Christoph Wenhardt

Die Zeilen 65 bis 92 (im Formular BBW 2/16) bzw. 89 bis 119 (im Formular BBW 2/23) betreffen das Sachwertverfahren, das für die Bewertung der sonstigen bebauten Grundstücke zugrunde gelegt wird. Das Sachwertverfahren ist auch heranzuziehen, wenn auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke ermittelt werden kann.

Zu beachten sind für das Sachwertverfahren die gleichlautenden Ländererlasse v. 20.3.2023[1]

die Einzelheiten insbesondere enthalten zu:

  1. allgemeinen Grundsätzen des Sachwertverfahren,
  2. den durchschnittlichen Herstellungskosten,
  3. Wertzahlen.
 
Wichtig

Wert der Außenanlagen mit Gebäude- und Bodenwert abgegolten

Der Wert der sonstigen baulichen Anlagen, insbesondere der Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen, wie z. B. gärtnerische Anpflanzungen, sind regelmäßig mit dem Gebäude- und dem Bodenwert abgegolten. Jedoch in Ausnahmefällen mit besonders werthaltigen baulichen Außenanlagen, wie z. B. ein größerer Swimmingpool, und sonstigen Anlagen werden gesonderte Wertansätze nach durchschnittlichen Herstellungskosten berücksichtigt.[2]

Dabei sind Außenanlagen besonders werthaltig, wenn sie das übliche Maß der für die Gebäudeart typischen Außenanlagen offensichtlich überschreiten.[3]

Ein Schema über das Sachwertverfahren kann den gleichlautenden Ländererlassen v. 20.3.2023[4]

entnommen werden. Dieses beinhaltet aber keine werthaltige bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen.

Der Bodenwert ermittelt sich wie bei einem unbebauten Grundstück durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.

Ermittlung des Gebäudesachwert

 
Hinweis

Sachwert

Der ermittelte Sachwert entspricht dem Grundbesitzwert, der danach regelmäßig in die erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage einfließt.

Zur Ermittlung des Sachwerts sind folgende Schritte vorzunehmen:

  1. Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes

    Diese ergeben sich durch Multiplikation der Regelherstellungskosten mit der jeweiligen Brutto-Grundfläche des Gebäudes und dem Baupreisindex.[5]

    Regelherstellungskosten

    Die Regelherstellungskosten sind die durchschnittlichen Herstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche einschließlich Umsatzsteuer.[6]

    Baupreisindizes

    Die Anpassung der Regelherstellungskosten erfolgt anhand der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes. Dabei ist auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft abzustellen, die das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden jeweils als Jahresdurchschnitt ermittelt. Diese Preisindizes sind für alle Bewertungsstichtage des folgenden Kalenderjahres anzuwenden. Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die maßgebenden Baupreisindizes im Bundessteuerblatt. Die maßgebenden Baupreisindizes zur Anpassung der Regelherstellungskosten aus der Anlage 24, Teil II., die für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2022 bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts anzuwenden sind, ergeben sich aus dem BMF, Schreiben v. 11.2.2022.[7]

    Die maßgebenden Baupreisindizes zur Anpassung der Regelherstellungskosten aus der Anlage 24, Teil II., die für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2023 bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts anzuwenden sind, ergeben sich aus dem BMF, Schreiben v. 30.1.2023.[8]

  2. Ermittlung des Gebäudesachwerts

    Die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes sind mit dem Regionalfaktor und dem Alterswertminderungsfaktor zu multiplizieren.[9]

    Regionalfaktor

    Zur Berücksichtigung des Unterschieds zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau sind die Regelherstellungskosten des jeweiligen Gebäudes mit dem Regionalfaktor zu multiplizieren, der vom Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren nach § 191 Satz 1 BewG zugrundegelegt worden ist.

     
    Hinweis

    Kein vom Gutachterausschuss vorliegender Sachwertfaktor

    Liegt kein Sachwertfaktor vom Gutachterausschuss vor, kommt in diesem Fall der Regionalfaktor von 1,0 zur Anwendung. Gleiches gilt auch dann, wenn der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses ungeignet ist.

    Alterswertminderungsfaktor

    Bis zum 31.12.2022 ist die Alterswertminderung zu berücksichtigen. Diese ergibt sich regelmäßig aus dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gem. Anlage 22 zum Bewertungsstichtag. Als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit kann der 1.1. des Jahres der Bezugsfertigkeit angenommen werden.

    Nach dem 31.12.2022 tritt an die Stelle der Alterswertminderung der Alterswertminderungsfaktor. Hierbei entspricht der Alterswertminderungsfaktor dem Verhältnis der Restnutzungsdauer des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG.

    Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der Gesamtnutzungsdauer, die sich aus der Anlage 22 BewG ergibt, und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt. Das Alter des Gebäudes ist durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes vom Ja...

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