Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung

Zusammenfassung

Überblick

Insbesondere in der Wohnungswirtschaft kommt § 34 GrStG, wonach Grundstückseigentümern im Fall einer wesentlichen Ertragsminderung die Grundsteuer teilweise zu erlassen ist, erhebliche Bedeutung zu, obwohl die Anspruchsvoraussetzungen mit Wirkung ab dem Kalenderjahr 2008 erheblich eingeschränkt worden sind.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die rechtlichen Grundlagen für einen Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung sind in §§ 33 – 35 GrStG^[1] festgelegt. Zudem sind die Abschn. 38 ff. GrStR 1978 insoweit anwendbar, als sie nicht § 33 – § 34 GrStG^[2] entgegenstehen. Daneben sind zur Frage des Grundsteuererlasses bislang zahlreiche Entscheidungen der Finanzgerichtsbarkeit und der Verwaltungsgerichtsbarkeit ergangen.^[3]

[1] I. d. F. des Art. 3 Nr. 13 – 15 des Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) v. 26.11.2019, BGBl I 2019 S. 1794, das zuletzt durch Art. 3 des Gesetzes zur erleichterten Umsetzung der Reform der Grundsteuer und Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften (Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz – GrStRefUG) v. 16.7.2021, BGBl I 2021 S. 2931, geändert worden ist.

[2] I. d. F. des GrStRefG.

[3] Die unterschiedlichen Rechtswegzuständigkeiten sind insbesondere durch die in den Stadtstaaten gegenüber den übrigen Ländern abweichende Verwaltung der Grundsteuer bedingt.

1 Grundsteuererlass und Wesentlichkeitsgrenze

Liegen die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung vor, wird der Erlass pauschaliert in 2 Billigkeitsstufen wie folgt gewährt:

• Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der tatsächliche Reinertrag des Steuergegenstands um mehr als 50 % gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des tatsächlichen Reinertrags nicht zu vertreten, wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen.^[1] Die Grundsteuer wird ebenfalls in Höhe von 25 % erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstands um mehr als 50 % gemindert und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat.^[2]
• Beträgt die Minderung des tatsächlichen Reinertrags bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft bzw. des normalen Rohertrags bei bebauten Grundstücken 100 %, ist die Grundsteuer in  Höhe  von 50 % zu erlassen.^[3]

Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass allerdings nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre.^[4]

Wichtig

Wertfortschreibung hat Vorrang

Eine Ertragsminderung ist kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum^[5] durch Fortschreibung des Grundsteuerwerts^[6] berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Wertfortschreibung hätte berücksichtigt werden können.^[7]Bauschäden erheblichen Umfangs, die zu einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit eines Grundstücks führen, sollen daher einen Grundsteuererlass nicht rechtfertigen, weil § 34 Abs. 4 GrStG dem Erlassbegehren entgegensteht.^[8]

[1] § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG.

[2] § 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG.

[3] §§ 33 Abs. 1 Satz 2, 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG.

[4] §§ 33 Abs. 2 Satz 1, 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG.

[5] Erlasszeitraum ist nach § 35 Abs. 1 Satz 1 GrStG das Kalenderjahr.

[6] § 222 Abs. 1 BewG.

[7] §§ 33 Abs. 3, 34 Abs. 4 GrStG.

[8] VG Göttingen, Urteil v. 18.3.2014, 2 A 308/13, n.  v.; vgl. auch VG Halle, Urteil v. 20.11.2009, 4 A 289/09, n. v. Die nur vorübergehende Unbenutzbarkeit eines Gebäudes oder Gebäudeteils wegen Umbau- und Renovierungsarbeiten rechtfertigt allerdings nach der Rechtsprechung des BFH keine Wertfortschreibung (nach unten) und begründet nicht die Anwendung des § 33 Abs. 5 GrEStG a. F., jetzt: § 34 Abs. 3 GrStG, vgl. BFH, Urteil v. 14.12.1994, II R 104/91, BStBl 1995 II S. 360; vgl. auch Bayerischer Verwaltungsgerichthof, Urteil v. 4.4.2019, 4 B 18.2511, ZKF 2019 S. 167, bei Unvermietbarkeit eines Objekts bei Nässeschäden.

2 Bestimmung des tatsächlichen Reinertrags bzw. des normalen Rohertrags

2.1 Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

Der tatsächliche Reinertrag eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ermittelt sich nach den Grundsätzen des § 236 Abs. 3 Satz 1 – 2 BewG für ein Wirtschaftsjahr; er tritt unter Berücksichtigung des reformierten Bewertungsrechts an die Stelle des bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbaren Rohertrags nach § 33 Abs. 1 Satz 4 GrStG in der bis einschließlich des Kalenderjahres 2024 geltenden Fassung.^[1]§ 236 Abs. 3 BewG normiert die Bewertungsgrundsätze zur Ermittlung der durchschnittlichen Reinerträge, wie sie sich aus den Anlagen 27 – 32 zum BewG ergeben. Nach § 236 Abs. 3 Satz 1 BewG wird aus den Erhebungen nach § 2 des Landwirtschaftsgesetzes oder aus Erhebungen der Finanzverwaltung für jede gesetzliche Klassifizierung i. S. d. § 232 Abs. 2 BewG (land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen, Nutzungsteile und Nutzungsarten einschließlich der Nebenbetriebe) jeweils gesondert ein Reinertrag ermittelt, der i. S. d. § 232 Abs. 2 Satz 2 BewG die Ertragsfähigkeit bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung eines pacht- und schuldenfreie...