Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer / Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer Mai 2021

[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. Wohnungseigentum: Kann ein Nießbraucher einen Beschluss der Gemeinschaft anfechten?

   Eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft darf grundsätzlich nur von einem Wohnungseigentümer erhoben werden. Ein Nießbraucher benötigt dazu die Ermächtigung des Wohnungseigentümers, die innerhalb der Klagefrist offengelegt werden oder offensichtlich sein muss.

   Hintergrund

   Die Kläger sind Eigentümer einer Wohnung. Ihr Wohnungseigentum hatten sie im Jahr 2001 auf ihre Tochter übertragen und sich einen Nießbrauch an der Wohnung vorbehalten.

   In einer Eigentümerversammlung am 7.6 2018 beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit, ein bestimmtes Unternehmen mit der Pflege der Außenanlage zu beauftragen. Hiergegen haben die Kläger Anfang Juli 2018 Anfechtungsklage eingereicht.

   Im September 2018 teilten sie dem Gericht die Eigentumsübertragung aus dem Jahr 2001 mit und reichten eine auf 2001 datierte Vollmacht ihrer Tochter ein. Nach dieser sind sie berechtigt, deren Rechte in Gerichtsverfahren im eigenen Namen geltend zu machen.

   Die Vorinstanzen wiesen die Klage als unbegründet ab. Denn die Kläger haben nicht innerhalb der 1-monatigen Anfechtungsfrist offengelegt, dass sie das Recht ihrer Tochter als Wohnungseigentümerin in eigenem Namen geltend machen.

   Entscheidung

   Die Klage hatte auch vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg. Dieser entschied, dass die Klage zwar zulässig, aber unbegründet ist.

   Grundsätzlich darf eine Anfechtungsklage nur von einem Wohnungseigentümer erhoben werden, also von demjenigen, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Einem Nießbraucher hingegen steht ein eigenes Anfechtungsrecht nicht zu.

   Ein Nießbraucher kann jedoch vom Wohnungseigentümer zur Erhebung der Anfechtungsklage ermächtigt werden. Dann ist er als gewillkürter Prozessstandschafter anfechtungsberechtigt. Dementsprechend ist die Anfechtungsklage zulässig, weil die Nießbraucher von ihrer Tochter ermächtigt sind, deren Rechte in eigenem Namen geltend zu machen.

   Die Klage ist aber unbegründet, weil die Kläger bei der Klageerhebung nicht Wohnungseigentümer waren und nicht rechtzeitig offengelegt haben und auch nicht offensichtlich war, dass sie die Klage in Prozessstandschaft für die Wohnungseigentümerin erheben.

   Erhebt ein Dritter als Prozessstandschafter für einen Wohnungseigentümer Anfechtungsklage, muss die Ermächtigung zu dieser Prozessführung bereits innerhalb der 1-monatigen Klagefrist objektiv vorliegen und offengelegt oder offensichtlich sein. Anderenfalls ist die Klage als unbegründet abzuweisen. Nicht ausreichend ist es, die Prozessstandschaft innerhalb der 2-monatigen Klagebegründungsfrist offenzulegen.

   Den Umstand, dass die Kläger in Prozessstandschaft für die Wohnungseigentümerin klagen, haben sie aber erst im September getan, mithin verspätet.