Entspricht die Tätigkeit eines REIT nicht den erlaubten Tätigkeiten, verliert der REIT die Steuerfreiheit.
Der REIT hat grundsätzlich 90 % des Jahresüberschusses auszuschütten.[11] Geschieht dies nicht, wird eine Strafzahlung festgesetzt.[12] Bei einem länger andauernden Verstoß kann die Steuerfreiheit versagt werden.[13]
Mindestens 75 % des Vermögens müssen in Immobilien investiert sein. Sofern diese Grenze nicht erreicht wird, wird eine Strafzahlung zwischen 1 % und 3 % des Fehlbetrags erhoben.[14] Außerdem müssen 75 % der Bruttoerträge aus der Vermietung, Verpachtung und Veräußerung von Immobilien herrühren.[15] Anderenfalls wird eine Strafzahlung zwischen 10 % und 20 % des Fehlbetrags festgesetzt. Verstößt der REIT über einen längeren Zeitraum gegen diese Erfordernisse, wird die Steuerfreiheit versagt.[16]
Die Anteile am REIT müssen an einer Börse innerhalb der EU bzw. des EWR gehandelt werden. Verliert der REIT die Börsenzulassung, endet die Steuerbefreiung.[17] Das Mindestkapital eines REIT beträgt 15 Mio. EUR.[18] Mindestens 15 % der Aktien müssen im Streubesitz (d. h. weniger als 3 % Anteilsbesitz beim einzelnen Anteilseigner) gehalten werden.[19] Ein Verstoß gegen dieses Erfordernis führt allerdings erst nach 3 Jahren zum Verlust der Steuerfreiheit beim REIT.[20]
Hat der REIT die Steuerfreiheit einmal verloren, kann er sie nicht vor Ablauf von 4 Jahren seit dem Verlust wieder erlangen.[21]
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